IRPF en venta de inmuebles MEVIR: cálculo del costo fiscal

Situación planteada

Una consulta reciente a la DGI abordó una situación compleja que involucra la venta de un inmueble de MEVIR que había pasado por varios titulares a través de sucesiones. Los consultantes querían saber cómo calcular correctamente el costo fiscal para el IRPF al momento de la venta.

El caso presenta varios elementos que lo hacen particular:

• Inmueble adjudicado originalmente en régimen de arrendamiento de MEVIR en 1989
• Fallecimiento del titular original y transmisión por sucesión a múltiples herederos
• Escrituración definitiva por parte de MEVIR recién en 2014
• Venta del inmueble en 2017

El régimen de arrendamiento de MEVIR

Para comprender la respuesta de la DGI, es fundamental entender cómo funciona el sistema de MEVIR establecido en la Ley N° 13.728:

Los organismos públicos podrán construir viviendas para alquilar o para transferirlas a propiedad de los destinatarios personas físicas o de cooperativas de usuarios.

En la práctica, MEVIR adjudica viviendas en régimen de arrendamiento por un período determinado (generalmente 20 a 25 años). Una vez cumplido este ciclo y pagados todos los alquileres, se compromete a transferir la propiedad definitiva.

Criterio de la DGI: la adjudicación como contrato preliminar

La DGI estableció un criterio clave para estos casos: la adjudicación inicial de MEVIR se asemeja a un contrato preliminar que genera derechos y obligaciones entre las partes.

Esta interpretación es fundamental porque significa que:

• El contrato de adjudicación original ya otorga derechos al adjudicatario
• Existe una contraprestación (pago de alquileres) que justifica esos derechos
• La escritura posterior es el cumplimiento de ese contrato preliminar

Determinación del costo fiscal

Para el cálculo del IRPF, la DGI estableció que:

El costo fiscal es el precio estipulado en el contrato original de MEVIR (1989), debidamente actualizado, no el precio de la escritura de 2014.

Esta conclusión se basa en que la fecha de adquisición es anterior a la Ley N° 18.083, por lo que el contribuyente puede optar por el régimen previsto en el inciso sexto del artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

Particularidades de la sucesión

En casos de bienes adquiridos por sucesión, según la Resolución DGI N° 662/007:

El costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado, más el costo actualizado de las mejoras debidamente documentado.

Condominio y distribución de la renta

Un aspecto importante del caso es que el inmueble se encontraba en condominio entre varios herederos. La DGI aclaró que:

• El precio de compraventa es único
• Es el condominio quien debe determinar la renta
• Luego debe asignarla proporcionalmente a sus integrantes

Aunque los integrantes del condominio adquirieron sus derechos en distintos momentos, todos lo hicieron antes de la Ley N° 18.083, por lo que pueden aplicar el mismo criterio de actualización.

Implicancias prácticas

Esta consulta establece un precedente importante para situaciones similares:

• Conservar la documentación original: Es crucial guardar los contratos de adjudicación de MEVIR
• Actualización correcta: El costo debe actualizarse desde la fecha del contrato original
• Planificación sucesoria: Considerar estas reglas al planificar transmisiones patrimoniales
• Asesoramiento especializado: Estos casos requieren análisis detallado de la documentación

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE PROPIEDAD DE CONDOMINIO SUCESORIO ADQUIRIDO EN ADJUDICACIÓN DE RÉGIMEN DE ARRENDAMIENTO DE MEVIR - IRPF - RENTA, DETERMINACIÓN.

La Consulta.

Se presentan A y sus hijos F y G, realizando la siguiente consulta al amparo del artículo 71 del Código Tributario, con relación a la siguiente situación:

1) Con fecha 23.09.1989 se celebró un contrato entre la Comisión Honoraria Pro-Erradicación de la Vivienda Rural Insalubre (MEVIR), por la cual ésta se obligaba a dirigir, administrar y ejecutar el programa, prometiendo adjudicar en régimen de arrendamiento (Ley N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968) una vivienda a los Sres. A y B, en nombre y representación y en ejercicio de la patria potestad de su hijo D, asumiendo aquellos las obligaciones del contrato, inclusive su pago.

2) El 23.04.1990 fallece intestado D, soltero. Su sucesión fue tramitada judicialmente en el año 2011, declarándose herederos sus padres A y B. La Sra. B fallece el 07.02.1999, tramitándose su sucesión judicial y declarándose herederos sus hijos F y G, sin perjuicio de los derechos de su cónyuge supérstite A, por su mitad de gananciales.

3) El 05.03.2014 MEVIR escrituró la vivienda a nombre de A, F y G.

4) El 23.10.2017 enajenaron dicha vivienda.

Solicitan que se tome la fecha y precio debidamente actualizado del primer contrato, para el cálculo del costo fiscal del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en la compraventa de 2017, criterio sostenido en casos similares en Consultas N° 4.993 de 07.07.010 (Bol. N° 446) y N° 5.029 de 21.07.009 (Bol. N° 434).

Respuesta:

Del análisis del contrato de fecha 05.03.2014, en su cláusula de antecedentes se menciona el contrato celebrado a favor de D, el trámite judicial de las sucesiones de éste y su madre y quiénes son sus herederos (A, F y G), a favor de los cuales MEVIR otorga la compraventa del inmueble, estableciéndose un precio donde manifiesta la vendedora que lo recibió con anterioridad a ese acto, otorgando carta de pago total.

La DGI estableció que el costo fiscal a considerar es el precio estipulado en el contrato celebrado con MEVIR con fecha 23.09.1989, debidamente actualizado en la medida que constituye el valor de adquisición.

En casos de bienes adquiridos por sucesión, según el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado, más el costo actualizado de las mejoras debidamente documentado.