ITP en sucesiones con dominio desmembrado: cuándo se paga el impuesto

El problema del dominio desmembrado en las herencias

Cuando una persona hereda un inmueble, no siempre recibe la propiedad plena del mismo. En algunos casos, el dominio está desmembrado, lo que significa que la nuda propiedad y el usufructo pertenecen a diferentes personas.

Esta situación genera dudas sobre la aplicación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): ¿corresponde pagar el impuesto por toda la herencia o solo por una parte?

¿Qué es el dominio desmembrado?

El dominio desmembrado se produce cuando:

• Nuda propiedad: el derecho de propiedad sin la facultad de usar y gozar del bien
• Usufructo: el derecho de usar y gozar del bien ajeno

Cuando ambos derechos pertenecen a la misma persona, se dice que tiene la propiedad plena del inmueble.

Criterio de la DGI: solo se paga ITP por la propiedad plena

La DGI estableció un criterio claro a través del Decreto N° 252/998:

"El hecho generador a que refiere el literal E) del artículo 1° del Título que se reglamenta, sólo comprende la trasmisión de la propiedad plena de los inmuebles por el modo sucesión. Por consiguiente, no se comprenden en el mismo la trasmisión del dominio desmembrado, la consolidación del dominio por la muerte del usufructuario, y la trasmisión de derechos posesorios".

Esto significa que solo se paga ITP cuando se transmite la propiedad plena, no cuando se transmite únicamente la nuda propiedad o el usufructo por separado.

Caso práctico: herencia con consolidación parcial

En el caso analizado, el heredero recibió:

• 100% de la nuda propiedad del inmueble
• 50% del usufructo del inmueble
• El restante 50% del usufructo permanece en manos de un tercero

Al recibir el 50% del usufructo junto con la nuda propiedad correspondiente, se produce la consolidación del dominio en ese porcentaje, según el artículo 537 numeral 3° del Código Civil.

Resultado fiscal:

• 50% del inmueble: se consolida la propiedad plena → corresponde pagar ITP
• 50% del inmueble: permanece con dominio desmembrado → no corresponde pagar ITP

Implicancias prácticas para los herederos

Este criterio tiene importantes consecuencias:

• Ahorro fiscal: no se paga ITP por la parte del inmueble que mantiene el dominio desmembrado
• Planificación sucesoria: permite estructurar estrategias para minimizar la carga tributaria
• Análisis caso a caso: es fundamental determinar qué porcentaje consolida la propiedad plena

Errores frecuentes en la interpretación

Algunos contribuyentes cometen estos errores:

• Pagar ITP por todo el inmueble cuando solo corresponde por la parte con propiedad plena
• No pagar ITP cuando existe consolidación parcial del dominio
• Confundir la transmisión de nuda propiedad con la transmisión de propiedad plena

Recomendaciones para herederos

Si te encontrás en una situación similar:

1. Identificá qué derechos tenía el causante sobre el inmueble
2. Determiná qué derechos recibís por la herencia
3. Evaluá si se produce consolidación del dominio y en qué porcentaje
4. Calculá el ITP solo sobre la parte donde se consolida la propiedad plena
5. Consultá con un profesional para evitar errores costosos

Texto completo de la consulta

TRASMISIÓN DE INMUEBLE POR SUCESIÓN CON DOMINIO DESMEMBRADO - ITP - HECHO GENERADOR, CONSIDERACIONES.

Una persona consulta su situación en relación al Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP) por la sucesión de su madre legítima (que falleció intestada, siendo de estado civil divorciada), dado que, en su calidad de único y universal heredero, recibió el 100% de la nuda propiedad y el 50% del usufructo de un bien inmueble; siendo el restante 50% usufructuado por un tercero.

Adelanta opinión en cuanto a que habiéndose trasmitido por sucesión el dominio desmembrado, no se configura el hecho generador del impuesto consultado (Consulta N° 5.334 de 09.12.011 (Bol. N° 463)).

RESPUESTA.- Se comparte parcialmente la opinión del consultante.

El causante adquirió por compraventa y modo tradición el 100% de la nuda propiedad y el 50% del usufructo de un bien inmueble. Por lo tanto, por el artículo 537 numeral 3° del Código Civil, consolidó la propiedad en un 50%. Ello por cuanto el artículo citado establece que "El usufructo acaba: (...) 3°. -Por consolidación del usufructo con la propiedad".

Es decir, que el causante transmitió el 50% de la propiedad plena y el 50% de la nuda propiedad.

Por el 50% de la propiedad plena, acaeció el hecho generador del ITP, con base en lo dispuesto por el literal E) artículo 1° del Título 19 T.O. 1996. En cambio, por el 50% en que transmitió la nuda propiedad, no se verifica el hecho generador, ya que la propiedad continúa desmembrada.

Es de aplicación lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 12° del Decreto N° 252/998 de 16.09.998 que prescribe que: "El hecho generador a que refiere el literal E) del artículo 1° del Título que se reglamenta, sólo comprende la trasmisión de la propiedad plena de los inmuebles por el modo sucesión. Por consiguiente, no se comprenden en el mismo la trasmisión del dominio desmembrado, la consolidación del dominio por la muerte del usufructuario, y la trasmisión de derechos posesorios".

La Dirección General Impositiva (DGI), tanto en expedientes administrativos como en la Consulta N° 4.149 de 27.12.001 (Bol. N° 343) ha entendido que, en los casos de trasmisión de inmuebles por sucesión, solamente se configura el hecho generador del impuesto en la medida en que se trasmita la propiedad plena.

En definitiva, el consultante deberá abonar el ITP correspondiente al 50% del inmueble cuya propiedad plena adquirió por sucesión, no debiendo el impuesto por el 50% que permanece con el usufructo por el tercero.

09.09.019 - El Director General de Rentas, acorde.