ITP por resolución judicial de compraventa: cuándo se configura

El contexto del problema

Cuando una compraventa de inmueble se resuelve judicialmente por incumplimiento del comprador, surgen interrogantes importantes sobre el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La situación se complica aún más cuando han ocurrido fallecimientos entre la compraventa original y la resolución judicial.

Esta situación tributaria es más común de lo que parece, especialmente en operaciones inmobiliarias con financiación donde el vendedor mantiene hipoteca sobre el bien vendido como garantía.

La situación planteada

En el caso analizado por la DGI, la secuencia de hechos fue:

• 2001: Se celebra compraventa con precio financiado, constituyendo hipoteca a favor de los vendedores
• 2006: Fallece uno de los acreedores hipotecarios
• 2010: Por incumplimiento del comprador, se resuelve judicialmente la compraventa

La pregunta central era: ¿desde cuándo se computa el plazo para el pago del ITP?

Criterio de la DGI: nuevo hecho generador

La DGI fue clara en su respuesta: la resolución judicial constituye un nuevo hecho generador del ITP. Esto significa que:

El ITP es un impuesto de hecho generador instantáneo que se produce en una unidad de tiempo y simultáneamente se agota.

La cancelación de la compraventa por resolución judicial no integró ni afectó el hecho generador original por causa de muerte del 2006, sino que creó una nueva situación jurídica tributaria.

Fundamento normativo

Según el artículo 24° numeral 2° del Código Tributario, el hecho generador se considera ocurrido "en las situaciones jurídicas, desde el momento en que estén constituidas de conformidad con el derecho aplicable".

En este caso, la situación jurídica se constituye con el dictado de la sentencia judicial.

Aspectos prácticos de la resolución

¿Quiénes están obligados?

La obligación de presentar la declaración jurada recae en:

• El cónyuge sobreviviente
• Las herederas del causante

Esto se debe a que no existe agente de retención o percepción designado para esta operación.

Plazos para el pago

El plazo para el pago del ITP es de 15 días contados desde el siguiente a la fecha en que la sentencia quedó ejecutoriada.

Base imponible y tasa

• Base imponible: 100% del valor catastral del inmueble
• Tasa aplicable: 2% para cada parte (anteriores y actuales propietarios)

El tracto sucesivo registral

Un aspecto importante es el cumplimiento del tracto sucesivo establecido en el artículo 57° de la Ley N° 16.871. Para mantener la cadena de titularidades en el Registro de la Propiedad, debe ampliarse la relación de bienes de la sucesión incluyendo el inmueble que había sido vendido pero que volvió al patrimonio por la resolución.

Esta ampliación se realiza a solicitud judicial y es necesaria para cumplir con el procedimiento registral correspondiente.

Consideraciones importantes

Es fundamental entender que mientras no se dictó la sentencia, el bien seguía en el patrimonio del deudor. Solo una vez dictada la resolución judicial, el inmueble vuelve al patrimonio de sus anteriores propietarios.

Este criterio reafirma el principio de que el ITP grava las transmisiones efectivas de dominio, y que la resolución judicial constituye una nueva transmisión independiente de los hechos anteriores.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.411

CANCELACIÓN DE COMPRAVENTA E HIPOTECA POR RESOLUCIÓN JUDICIAL - ITP - HECHO GENERADOR, CONFIGURACIÓN.

Se consulta por un escribano, desde qué fecha se computa el plazo para el pago del Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP), en mérito a la relación de hechos que se pasan a exponer:

1) 20.03.2001 — Se celebra contrato de compraventa de un bien inmueble, cuyo precio se abona en forma financiada, constituyéndose simultáneamente una hipoteca sobre el mismo bien, a favor de los cónyuges enajenantes.

2) 28.06.2006 — Fallece uno de los acreedores, incluyéndose en su sucesión la mitad indivisa de los derechos de crédito hipotecario. Se declararon herederas del causante a sus tres hijas legítimas, sin perjuicio de los derechos del cónyuge por su mitad de gananciales.

3) Ante el incumplimiento del pago del saldo de precio, las actuales acreedoras se presentan judicialmente para intimar su pago, declarándose resueltos por incumplimiento los contratos de compraventa e hipoteca.

4) 10.03.2010— El Juzgado comunica la cancelación de la inscripción de los contratos de compraventa e hipoteca en el Registro de la Propiedad Inmueble, el que se inscribió el 26 de marzo del mismo año.

5) Ante la inscripción de la cancelación y en cumplimiento del tracto sucesivo prescripto en el Art. 57° de la Ley N° 16.871 de 28 de setiembre de 1997, la cónyuge y sus herederas deberán ampliar la relación de bienes, incluyendo la mitad indivisa del inmueble mencionado en la sucesión del causante.

El consultante adelanta opinión manifestando que si bien el hecho generador del ITP, en las sucesiones por causa de muerte, opera en el momento del fallecimiento del causante, el bien no se encontraba a esa fecha en su patrimonio por haberlo enajenado con anterioridad.

Entiende que el hecho generador operaría en la fecha de la sentencia judicial, resolviendo el contrato de compraventa e hipoteca y el plazo del año, para el pago del impuesto, comenzaría a partir de esa fecha.

La respuesta:

Esta Comisión de Consultas entiende que con la resolución judicial del contrato de compraventa por incumplimiento del deudor, se desplaza la titularidad del inmueble a la cónyuge y herederas del causante, constituyendo un nuevo hecho generador del ITP.

El ITP es un impuesto de hecho generador instantáneo, es decir que se produce en una unidad de tiempo y simultáneamente se agota.

En el caso planteado, la cancelación de la compraventa e hipoteca dispuesta judicialmente, por incumplimiento de las obligaciones asumidas por el comprador, fue un acto posterior, que no integró ni afectó el hecho generador —"Trasmisión de inmueble por causa de muerte".

Por aplicación del artículo 24° numeral 2° del Código Tributario, el hecho generador se considera ocurrido "... en las situaciones jurídicas, desde el momento en que estén constituidas de conformidad con el derecho aplicable" y en el caso señalado, la situación jurídica se constituye con el dictado de la sentencia judicial.

Mientras no se dictó la sentencia, el bien seguía en el patrimonio del deudor. Una vez dictada, el inmueble vuelve al patrimonio de sus anteriores propietarios; en este caso, de la cónyuge supérstite (por su mitad de gananciales) y las herederas del causante, por el crédito hipotecario heredado.

La resolución del contrato de compraventa por incumplimiento del pago del precio, garantizado con hipoteca, constituye un nuevo hecho generador del tributo, de acuerdo con el Artículo 1° del Titulo 19 del Texto Ordenado 1996 y con el concepto de enajenación desarrollado por el artículo 5° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998.

El Artículo 57°, de la Ley de Registros N ° 16.871, dispone:

"(Tracto sucesivo).- No se inscribirá acto alguno que implique matriculación en el que aparezca como titular del derecho que se transfiere, modifica o afecta, una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente, salvo que el disponente se encontrare legitimado, o estuviere facultado para disponer de cosa ajena o así lo mande el Juez competente.

A partir de dicha inscripción, de los asientos en cada ficha especial deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular inscrito y demás derechos registrados, así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.

En caso contrario el Registrador podrá denegar o inscribir provisoriamente hasta que se subsane la omisión. El Registro denegará la inscripción en el caso que el bien carezca de padrón".

La ampliación de la relación de bienes del causante, incluyendo el bien enajenado, se realiza a solicitud judicial y para cumplir con el procedimiento indicado precedentemente.

Se concluye:

a) que la obligación de formular, suscribir y presentar la declaración jurada recae en el cónyuge sobreviviente y las herederas del causante, al no existir designado agente de retención o percepción.

b) el plazo para el pago del ITP es de 15 días contados desde el siguiente a la fecha en que la sentencia quedó ejecutoriada y sobre el 100% del valor catastral.

La tasa aplicable para cada parte (anterior y actuales propietarios) es de un 2%.

Antecedentes: Consultas N° 4.437 (Bol. 381), N° 4.526 (Bol. 368) y N° 4.825 (Bol. 418).

29.09.010 - El Sub Director General de la D.G.I.,acorde.

BOLETÍN N° 448