IVA e IRAE en inmuebles reciclados y divididos en Propiedad Horizontal

Cuando una empresa compra un inmueble, lo recicla significativamente y luego lo vende dividido en varias unidades bajo el régimen de Propiedad Horizontal, surgen preguntas importantes sobre cómo calcular el IVA y cómo deducir el costo de adquisición en el IRAE. La DGI se pronunció sobre este escenario en la Consulta N° 5.240, y las respuestas son clave para cualquier emprendedor o empresa que opere en el sector inmobiliario.

El escenario: un padrón, varias unidades

El caso plantea una Sociedad de Responsabilidad Limitada (SRL) que adquiere un inmueble de padrón único a una persona física, realiza un reciclaje significativo y luego lo subdivide en cinco unidades independientes bajo régimen de Propiedad Horizontal para su venta.

Este tipo de operación es habitual en el mercado inmobiliario uruguayo, especialmente en zonas urbanas donde edificios antiguos son reconvertidos en apartamentos modernos. El desafío tributario: ¿cómo se asigna el costo de adquisición original a cada unidad resultante?

¿Cómo se calcula el monto imponible del IVA?

El artículo 38° del Decreto N° 207/007 establece que, en inmuebles con reciclajes significativos, el monto imponible del IVA se determina por la diferencia entre:

• El precio de enajenación (o promesa de compraventa), y
• El costo de adquisición del inmueble.

Hasta ahí, la regla general. El problema surge cuando de un único padrón se generan múltiples unidades: ¿qué porción del costo de adquisición corresponde a cada unidad vendida?

La DGI aclara que se debe distribuir el valor de adquisición original entre las unidades resultantes, utilizando criterios que sean:

• Técnicamente aceptables, y
• Pasibles de comprobación por parte de la DGI.

Como ejemplo práctico, la propia DGI sugiere usar los valores catastrales de los padrones resultantes como base para proporcionar el importe de la operación original. Es decir, si una unidad representa el 20% del valor catastral total, se le asigna el 20% del costo de adquisición original.

¿Qué pasa con el crédito fiscal de IVA?

Una buena noticia para el contribuyente: al liquidar el IVA sobre el monto imponible determinado, podrá deducirse el impuesto incluido en las adquisiciones de bienes y servicios que integren directa o indirectamente el costo de la actividad gravada, siempre que estén debidamente documentados.

Esto se enmarca en el artículo 9° del Título 10 del T.O. 1996 y aplica tanto a materiales de construcción como a servicios contratados para el reciclaje.

Atención: Si el inmueble estaba en proceso de construcción al 30 de junio de 2007, no aplica el artículo 38°, sino el artículo 42° del Decreto N° 207/007, que tiene un tratamiento diferente.

La deducción en IRAE: la fecha de adquisición lo cambia todo

El otro gran punto de la consulta es cómo deducir el valor de adquisición del padrón en el IRAE, considerando que fue adquirido a una persona física. Aquí la fecha de compra es determinante:

Si el inmueble fue adquirido antes del 1° de julio de 2007

El numeral 21 del artículo 42° del Decreto N° 150/007 permite la deducción íntegra del valor de adquisición. Sin restricciones adicionales.

Si el inmueble fue adquirido a partir del 1° de julio de 2007

La deducción queda condicionada al tratamiento tributario de la contraparte (el vendedor), conforme al artículo 20° del Título 4 del T.O. 1996. Dos casos concretos:

• Si el vendedor es una persona física residente contribuyente de IRPF Categoría I: la deducción admitida para la SRL es del 48% del valor de adquisición.
• Si el vendedor es una entidad no residente contribuyente del IRNR: se aplica el mismo criterio del 48%.

Esta limitación responde a la lógica de simetría fiscal: si el vendedor tributó sobre una porción de la ganancia, el comprador solo puede deducir esa misma porción como costo.

Ejemplo numérico ilustrativo

Supongamos que una SRL compra un padrón a una persona física residente en $3.000.000 (después del 1° de julio de 2007) y lo divide en 5 unidades con los siguientes valores catastrales relativos:

• Unidad 1: 25% → costo asignado: $750.000
• Unidad 2: 20% → costo asignado: $600.000
• Unidades 3, 4 y 5: 55% en total → costo asignado: $1.650.000

Al vender la Unidad 1 en $1.200.000, el monto imponible de IVA sería: $1.200.000 − $750.000 = $450.000.

Para el IRAE, la deducción máxima del costo de adquisición de la Unidad 1 sería: $750.000 × 48% = $360.000 (dado que el vendedor original era persona física contribuyente de IRPF Categoría I).

Puntos clave a recordar

• El costo de adquisición original debe distribuirse entre las unidades resultantes usando criterios objetivos y verificables (p. ej., valores catastrales).
• El crédito fiscal de IVA por materiales y servicios del reciclaje es deducible, siempre que esté documentado.
• La fecha de adquisición del inmueble (antes o después del 1/7/2007) define el régimen de deducción en IRAE.
• Si el vendedor fue persona física residente (IRPF Cat. I) o entidad no residente (IRNR), la deducción en IRAE se limita al 48%.
• Si el inmueble estaba en construcción al 30/6/2007, aplica el artículo 42° del Decreto N° 207/007, no el 38°.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.240

INMUEBLE RECICLADO EN VARIAS UNIDADES – IVA – IRAE – MONTO IMPONIBLE – DEDUCIBILIDAD.

Se consulta sobre la aplicación del artículo 38° del Decreto N° 207/007 de 18.06.007 en caso de que se compre, por parte de una Sociedad de Responsabilidad Limitada, un inmueble, padrón único, a una persona física, el cual es reciclado para posteriormente enajenarse en cinco unidades independientes en régimen de Propiedad Horizontal.

Tal como lo establece el artículo 38° del mencionado decreto, el monto imponible del Impuesto al Valor Agregado (IVA), en el caso de inmuebles sobre los que se realizaron reciclajes significativos, estará determinado por la diferencia entre el precio de la enajenación o promesa en su caso, y el costo de adquisición.

Para el caso en consulta, en la medida que de un mismo padrón posteriormente deriven varias unidades, se debería determinar el valor de adquisición que le corresponda a cada unidad vendida, utilizando criterios técnicamente aceptables y pasibles de comprobación por parte de esta Oficina.

A vía de ejemplo, para el caso planteado, podría proporcionarse el importe de la operación original en función de los valores catastrales de los padrones resultantes.

En cuanto a la liquidación del IVA, al importe resultante de aplicar la alícuota del impuesto al monto determinado por aplicación del artículo 38° citado, podrá deducirse el impuesto incluido en las adquisiciones de bienes y servicios debidamente documentados, que integren directa o indirectamente el costo de la actividad gravada, tal como lo establece el artículo 9° del Título 10 del TO 1996.

Sin embargo, si el inmueble estaba en proceso de construcción al 30 de junio de 2007, se deberá aplicar lo dispuesto en el artículo 42° del Decreto N° 207/007.

Finalmente se consulta sobre la deducción para el impuesto a la renta, del valor de adquisición del padrón, teniendo en cuenta que el mismo se adquirió a una persona física.

En este caso se deberá tener en cuenta la fecha de adquisición de dicho bien.

Si se trata de bienes adquiridos antes del 1° de julio de 2007, el numeral 21 del artículo 42° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, permite su deducción íntegra.

Si la adquisición fuera posterior a dicha fecha, la deducción estará condicionada al tratamiento tributario de la contraparte, tal como lo establece el artículo 20° del Título 4 del TO 1996.

En caso de que el enajenante del padrón fuera una persona física residente contribuyente del IRPF Categoría I, la deducción admitida para el consultante ascendería al 48% del valor de adquisición. Similar tratamiento deberá otorgarse si el enajenante fuera una entidad no residente contribuyente del IRNR.

18.08.009 – El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 435.