IRPF en venta de inmuebles: ¿qué fecha define el costo fiscal?

Cuando una persona física vende un inmueble en Uruguay, debe liquidar el IRPF por Incrementos Patrimoniales. Para calcular la ganancia gravada, es necesario conocer el costo fiscal del bien, y ese cálculo depende de una fecha clave: la del otorgamiento del acto.

Pero, ¿qué pasa cuando esa fecha no está claramente identificada? ¿Se puede usar la fecha de inscripción registral como alternativa? La DGI respondió esto con precisión en la Consulta N° 5.092.

¿Qué es el costo fiscal y por qué importa la fecha?

En el IRPF, la renta por incremento patrimonial en la venta de un inmueble se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado del bien. Cuanto más antiguo es el inmueble y mayor la actualización, menor suele ser la ganancia gravada (o incluso puede no haber ganancia).

El costo fiscal se actualiza aplicando el índice de precios correspondiente desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación. Por eso, la fecha de adquisición del inmueble es determinante: de ella depende el período de actualización y, en consecuencia, el monto del impuesto a pagar.

La regla general: la fecha de otorgamiento del acto

El artículo 19 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece que, a efectos del IRPF, la renta por enajenación se computa en el momento en que ésta se produce. Y define ese momento con claridad:

"La fecha de otorgamiento de la promesa o compromiso de compraventa."

Esto significa que, en la práctica, no hay que esperar a la escritura pública definitiva. La promesa de compraventa —ese contrato previo tan habitual en las transacciones inmobiliarias uruguayas— ya marca la fecha relevante para el IRPF, tanto para el vendedor como para el comprador.

¿Y si la promesa no tiene fecha de otorgamiento?

Aquí es donde surge la duda que motivó esta consulta. En algunos casos, especialmente con promesas antiguas, puede ocurrir que el documento no registre la fecha de otorgamiento, o que ésta sea incierta.

La DGI ya había abordado una situación similar en la Consulta N° 4.813 (Boletín 416), donde la promesa estaba inscripta pero carecía de fecha de otorgamiento. En ese precedente, la Comisión de Consultas resolvió que:

"Ante la ausencia de la fecha de otorgamiento, en su defecto, deberá tomarse la fecha de inscripción en el Registro."

La Consulta N° 5.092 reafirma este criterio y lo precisa: la fecha de inscripción registral es una alternativa subsidiaria, aplicable únicamente cuando no existe fecha de otorgamiento. No es una opción a elegir libremente; es el recurso al que se acude por excepción.

¿Cuándo hay que pagar el impuesto?

La lógica de "la fecha de otorgamiento es la fecha relevante" también se aplica al momento del pago del IRPF. El numeral 10 de la Resolución DGI N° 662/007 establece que el plazo para el pago se rige por las mismas reglas que el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP).

A su vez, el Decreto N° 252/998 dispone que el plazo para presentar la declaración jurada y pagar es de quince días contados desde el otorgamiento del acto, o previamente a la inscripción si ésta se realiza antes de vencer ese plazo.

Todo el esquema normativo apunta en la misma dirección: el otorgamiento del acto es el hito temporal central en las transmisiones inmobiliarias a efectos tributarios.

Resumen práctico: las tres reglas clave

• Regla general: La fecha a considerar para el costo fiscal en IRPF es la fecha de otorgamiento de la promesa o compromiso de compraventa.
• Regla subsidiaria: Si no existe fecha de otorgamiento, se utiliza la fecha de inscripción en el Registro correspondiente.
• Plazo de pago: 15 días desde el otorgamiento del acto, o antes si la inscripción se realiza antes de ese plazo.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.092

ADQUISICIÓN DE INMUEBLE – COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN – IRPF – FECHA A CONSIDERAR.

Se consulta en lo relativo al tratamiento para el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) de Incrementos Patrimoniales, sobre cuál es la fecha a considerarse a los efectos de la determinación del costo fiscal, en la adquisición de un bien inmueble.

El artículo 19 del Título 7 del TO 1996, al determinar la atribución temporal de los Incrementos Patrimoniales, establece que la renta se computará en el momento en el que se produzca la enajenación, entendiéndose por tal, la fecha de otorgamiento de la promesa o compromiso de compraventa.

Esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en este sentido en la Consulta N° 4.813 (Bol. 416), donde el antecedente de la enajenación era una promesa inscripta pero que carecía de la fecha de otorgamiento. En dicho caso, esta Comisión de Consultas entendió que ante la ausencia de la fecha de otorgamiento, "en su defecto, deberá tomarse la fecha de inscripción en el Registro" (Subrayado nuestro).

Por lo tanto, sólo si se carece de la fecha de otorgamiento, se debería recurrir a otra fecha, como podría ser para el caso mencionado, la fecha de inscripción.

En el mismo sentido se expresa la normativa respecto al momento de verter el impuesto; el numeral 10) de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 establece que el plazo para el pago será el mismo que el establecido para el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales. A los efectos, el Decreto N° 252/998 de 16.09.998 determina: "El plazo para presentar la declaración jurada y realizar el pago será de quince días contados desde el siguiente al del otorgamiento del acto o de la fecha en que quedó ejecutoriada la sentencia, o previamente a la inscripción si se realizara antes del referido plazo." (Subrayado nuestro).

Por lo tanto la fecha a considerar en el antecedente, a los efectos de determinar el costo fiscal, será la fecha de otorgamiento del acto.

02.12.008 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 427