IVA e IRPF en arrendamiento de azotea y contratos con inmobiliarias en edificios

Los edificios en régimen de propiedad horizontal generan rentas que muchas veces pasan desapercibidas desde el punto de vista tributario: el alquiler de la azotea para antenas retransmisoras, los contratos de exclusividad con inmobiliarias para la temporada alta... ¿Corresponde IVA? ¿Quién paga el IRPF? ¿Debe el edificio presentar declaraciones juradas?

La DGI se expidió sobre estas dos situaciones concretas en la Consulta N° 5.205, y las respuestas tienen implicancias prácticas importantes para administradores y co-propietarios.

¿Qué situaciones se analizaron?

La consulta fue planteada por un edificio de propiedad horizontal cuyos co-propietarios incluyen tanto residentes como no residentes en Uruguay. Se plantearon dos escenarios bien diferenciados:

• Situación 1: El edificio arrendó un espacio en la azotea a una compañía de telefonía móvil para instalar una antena retransmisora, sin prestar ningún servicio adicional.
• Situación 2: El edificio firmó un contrato de exclusividad con una inmobiliaria para que esta administre los arrendamientos y ventas de apartamentos durante la temporada alta, abonando al edificio una suma al finalizar la temporada.

Situación 1: Alquiler de azotea para antena de telefonía

¿Corresponde IVA?

La respuesta de la DGI es no. Para que se configure el IVA, debe verificarse tanto el aspecto objetivo (la prestación del servicio o la circulación del bien) como el aspecto subjetivo: que el prestador sea un sujeto pasivo del impuesto según el Artículo 6° del Título 10 del Texto Ordenado 1996.

Un edificio de propiedad horizontal no figura en la nómina de sujetos pasivos del IVA, por lo que el arrendamiento de la azotea no queda gravado por ese impuesto.

"Esta Comisión de Consultas entiende que no se verifica el aspecto subjetivo del hecho generador del IVA ya que el arrendador no está en la nómina de sujetos pasivos del Artículo 6° del Título 10 del Texto Ordenado 1996."

¿Debe el edificio presentar declaración jurada?

Por IVA, no. Al no ser contribuyente de ese impuesto, no existe obligación de presentar declaración jurada por ese tributo.

Sin embargo, el edificio sí debe presentar una declaración jurada como entidad atribuidora de rentas, correspondiente a la atribución proporcional de las rentas entre cada co-propietario.

¿Qué pasa con el IRPF?

La compañía de telefonía móvil deberá actuar como Agente de Retención del IRPF si se configura la condición establecida en el literal c) del Artículo 36° del Decreto N° 148/007. La retención se calcula aplicando la alícuota del 12% al total de la renta más la propia retención (es decir, se aplica sobre la renta bruta incrementada), tal como establece el literal b) del Artículo 37 del mismo decreto.

Situación 2: Contrato de exclusividad con una inmobiliaria

¿Quién paga el IRPF y cuándo?

Aquí hay un punto clave que el consultante tenía confuso: el edificio en sí no paga IRPF. Las rentas generadas deben ser atribuidas a cada uno de los co-propietarios, quienes las computarán en sus propias declaraciones juradas.

La DGI distingue dos escenarios según el comportamiento de la inmobiliaria:

• Si la inmobiliaria retiene el IRPF: tanto la retención como las rentas asociadas deberán ser atribuidas a cada co-propietario.
• Si la inmobiliaria no retiene: el edificio igualmente debe atribuir la renta a cada co-propietario, quienes la incluirán en sus declaraciones juradas personales.

Dado que se trata de una renta del capital mobiliario, la retención del IRPF corresponde si la inmobiliaria es contribuyente del IRAE, en aplicación del artículo 39° del Decreto N° 148/007.

¿Corresponde IVA en este contrato?

La DGI remite a la misma respuesta que para la Situación 1: no corresponde IVA, por las mismas razones relativas al aspecto subjetivo del hecho generador. El edificio no es sujeto pasivo del impuesto.

Puntos clave para el administrador del edificio

• El edificio de propiedad horizontal no es contribuyente del IVA ni del IRPF como entidad, pero sí tiene obligaciones formales como entidad atribuidora de rentas.
• La obligación de retener el IRPF recae sobre el pagador de la renta (la empresa de telefonía o la inmobiliaria), no sobre el edificio.
• Las rentas deben ser atribuidas a cada co-propietario en proporción a su participación, tanto si son residentes como no residentes.
• Emitir un "recibo oficial" y abonar el 12% de IRPF directamente desde el edificio, como planteaba el consultante, no es el procedimiento correcto.
• La alícuota de retención del IRPF para estas rentas es del 12%, aplicada sobre la renta bruta más la retención.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.205

ARRENDAMIENTO DE ESPACIO DE AZOTEA POR EDIFICIO - CONTRATO CON INMOBILIARIA POR EL DERECHO DE ADMINISTRAR EN EXCLUSIVIDAD - IVA - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un edificio de propiedad horizontal, cuyos co-propietarios son residentes y no residentes, consulta sobre las implicancias tributarias de las situaciones que se describen a continuación.

Situación 1

El edificio arrendó a una compañía de telefonía móvil un espacio específico de la azotea para que se instale allí una antena retransmisora de sus servicios. De acuerdo a lo que afirma el consultante el edificio no le brinda a la compañía ningún otro tipo de servicio adicional. Sobre esta situación se consulta:

a) Si corresponde la aplicación del IVA, sobre el precio del arrendamiento.

Esta Comisión de Consultas entiende que no se verifica el aspecto subjetivo del hecho generador del IVA ya que el arrendador no está en la nómina de sujetos pasivos del Artículo 6° del Título 10 del Texto Ordenado 1996, por lo que no se configuraría el impuesto.

b) Si el edificio debe presentar declaración jurada por esta operativa.

Por no ser un contribuyente del IVA, no deberá presentar ninguna declaración jurada por ese tributo, en cambio sí deberá presentar una declaración jurada, como entidad atribuidora de rentas, correspondiente a la atribución de rentas de los co-propietarios. La compañía de telefonía deberá actuar como Agente de Retención del IRPF, en caso de que se configure la condición establecida en el literal c) del Artículo 36° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. La retención se determinará aplicando la alícuota de 12% al total de la renta más la retención correspondiente, tal como se establece en el literal b) del Artículo 37 del referido decreto.

Situación 2

El edificio realizará un contrato de exclusividad con una inmobiliaria, la que se encargará de toda la operativa de alquileres y ventas de los apartamentos en temporada alta. De acuerdo al planteo del consultante se firmará un contrato por el derecho de administrar en exclusividad los arrendamientos y las ventas de los apartamentos integrantes de la co-propiedad. Cuando finalice la temporada la inmobiliaria debería abonar al edificio una suma de dinero de acuerdo a las cláusulas contractuales que se establezcan entre las partes.

El consultante dice que recién en ese momento, cuando el edificio cobra, emitirá un recibo oficial y abonará el 12% del ingreso por concepto de IRPF. Sobre esta situación se consulta:

a) Si corresponde pagar IRPF. De corresponder consulta en qué oportunidad debe realizar el pago.

Esta Comisión de Consultas entiende que no corresponde el pago del IRPF por parte del edificio. Si los ingresos percibidos por la entidad son objeto de retención, ésta así como las rentas asociadas a la misma, deberán ser atribuidas a cada uno de los co-propietarios. Si los ingresos no son objeto de retención por parte de la inmobiliaria, la entidad deberá atribuir únicamente la renta a cada uno de los co-propietarios. Las rentas atribuidas serán computadas en las declaraciones juradas de cada uno de los mismos. Debido a que estamos frente a una renta del capital mobiliario, corresponderá la retención del impuesto si la inmobiliaria es contribuyente del IRAE, en aplicación del artículo 39° del Decreto N° 148/007.

b) Consulta si la operativa descrita está gravada con el IVA.

Corresponde la misma respuesta que la dada en el apartado a) de la Situación 1.

14.07.009 - El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 434