IVA en intereses por financiación de venta de terrenos a plazo

¿Cuándo los intereses por financiación están exentos de IVA?

Cuando una sociedad anónima vende terrenos a plazo y otorga financiación propia, los intereses de financiación pueden tener diferentes tratamientos fiscales según cómo se estructure la operación.

Según el criterio de la DGI establecido en la Consulta Nº 5.587, los intereses de financiación cobrados por una S.A. propietaria de un fraccionamiento pueden quedar exentos de IVA cuando se configuran como prestaciones accesorias.

Marco normativo: prestaciones accesorias

El artículo 110 del Decreto Nº 220/998 establece el tratamiento para las prestaciones accesorias:

"En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento fiscal que corresponda a la operación principal."

Esto significa que cuando los intereses forman parte integral del precio de venta, siguen el mismo tratamiento tributario que la operación principal.

Condiciones para la exención de IVA

Para que los intereses de financiación queden exentos de IVA, deben cumplirse estas condiciones:

• Pactarse en el momento de la venta: Los intereses deben acordarse desde el inicio de la operación
• Incluirse en la escritura pública: Deben quedar documentados junto al precio del terreno
• Formar parte del precio total: No pueden ser un componente separado o posterior
• Facturarse concomitantemente: Deben incluirse en la misma documentación de la venta

Cuando se dan estas condiciones, los intereses son considerados prestaciones accesorias y siguen el tratamiento de la operación principal (venta de terrenos exenta de IVA).

Diferencia con los intereses de mora

Es importante distinguir entre:

• Intereses de financiación: Pactados desde el inicio, incluidos en el precio total, exentos de IVA
• Intereses de mora: Por atraso en pagos, gravados con IVA tasa básica según artículo 100 del Decreto Nº 220/998

Los intereses de mora se facturan en el momento del cobro y siempre tributan IVA a la tasa básica, independientemente del tratamiento de la operación principal.

Ejemplo práctico

Caso A - Intereses como prestación accesoria (exentos):

• Venta de terreno: $100.000
• Intereses de financiación pactados: $20.000
• Precio total en escritura: $120.000
• IVA sobre intereses: 0% (siguen el tratamiento de la venta de terrenos)

Caso B - Intereses de mora (gravados):

• Cliente se atrasa en cuota de $5.000
• Intereses de mora: $500
• IVA sobre intereses de mora: 22% = $110
• Total a facturar: $610

Recomendaciones para empresas

Si tu empresa vende terrenos con financiación propia:

• Documentá correctamente: Incluí los intereses de financiación en la escritura pública desde el inicio
• Estructurá el precio: Que los intereses formen parte integral del precio total
• Diferenciá los conceptos: Separá claramente intereses de financiación de intereses de mora
• Consultá profesionales: Cada caso puede tener particularidades que ameriten análisis específico

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.587

VENTA DE TERRENOS A PLAZO POR S.A. - INTERESES POR FINANCIACIÓN - IVA - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una sociedad anónima propietaria de un fraccionamiento consulta con carácter vinculante el tratamiento del Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre los intereses de financiación.

Manifiesta que la empresa no tributa IVA por las ventas de los terrenos. Estas ventas son financiadas por la propia sociedad, cobrando intereses de financiación conjuntamente con las respectivas cuotas que amortizan el monto adeudado.

La venta de terrenos a plazos se documenta en escritura pública con hipoteca sobre el bien, que comprende además del precio, los intereses de financiación incluidos en su precio total.

Adelanta opinión, en el sentido de que queda comprendida de pleno derecho en los términos de la Consulta N° 5.347 de 23.03.010 (Bol. 442).

Esta Comisión de Consultas comparte la opinión adelantada, criterio que también fue sostenido en Consulta N° 4.874 de 22.07.008 (Bol. 422). Se transcribe a continuación la Consulta N° 5.347, mencionada por el contribuyente:

«Para el caso en consulta es de aplicación el artículo 110° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998, que contempla el tratamiento frente al IVA de prestaciones accesorias, estableciendo que: "En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento fiscal que corresponda a la operación principal."

Por lo tanto, en la medida que los intereses de financiación se pacten en el momento de la venta y queden incluidos en la escritura pública, se considerarán prestaciones accesorias y a los efectos seguirán el tratamiento que le corresponda a la operación principal.

Adicionalmente se debe tener en cuenta que los intereses de mora resultantes del atraso del deudor en el pago de obligaciones no constituyen prestaciones accesorias, por así preverlo expresamente el artículo 100° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998, hallándose gravados a la tasa básica del impuesto. Los intereses de mora se deberán facturar en la fecha del cobro, tal como lo establece el artículo 112° del mismo decreto.»

17.04.012 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 467