ITP en regularización de asentamientos irregulares en Maldonado

Contexto de la regularización de asentamientos

La regularización de asentamientos irregulares en el departamento de Maldonado presenta desafíos únicos desde el punto de vista tributario. Estas situaciones involucran predios que han sido ocupados sin autorización durante años, donde se han construido viviendas sobre terrenos baldíos.

La DGI estableció criterios específicos para el tratamiento del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) en estos casos particulares, considerando la política pública de regularización habitacional.

Situaciones contempladas en la consulta

Terrenos con documentación antigua

Se refiere a casos donde existen:

• Boletos de compraventa de más de 20 años de antigüedad
• Reservas u opciones de compra sobre terrenos baldíos
• Construcciones posteriores levantadas sobre estos terrenos
• Cédulas catastrales que discriminan valor del terreno y de las construcciones

Ocupantes sin documentación

Involucra situaciones de:

• Ocupación de predios sin título alguno
• Permanencia prolongada en el tiempo de los ocupantes
• Acuerdos entre propietarios y autoridades municipales para la regularización
• Ausencia total de documentación respaldatoria

Criterio tributario de la DGI

Según el artículo 329 de la Ley N° 18.996, el tratamiento del ITP en estos casos especiales es:

Para el vendedor

El monto imponible se determina por el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, sin considerar el valor de las mejoras. Esto significa que solo tributa sobre el valor del terreno baldío, independientemente de las construcciones existentes.

Para el comprador

El adquirente está exonerado del pago de ITP, siempre que se cumplan estas condiciones:

• Se trate de regularización de asentamientos en padrones urbanos específicos de Maldonado
• Se cuente con declaración de la Intendencia de Maldonado confirmando que la operación se enmarca en la política de regularización

Zonas específicas contempladas

La normativa se aplica exclusivamente a:

Barrio Jardín los Treinta y Tres: padrones 26110 a 26314

La Capuera: padrones 15000 a 16354 y padrón 16503

Implicancias prácticas

Principio de accesión

Aunque civilmente podría aplicarse el principio de accesión (donde las construcciones siguen la suerte del terreno), tributariamente se considera solo el valor del terreno baldío para efectos del ITP.

Documentación requerida

Para acceder a estos beneficios es fundamental obtener:

• Declaración formal de la Intendencia de Maldonado
• Confirmación de que el padrón está dentro de las zonas contempladas
• Valuación catastral discriminando terreno y mejoras

Consideraciones para escribanos

Los escribanos que instrumenten estas operaciones deben:

• Verificar que el padrón esté incluido en las zonas especificadas
• Obtener la declaración municipal correspondiente
• Considerar solo el valor del terreno para el cálculo del ITP del vendedor
• Aplicar la exoneración total para el comprador cuando corresponda

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.530

PROMESAS DE COMPRAVENTA EN ASENTAMIENTOS Y FRACCIONAMIENTOS OCUPADOS SIN PERMISO EN DPTO. DE MALDONADO - ITP - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Un Escribano Público consulta en forma no vinculante, en relación al tratamiento tributario en cuanto al Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) a pagar por las enajenaciones con las que se pretende dar solución a los asentamientos y fraccionamientos ocupados sin permiso de sus titulares en determinadas zonas del Departamento de Maldonado.

Específicamente, se refiere a dos situaciones:

a) Existencia de documentación consistente en boletos, reservas, opciones de compra de terrenos baldíos, que datan de hace más de 20 años, en los que se levantaron edificaciones de modo que las cédulas catastrales arrojan un valor del terreno y otro de las construcciones. Ante esta situación se consulta cuál debe ser la forma de instrumentar ahora las promesas, esto es, si se promete en venta un solar baldío (como fue la voluntad del propietario original), o si rige el principio de accesión y se promete en venta el solar con las construcciones. Adelanta opinión en el sentido de lo que debe de prometerse en venta es el solar baldío.

b) Caso de ocupantes e invasores de los predios, que hace años que están en los mismos y a los cuales los propietarios se obligan a enajenar los padrones en mérito a acuerdos que han llegado con las autoridades municipales. En estas situaciones naturalmente no existe documentación alguna. Se consulta si se aplica el principio de accesión, o si se enajena sólo el terreno baldío.

De acuerdo a lo que establece el artículo 329 de la Ley N° 18.996 de 7 de noviembre de 2012 en cuanto al ITP, el monto imponible para la parte vendedora está determinado por el valor real fijado por la Dirección Nacional de Catastro, sin considerar el valor de las mejoras. A su vez, el adquirente de los inmuebles estará exonerado de ITP, siendo condición necesaria para ello, además de que se trate de la regularización de los asentamientos de los padrones urbanos del Departamento de Maldonado, (en Barrio Jardín los Treinta y Tres, comprensivo de los padrones 26110 a 26314, y en La Capuera, que comprende los padrones 15000 a 16354, y el padrón 16503), que se cuente con la declaración de la Intendencia de Maldonado de que se trata de una operación efectuada en el marco de la política de regularización de asentamientos irregulares y lotes con o sin servicios.

04.03.016 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.