IRPF en ventas de inmuebles, cesiones y vehículos: casos prácticos

La Consulta N° 4.993 de la DGI aborda cuatro situaciones concretas vinculadas al Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) en operaciones de enajenación: inmuebles adjudicados por intendencias, promesas de cesión de promesas, derechos hereditarios o posesorios, y vehículos con título inscripto adquiridos antes del 1° de julio de 2007. Se trata de una consulta no vinculante, pero que sienta criterios muy útiles para contribuyentes y profesionales del área.

A continuación, analizamos cada situación de forma clara y ordenada.

1. Inmueble adquirido por adjudicación de una Intendencia: ¿cuál es el costo fiscal?

Cuando una Intendencia Municipal "adjudica" un inmueble a una persona, lo que técnicamente ocurre es que la resolución municipal otorga un derecho a adquirir el bien, a cambio del pago de un precio. Esto es equivalente a un contrato preliminar: luego se formaliza la compraventa en cumplimiento de esa resolución.

En consecuencia, al momento de vender ese inmueble y liquidar el IRPF correspondiente, el costo fiscal a considerar es el precio estipulado en la resolución de la Intendencia, debidamente actualizado. Así lo establece el Artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996, que define el valor de adquisición como base para el cálculo de la renta.

En la práctica: si compraste tu casa a través de un plan de vivienda municipal y ahora la vendés, el punto de partida para calcular tu ganancia gravada es el precio que fijó la Intendencia en su resolución, no el valor de mercado al momento de la adjudicación.

2. Promesa de cesión de promesa de enajenación: ¿está gravada por IRPF?

Sí, está gravada. La promesa de cesión de una promesa de enajenación de un inmueble constituye un incremento patrimonial alcanzado por el IRPF, según la amplia definición del Artículo 17° del Título 7 del T.O. 1996.

Como se trata de la transmisión de un derecho (no del inmueble en sí), la renta se calcula de forma ficta: el 20% del precio de la operación, conforme al Artículo 22° del mismo texto legal.

¿Quién paga el impuesto?

Dado que el escribano no es designado agente de retención en el contrato preliminar (la promesa de cesión de promesa), el impuesto debe ser abonado directamente por el contribuyente, no retenido por el profesional interviniente.

¿Qué pasa cuando se firma el contrato definitivo?

Aquí viene un punto muy importante que genera confusión en la práctica:

• Una vez que el IRPF fue pagado en el contrato preliminar (la promesa de cesión de promesa), no corresponde volver a cobrarlo cuando se otorga la cesión definitiva.
• El escribano interviniente en el contrato definitivo no deberá efectuar la retención, siempre que el contribuyente le acredite documentalmente haber pagado el tributo en la etapa previa.
• Si el contribuyente no puede acreditar ese pago, el escribano deberá retener el impuesto; y el contribuyente tendrá derecho a crédito si corresponde evitar la doble imposición.

Importante: la cesión definitiva igualmente queda sujeta al pago del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque no al IRPF si ya fue liquidado en la promesa.

3. Promesa de cesión de derechos hereditarios o posesorios: mismo criterio

La DGI aplica exactamente el mismo razonamiento para las promesas de cesión de derechos hereditarios o de derechos posesorios:

• Si el IRPF fue pagado al momento de la promesa de cesión, el escribano no debe retener al otorgarse el contrato definitivo.
• La condición es que el contribuyente acredite fehacientemente el pago ante el escribano interviniente.
• De no acreditarlo, el escribano deberá retener, con derecho a crédito posterior para el contribuyente.

Este criterio es coherente con el principio de que una misma renta no puede ser gravada dos veces: el hecho imponible ya se perfeccionó y tributó en el contrato preliminar.

4. Vehículo con título inscripto adquirido antes del 1° de julio de 2007: ¿aplica la renta ficta?

Sí. Para la enajenación de un vehículo con título inscripto que fue adquirido con anterioridad al 1° de julio de 2007 (fecha de entrada en vigencia del IRPF), el contribuyente puede aplicar el criterio ficto de determinación de la renta.

El porcentaje a aplicar es el 20% del precio de enajenación, conforme al Artículo 29 del Decreto N° 148/007 de 26 de abril de 2007.

Ejemplo rápido: si vendés un auto adquirido en 2005 por $200.000, la renta gravada por IRPF será $40.000 (20% de $200.000). Sobre ese monto se aplicará la alícuota correspondiente a incrementos patrimoniales.

Resumen: los cuatro criterios clave de esta consulta

• Adjudicación por Intendencia: el costo fiscal es el precio de la resolución municipal, actualizado.
• Promesa de cesión de promesa: gravada por IRPF; renta ficta del 20%; el contribuyente paga directamente (no hay retención del escribano en el preliminar).
• Contrato definitivo tras promesa ya gravada: el escribano no retiene si se acredita el pago previo del IRPF.
• Vehículo adquirido antes del 1°/07/2007: renta ficta del 20% del precio de venta.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.993

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN ADJUDICACIÓN DE INTENDENCIA - PROMESA DE CESIÓN DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLE - PROMESA DE CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS O POSESORIOS EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA - ENAJENACIÓN DE VEHÍCULO CON TÍTULO INSCRIPTO ADQUIRIDO CON ANTERIORIDAD AL 1° DE JULIO DE 2007 - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta en forma no vinculante el tratamiento tributario del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), respecto de una serie de situaciones que se analizarán por su orden:

1) En el caso de la venta de un inmueble que fue adquirido mediante una adjudicación realizada por una Intendencia Municipal, ¿qué se debe considerar como costo fiscal?

En este tipo de resoluciones que dicta la Intendencia, si bien se utiliza la expresión "adjudicación", en realidad lo que hace la Resolución Municipal es otorgar un derecho, mientras que la persona se obliga a abonar un precio en contraprestación.

Con lo cual, la citada Resolución tiene los efectos de un contrato preliminar, ya que luego la compraventa se otorga en cumplimiento de la misma.

Por lo tanto, el costo fiscal a considerar es el precio estipulado en la resolución de la Intendencia, debidamente actualizado, en la medida que constituye el valor de adquisición conforme al Artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996.

Criterio sustentado en Consulta N° 5.029 (Bol. 434).

2) Se consulta si se encuentra gravada la promesa de una cesión de promesa de enajenación de un bien inmueble, que se realiza por un precio determinado y por la que se entrega la posesión del bien. Se inquiere además respecto de las formalidades que deberá cumplir el escribano interviniente al momento de realizar la cesión de promesa, para no efectuar la retención.

La promesa de cesión de promesa constituye un incremento patrimonial gravado por el IRPF, dada la amplia definición realizada por el Artículo 17° del Título 7 del T.O. 1996.

Conforme se trata de la transmisión de un derecho, la renta se determinará de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 22° del Título 7 del T.O. 1996, considerándose como renta el 20% del precio de la operación. Esta Comisión de Consultas se expidió en el mismo sentido en Consulta N° 5.102 (Bol. 434), relativa al mismo caso (promesa de cesión de promesa de un bien inmueble).

Dado que el escribano no está designado como responsable en el contrato preliminar (promesa de cesión de promesa), el impuesto deberá ser abonado por el contribuyente.

Cabe aclarar que esta Comisión de Consultas, en Consultas N° 4.977 (Bol. N° 426) y N° 5.102, estableció que no corresponde gravar con IRPF la cesión definitiva, "Gravado que fuera por IRPF el contrato preliminar, no podría volver a exigirse su pago al otorgarse la cesión definitiva; sin perjuicio de que esta última como fuera explicitado, se encuentre sujeta al pago de ITP". La Consulta N° 5.179 (Bol. 430) se pronunció en concordancia.

Por lo tanto, si bien el escribano, conforme al artículo 41° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 es designado agente de retención, en ocasión de otorgarse el contrato definitivo (cesión de promesa de enajenación) no deberá retener el IRPF, siempre que el contribuyente le acredite que pagó el tributo en el contrato preliminar; de lo contrario, deberá efectuar la retención, teniendo el contribuyente derecho a crédito si corresponde.

3) Se consulta respecto de qué formalidades debe cumplir un escribano para no efectuar la retención en el caso de una promesa de cesión de derechos hereditarios o de derechos posesorios, cuando se otorga el contrato definitivo de cesión.

La respuesta es la misma que la dada en el punto anterior. Es decir, el escribano no deberá efectuar la retención siempre que el contribuyente acredite que pagó el impuesto en la promesa de cesión.

4) Se consulta si en la enajenación de un vehículo con título inscripto, que fue adquirido con anterioridad al 1° de julio de 2007, se puede aplicar el criterio ficto de determinación de la renta. En caso afirmativo, se consulta además cuál es el porcentaje de renta ficta a aplicar.

La respuesta es afirmativa. Conforme al artículo 29 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, el porcentaje a aplicar será el 20% del precio de la enajenación.

07.07.010 — El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 446