ITP en sucesiones: inmuebles en predio de mayor área sin fraccionar

Cuando alguien hereda una vivienda que forma parte de un conjunto de inmuebles ubicados en un predio sin fraccionar —como suele ocurrir en programas de vivienda del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU)—, surge una duda muy razonable: ¿cómo se calcula el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) si no existe un valor real individual asignado a esa unidad? ¿Y si directamente no corresponde pagarlo?

Esta consulta resuelta por la DGI aclara exactamente eso, y la respuesta puede sorprender a quienes pensaban que la falta de fraccionamiento era una salida legal para no tributar.

El escenario: una heredera, una promesa de compraventa y un predio sin dividir

La consultante era la única heredera de una promitente compradora de un inmueble incluido en un programa de viviendas administrado por el BHU. La particularidad: la vivienda se encontraba en un predio de mayor área, junto a otras unidades, sin que existiera fraccionamiento registral que permitiera individualizar ese inmueble y obtener un valor real propio.

Ante esa situación, la consultante planteó que el ITP no correspondería pagarse, argumentando que sin un valor real determinado e individual, el hecho generador del impuesto no podría configurarse.

¿Qué dice la normativa? La solución ya estaba escrita

La DGI fue contundente: la situación tiene solución expresa en la ley. El artículo 4 del Título 19 del Texto Ordenado 1996 (que regula el ITP) prevé específicamente qué hacer cuando la operación recae sobre fracciones de inmuebles empadronados en mayor área.

El mecanismo es el siguiente:

• Regla general: el monto imponible del ITP para bienes inmuebles es el valor real fijado por Catastro, vigente al momento del hecho gravado, actualizado por el IPC.
• Cuando hay construcciones y no hay valor real fijado: los interesados deben solicitar la determinación del valor a la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado (Catastro).
• Cuando se trata de una fracción de un predio en mayor área: el valor real se calcula como la parte proporcional del valor real total correspondiente a la superficie comprendida en el hecho gravado. Si hay construcciones, se agrega el valor real de éstas.

"Cuando la operación recayere sobre fracciones de inmuebles empadronados en mayor área, el valor real referido en el inciso anterior estará constituido por la parte proporcional del valor real correspondiente a la superficie comprendida en el hecho gravado. Si en esta existieren construcciones, se agregará el valor real de las mismas."

— Art. 4, Título 19, TO 1996

¿Qué pasa si Catastro no responde en 30 días?

La norma también contempla el caso en que la Dirección General de Catastro no se expida dentro del plazo de 30 días desde presentada la solicitud por escrito. En ese caso:

• El contribuyente deberá pagar el impuesto por la cuota parte correspondiente del valor real del bien asiento de las construcciones existentes o futuras.
• La diferencia se reliquidará en el acto de la escritura definitiva.

Es decir, la falta de respuesta de Catastro no paraliza ni exime del pago: existe un mecanismo de liquidación provisoria que luego se ajusta.

El error de interpretación: confundir dificultad de cálculo con ausencia de hecho gravado

El argumento de la consultante —que el impuesto no se paga porque no puede determinarse el hecho generador— parte de una confusión conceptual importante:

• El hecho generador del ITP en este caso es la trasmisión patrimonial por modo sucesión. Ese hecho se configuró con el fallecimiento de la promitente compradora, independientemente de si el inmueble está o no fraccionado.
• La determinación del monto imponible es un paso posterior, y la ley prevé exactamente cómo hacerlo cuando no existe valor real individual: mediante proporcionalidad y/o tasación de Catastro.

Dicho de otro modo: que sea más complejo calcular el impuesto no significa que el impuesto no exista.

Implicancias prácticas para herederos en situaciones similares

Si te encontrás en una situación parecida —heredando una vivienda en un complejo habitacional sin fraccionamiento registral—, estos son los pasos a seguir:

1. Identificar la superficie correspondiente a la unidad heredada dentro del predio total.
2. Solicitar por escrito a Catastro la determinación del valor real de la unidad, aportando los datos del predio y la fracción correspondiente.
3. Calcular el ITP sobre el valor proporcional obtenido (más el valor real de construcciones, si las hubiere).
4. Si Catastro no responde en 30 días, liquidar provisoriamente y ajustar en la escritura definitiva.

Es recomendable contar con asesoramiento contable o jurídico especializado para este trámite, ya que los plazos y las comunicaciones con Catastro son relevantes para el cálculo correcto del impuesto.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.978

TRASMISIÓN PATRIMONIAL POR MODO SUCESIÓN — UNIDAD SITA EN PREDIO EN MAYOR ÁREA — ITP — MONTO IMPONIBLE.

Situación de la Consultante: La consultante es única heredera de una promitente compradora de un inmueble que integraba un programa de viviendas a cargo del Banco Hipotecario del Uruguay.

Consulta: Solicita que esta Comisión de Consultas se pronuncie respecto a cómo "... determinar el hecho generador del impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales acaecido por el referido fallecimiento, en una vivienda del Banco Hipotecario del Uruguay, sita en un predio en mayor área, en conjunto con más viviendas, no existiendo fraccionamiento que permita individualizar la misma y obtener un valor real determinado e individual."

Adelanta opinión afirmando que el ITP "No se paga por no poder determinarse el hecho generador."

Respuesta: La situación de la consultante encuentra solución expresa en la normativa aplicable al caso. El artículo 4 del Título 19 del TO 96, Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) reza:

"El monto imponible será:

A) Para actos y hechos relativos a bienes inmuebles, el valor real fijado de acuerdo con el artículo 10° del Título I de este Texto Ordenado y vigente en el momento en que se configure el hecho gravado, actualizado de acuerdo con la variación operada en el índice de precios al consumo entre el mes en que la fijación tuvo lugar y el anterior al de dicha configuración.

Si esa actualización determinare un valor mayor que el precio establecido en cualesquiera de los actos jurídicos a que refieren los literales A), B) y C) del artículo 1° de este Título, el monto imponible, en tales casos, será dicho precio.

Tratándose de bienes ubicados en zonas urbanas y suburbanas en los que hubiere construcciones y que no tuvieren fijado su valor real, los interesados solicitarán su determinación a la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado.

Cuando la operación recayere sobre fracciones de inmuebles empadronados en mayor área, el valor real referido en el inciso anterior estará constituido por la parte proporcional del valor real correspondiente a la superficie comprendida en el hecho gravado. Si en esta existieren construcciones, se agregará el valor real de las mismas.

En caso de que, el hecho gravado estuviere referido a la nuda propiedad, al usufructo y derechos de uso y habitación, se aplicarán, para calcular el referido valor real, las normas de determinación del Impuesto al Patrimonio.

B) Para enajenación de derechos hereditarios y cesión de derechos posesorios, el precio fijado por las partes.

C) Cuando se tratare de bienes inmuebles a construirse o en construcción, el valor real a esos efectos deberá fijarlo la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado.

En este caso y en el del inciso tercero del literal A) la solicitud se efectuará por escrito.

Vencidos los treinta días de presentada, sin que la Dirección General del Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado se haya expedido, los contribuyentes pagarán el impuesto por la cuota parte correspondiente del valor real del bien asiento de las construcciones existentes o futuras, reliquidándose la diferencia en el acto de la escritura definitiva."

05.08.008 — El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 423