IRPF por venta de inmueble con historia dominial compleja y precio indeterminado

Cuando se vende un inmueble con una historia de titularidad compleja —cesiones encadenadas, precios no declarados, herencias— calcular correctamente el IRPF por Incremento Patrimonial puede convertirse en un verdadero laberinto. La Consulta N° 5.118 de la DGI aborda precisamente uno de esos casos extremos, y su resolución sienta criterios muy útiles para situaciones similares.

¿Cuál era el problema?

Los titulares de un inmueble consultaron a la DGI cómo determinar el costo fiscal del bien al momento de venderlo, dado que la cadena de adquisición era la siguiente:

• 1951: Se otorga una promesa de compraventa y, el mismo día, se ceden los derechos de promitente comprador. El precio de la cesión no figura en el documento.
• 1952: Segunda cesión de esos derechos, tampoco consta precio.
• 1956: Tercera y última cesión. Se menciona que el precio fue recibido antes del acto, pero no se consigna monto alguno.
• 1971: La promitente vendedora otorga la escritura de compraventa definitiva, consignando el precio original de la promesa ($ 6.973,23).
• 2008: Fallece uno de los cónyuges titulares; su hijo es declarado heredero.

El nudo del problema: ¿qué costo tomar como base para calcular la ganancia gravada, si los documentos de cesión no tienen precio declarado y la Dirección Nacional de Catastro no tiene valores catastrales anteriores a 1961?

¿En qué momento se "adquirió" el inmueble a efectos fiscales?

Este es el primer criterio clave que establece la DGI: la adquisición fiscal del bien ocurre cuando los derechos de promitente comprador ingresan al patrimonio del cesionario, no cuando se firma la escritura de compraventa definitiva.

En este caso, la fecha de adquisición relevante es el 15 de mayo de 1956 (última cesión), y no el 6 de julio de 1971 (fecha de escrituración). Esto tiene implicancias importantes: el costo fiscal se determina en función de esa fecha más temprana, no de la escritura.

"La renta por incrementos patrimoniales debe determinarse al momento que ingresan los derechos de promitente comprador en el patrimonio del cesionario (15 de mayo de 1956) y no por el precio estimado en la compraventa (6 de julio de 1971)."

¿Y cuando no hay precio declarado? El artículo 73° del Decreto 150/007

Cuando el documento de cesión no indica precio, la DGI recurre a las reglas de valuación del artículo 73° del Decreto N° 150/007. Para inmuebles, el literal b) de ese artículo establece:

• Se toma el valor real vigente a la fecha de la operación (valor catastral).
• Si no existe valor real, o se demuestra que no corresponde aplicarlo, el valor será determinado por peritos, pudiendo la DGI rechazar dicha tasación.

En este caso particular, como tampoco existen valores catastrales anteriores a 1961, la vía que queda es la tasación pericial del valor del inmueble al 15 de mayo de 1956.

Dos situaciones diferentes según quién vende: cónyuge supérstite vs. hijo heredero

La DGI distingue con claridad el tratamiento aplicable a cada uno de los titulares:

Cónyuge sobreviviente

Adquirió el bien antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27/12/2006). Por eso, puede optar entre:

• Criterio real: Costo de adquisición actualizado por IPC/UI, comparado con el precio de venta.
• Criterio ficto o simplificado: La renta se fija directamente en el 15% del precio de venta, sin necesidad de calcular el costo histórico. Este criterio surge del artículo 20° inciso final del Título 7 del TO 1996.

En situaciones como esta —donde el costo histórico real es imposible de determinar con precisión— el criterio ficto puede ser una salida práctica y legalmente válida.

Hijo heredero

Adquirió su cuota parte luego del 1° de julio de 2007 (fecha de entrada en vigencia de la reforma tributaria). Por lo tanto, no puede optar: debe aplicar obligatoriamente el criterio real.

Su costo de adquisición es el que le correspondía a su madre al momento de adquirir el bien, es decir, el valor que se determine para la fecha de la cesión de 1956 (valor pericial, en ausencia de precio documentado y de valor catastral de esa época).

Implicancias prácticas para situaciones similares

Este caso, aunque extremo en su antigüedad, enseña principios que aplican a situaciones más cotidianas:

• La fecha de adquisición fiscal no siempre coincide con la escritura. En casos de promesas y cesiones, puede ser mucho anterior. Eso afecta qué ley aplica y qué opciones tiene el contribuyente.
• La falta de precio declarado no exime del IRPF. La DGI aplicará criterios supletorios: valor catastral o tasación pericial.
• El criterio ficto del 15% es una opción valiosa para contribuyentes que adquirieron antes de julio de 2007 y no pueden reconstruir el costo histórico.
• Los herederos quedan atados al costo del causante cuando la herencia es posterior a la reforma tributaria, pero deben aplicar el criterio real sin opción al ficto.
• Documentar siempre los precios de cesión. Este caso ilustra perfectamente los problemas que genera no dejar constancia del precio en contratos de cesión de derechos.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.118

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR CESIÓN DE COMPROMISO DE COMPRAVENTA CON PRECIO INDETERMINADO.

Se consulta en forma vinculante por los titulares de un inmueble, la forma de determinar el IRPF por Incremento Patrimonial al momento de su enajenación, de acuerdo al siguiente proceso dominial:

• a) El 9 de agosto de 1951 se otorga una promesa de compraventa por un precio de $ 6.973,23 y en el mismo día se ceden dichos derechos, sin figurar monto alguno de lo que en realidad se pagó. Ambos contratos fueron debidamente inscritos en el Registro de Promesas.
• b) El 4 de marzo de 1952 se realiza otra cesión de los derechos relacionados e inscribe en el Registro respectivo; no consta en esta transferencia si hubo precio.
• c) El 15 de mayo de 1956 se vuelven a ceder los derechos donde se expresa en el documento: "Los cedentes declaran haber recibido antes de este acto, el precio de esta cesión, en tanto el cesionario renuncia a los certificados de los distintos Registros Públicos."
• d) El 6 de julio de 1971 la promitente vendedora, cumpliendo con la promesa de compraventa señalada en el literal a), otorga la compraventa, consignándose como precio el allí expresado ($ 6.973,23).
• e) El 9 de marzo de 2008 fallece uno de los cónyuges titulares del bien, habiéndose declarado judicialmente heredero a su hijo, sin perjuicio de los derechos del esposo de la causante.

Los consultantes adelantan opinión manifestando que para el cálculo del IRPF tendrían que tomar y actualizar por IPC y UI el precio de la cesión ($ 6.973,23) al 15 de mayo de 1956, situación que es imposible por no establecerse el monto de la contratación.

En su defecto habría que tomar el valor catastral, situación que no les resultó posible en tanto la Dirección Nacional de Catastro tiene valores catastrales a partir del año 1961.

Esta Comisión de Consultas, frente al caso planteado, entiende que la renta por incrementos patrimoniales debe determinarse al momento que ingresan los derechos de promitente comprador en el patrimonio del cesionario (15 de mayo de 1956) y no por el precio estimado en la compraventa (6 de julio de 1971).

Al no haberse expresado en el documento (cesión de derechos de promitente comprador) el precio de la cesión, se aplican los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

El artículo 73° del Decreto N° 150/007, establece en el literal b): "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

Siendo la adquisición del cónyuge sobreviviente anterior a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, podrá optar por determinar la renta por el criterio real, o de forma ficta o simplificada, esto es por el 15% del precio de la venta, tal como se encuentra dispuesto en el inciso final del artículo 20° del Título 7 del TO 1996.

En el caso del hijo de la causante, y por adquirir éste su cuota ava parte en forma posterior al 1° de julio de 2007, se deberá aplicar preceptivamente el criterio real, tomando como costo el que le correspondió a su madre al momento de adquirir el bien.

30.04.009 — El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 431