IVA en gastos de alhajamiento y ocupación de inmuebles

¿Qué son los gastos de alhajamiento y ocupación?

Cuando una empresa constructora vende inmuebles en régimen de propiedad horizontal, surgen diversos gastos adicionales que pueden generar dudas sobre su tratamiento en el IVA. La DGI ha clarificado este tema mediante la Consulta 5.880.

Los gastos de alhajamiento incluyen:

• Alfombras de espacios comunes
• Sistemas de iluminación interior y exterior de áreas comunes
• Otros elementos decorativos de espacios compartidos

Los gastos de ocupación comprenden:

• Conexiones de servicios: luz eléctrica, telefonía, agua potable, gas por cañería y saneamiento
• Gastos y honorarios de planos de mensura y fraccionamiento
• Cuota parte del seguro de incendio del edificio
• Instalación del sistema de seguridad

Criterio de la DGI: prestaciones accesorias

La Dirección General Impositiva establece que estos gastos deben considerarse prestaciones accesorias según el artículo 110° del Decreto N° 220/998.

"En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias, tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento que corresponda a la operación principal."

El concepto de prestaciones accesorias no se limita a los ejemplos mencionados en la norma. La expresión "tales como" indica que la lista es meramente enunciativa, no taxativa.

¿Por qué se consideran prestaciones accesorias?

La DGI fundamenta su decisión en un criterio clave: la inseparabilidad. Estos gastos:

• No pueden separarse de la venta del inmueble
• No pueden enajenarse de forma individual
• Deben considerarse de forma global y unitaria con la operación principal
• Se facturan concomitantemente con la venta

Por tanto, forman parte integral del precio y deben tributar IVA junto con la operación principal de venta del inmueble.

Implicancias prácticas para constructoras

Esta resolución tiene consecuencias directas para las empresas constructoras:

Inclusión en la base imponible: Todos estos gastos deben incluirse en el precio total para calcular el IVA, aun cuando se establezcan en cláusulas contractuales separadas del precio principal.

Facturación: Debe emitirse factura por el monto total incluyendo estos conceptos, aplicando la tasa de IVA correspondiente a la operación de venta inmobiliaria.

Registración contable: Los ingresos deben registrarse por el importe total, incluyendo estos gastos accesorios.

Diferencias con otros impuestos

Es importante destacar que este criterio es específico del IVA. La DGI aclara que no modifica el criterio establecido en la Consulta N° 5.679 para el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF), ya que para dicho tributo no son aplicables las normas de prestaciones accesorias del IVA.

Esto significa que cada impuesto puede tener tratamientos diferentes para estos mismos conceptos, por lo que es fundamental analizar cada caso según el tributo específico.

Ejemplo práctico

Una constructora vende un apartamento por $ 3.000.000 y además cobra:

• Gastos de alhajamiento: $ 50.000
• Gastos de ocupación: $ 100.000

Tratamiento para IVA:

Base imponible total: $ 3.150.000 (precio + gastos accesorios)
IVA (22%): $ 693.000
Total a facturar: $ 3.843.000

Todos estos conceptos deben facturarse conjuntamente y el IVA se calcula sobre el monto total.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.880

IVA - GASTOS DE ALHAJAMIENTO Y DE OCUPACIÓN GENERADOS EN LA ENAJENACIÓN DE INMUEBLES EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

Se consulta en forma no vinculante acerca del tratamiento respecto del Impuesto al Valor Agregado (IVA) de los gastos de alhajamiento y de los denominados "gastos de ocupación" que se generan en la enajenación de inmuebles en régimen de propiedad horizontal, que realiza una empresa constructora.

Cabe indicar que los gastos de alhajamiento comprenden, entre otros, alfombras y luces de espacios interiores y exteriores de propiedad común; mientras que los denominados "gastos de ocupación" comprenden: gastos correspondientes a entradas de luz eléctrica, telefonía, agua potable, gas por cañería y red de saneamiento; gastos y honorarios de plano de mensura y fraccionamiento; cuota parte de seguro de incendio del edificio e instalación del sistema de seguridad.

Por otra parte, cabe precisar que estos gastos se establecen en cláusulas diferentes a aquella en la que se estableció el precio.

En particular se consulta si los conceptos antedichos deben incluirse dentro del precio a los efectos de la determinación del IVA.

En el presente caso, cabe considerar si los conceptos mencionados constituyen prestaciones accesorias a efectos de dicho impuesto.

El artículo 110° del Decreto N° 220/998 de 12.08.998 establece:

"En los casos que el precio total de los bienes y servicios se integre con el importe de prestaciones accesorias, tales como acarreos, envases, intereses y recargos por financiación, y los mismos se facturen concomitantemente, constituirán el referido precio y seguirán el tratamiento que corresponda a la operación principal."

En el artículo transcripto se citan, a vía de ejemplo, algunas prestaciones que se consideran accesorias. La expresión "tales como", denota claramente que el concepto no resulta restringido a las mismas, por lo que corresponde analizar si los gastos antes mencionados pueden ingresar en la referida categoría en razón de deber necesariamente ser considerados de forma global y unitaria con la enajenación de los inmuebles a los que corresponden.

Dado que dichos gastos no admiten su separación de la venta de los inmuebles, en el sentido que no pueden ser enajenados de forma individual; los mismos constituyen prestaciones accesorias en los términos del artículo antes citado.

Por último, cabe indicar que lo anterior no modifica el criterio sustentado en la Consulta N° 5.679 de 1°.03.013 (Bol. 478), debido a que la misma fue planteada en sede del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y para dicho impuesto no resultan aplicables las normas de prestaciones accesorias del IVA.

28.05.015 - El Director General de Rentas.