IRPF en venta de inmuebles adquiridos en distintos momentos

El problema del criterio mixto en IRPF

Una situación frecuente en el mercado inmobiliario uruguayo es cuando una persona adquiere un bien inmueble en diferentes momentos. Esto genera dudas sobre cómo calcular correctamente el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) al momento de la venta, especialmente cuando las adquisiciones ocurrieron antes y después del 1° de julio de 2007, fecha clave en la normativa tributaria.

¿Qué es el criterio mixto?

El criterio mixto permite aplicar diferentes metodologías de cálculo del IRPF para un mismo inmueble cuando fue adquirido en distintos momentos:

• Criterio ficto: Para la parte adquirida antes del 1° de julio de 2007
• Criterio real: Para la parte adquirida después del 1° de julio de 2007

Este enfoque reconoce que cada porción del bien debe tributar según las normas vigentes al momento de su adquisición.

Caso práctico analizado por la DGI

La consulta tributaria presenta un caso concreto que ilustra perfectamente esta situación:

Cronología del caso:

• Diciembre 1996: Compra del 50% del inmueble por U$S 13.000
• Agosto 2017: Compra del 50% restante por U$S 60.000
• Diciembre 2020: Venta total del inmueble por U$S 140.000

Criterio de la DGI

La Dirección General Impositiva fue clara en su respuesta: "habiendo sido adquirida una mitad del bien antes del 1° de julio de 2007 y la otra mitad con posterioridad a dicha fecha, es correcto calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente".

Este criterio se basa en:

• Artículo 20° Título 7 T.O. 1996
• Artículo 26 del Decreto N° 148/007
• Precedentes en consultas 6.023 y 6.031

Aplicación práctica del cálculo

Para aplicar correctamente el criterio mixto, debés:

1. Identificar las fechas de adquisición de cada parte del inmueble
2. Determinar qué criterio aplica a cada porción según la fecha
3. Calcular por separado el IRPF para cada parte
4. Sumar ambos resultados para obtener el impuesto total

Diferencias con otros escenarios

Es importante distinguir este caso de otras situaciones:

• Adquisición total antes de julio 2007: Se aplica solo criterio ficto o real (no mixto)
• Adquisición total después de julio 2007: Se aplica solo criterio real
• Múltiples enajenantes: Cada uno aplica el criterio según su fecha de adquisición

Consideraciones importantes

Al aplicar el criterio mixto, tené en cuenta:

• La actualización por unidad indexada para la parte con criterio real
• La documentación respaldatoria de cada fecha de adquisición
• Que la DGI no realiza cálculos en las consultas tributarias
• Para devoluciones o pagos en exceso, debés gestionar por separado

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN DISTINTOS MOMENTOS - IRPF - CRITERIO REAL, FICTO O MIXTO, APLICABILIDAD.

Una persona física plantea consulta vinculante al amparo del artículo 71 del Código Tributario, respecto de la forma de cálculo del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incremento patrimonial generado en la venta de un bien inmueble, cuya primera mitad adquirió en el año 1996 y la segunda mitad indivisa en el año 2017.

Indica que: a) el 18 de diciembre de 1996 compró el bien junto con otra persona adquiriendo cada uno el 50% por un precio total de U$S 26.000; b) el 26/8/2017 adquirió la otra mitad comprándosela a esa persona en U$S 60.000; y c) el 23 de diciembre de 2020 vende la totalidad del bien en U$S 140.000.

Adelanta opinión sosteniendo que lo correcto es calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente según lo dispuesto por la normativa legal.

Además, solicita la devolución del dinero o pago en exceso.

Esta Comisión de Consultas entiende que asiste razón al compareciente en cuanto a que, habiendo sido adquirida una mitad del bien antes del 1° de julio de 2007 y la otra mitad con posterioridad a dicha fecha, es correcto calcular para cada mitad por separado el impuesto correspondiente aplicando las normas legales (artículo 20° Título 7 T.O. 1996 y 26 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007).

Dicho criterio es avalado por la Consulta N° 6.023 de 22.01.019 en la cual el bien que se promete en venta por herederos testamentarios había sido adquirido por el causante en distintos momentos, y en la cual se expresa: "En el caso en consulta el bien fue adquirido en distintos momentos, pero todo antes de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, por lo tanto tomar una opción implica negar la otra, es decir se podrá tomar el criterio ficto o el real, pero no la combinación de ambas opciones. Por lo tanto no resulta aplicable, tomar por una cuota parte del bien enajenado el criterio real y por otra el criterio ficto. Distinta sería la situación si una parte se hubiera adquirido con anterioridad a la vigencia de la ley y otra parte después de ella, donde sí se puede aplicar el criterio mixto".

Esta última situación planteada hipotéticamente en la consulta referida, es justamente la que se plantea en la presente consulta.

También dicho criterio ha sido sostenido en la Consulta N° 6.031 de 10.05.019, en la cual se responde:

"De acuerdo a lo expuesto se concluye que los enajenantes pueden liquidar el IRNR por el criterio mixto: el Sr. A puede optar por aplicar el criterio ficto al adquirir su mitad indivisa con anterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006 y los Sres. B y cónyuges C y G, su renta se determinará aplicando el criterio real conforme la adquisición deviene posterior al 1°/07/2007. En este último caso se aplicará el costo fiscal actualizado, el que surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada, entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación".

Si bien en el precitado caso son distintos enajenantes los que se encuentran en cada una de las situaciones, ya que uno de ellos adquirió con anterioridad y los otros con posterioridad al 1° de julio de 2007; no corresponde realizar distinción con la situación planteada en la presente consulta, en que es el mismo enajenante quien adquirió el bien en los distintos momentos.

Por último, debemos señalar que no es competencia de esta Comisión de Consultas la realización de cálculos ni resolver sobre devoluciones de impuestos.

16.03.021 - La Directora General de Rentas, acorde.