IRPF en venta de inmueble obtenido por partición conyugal

Cuando una pareja se divorcia y divide sus bienes, muchas veces uno de los cónyuges se queda con el inmueble que antes era compartido. Pero, ¿qué pasa cuando ese inmueble se vende años después? ¿Desde cuándo se cuenta la antigüedad del bien? ¿Qué costo fiscal se usa para calcular el IRPF? Esta consulta resuelta por la DGI responde exactamente eso.

El escenario: divorcio, partición y posterior venta

El caso es el siguiente: una persona adquirió un inmueble durante el matrimonio, bajo el régimen de sociedad legal de bienes, mediante compraventa y tradición. Luego se divorció en 2006, y el 30 de octubre de 2007 formalizó con su ex cónyuge la partición por disolución conyugal, quedándose con el inmueble en forma exclusiva.

Años después, al momento de vender ese bien, surgió la duda: ¿puede aplicarse el beneficio del inciso final del artículo 26 del Decreto 148/07, que contempla un tratamiento especial para inmuebles adquiridos antes de la vigencia del IRPF?

El contribuyente argumentó que sí, porque entendía que la partición no es un modo de adquirir el dominio y que, por tanto, la fecha de adquisición del bien debería retrotraerse a cuando fue comprado originalmente durante el matrimonio.

¿Qué dice el artículo 26 del Decreto 148/07?

El inciso final del artículo 26 del Decreto 148/07 establece un tratamiento especial para el cálculo del costo fiscal de inmuebles que fueron adquiridos antes de que el IRPF entrara en vigencia. En términos simples, permite utilizar como costo fiscal el valor real del inmueble fijado por la DGI para el año 2007, evitando tener que rastrear el precio de compra original.

Este beneficio es relevante porque, si el inmueble fue adquirido hace muchos años, el precio de compra original puede ser muy bajo comparado con el valor actual, generando una ganancia de capital elevada y, por ende, más IRPF a pagar.

La posición de la DGI: la fecha que importa es la de la partición

La DGI fue clara y contundente, apoyándose en su propio criterio ya fijado en la Consulta N° 4.906 (Boletín 416):

En el caso de bienes adquiridos como consecuencia de la cesación de condominios que no tuvieran origen sucesorio, deberá considerarse que los mismos han ingresado en el patrimonio de la persona que luego los enajena en la fecha de la partición.

Esto significa que, a efectos del IRPF, no importa cuándo se compró originalmente el inmueble durante el matrimonio. Lo que importa es cuándo se realizó la partición. En este caso, esa fecha fue el 30 de octubre de 2007, momento en que el contribuyente pasó a ser el único titular del bien.

Como la partición ocurrió en 2007 —ya bajo la vigencia del IRPF—, no es aplicable el beneficio del inciso final del artículo 26 del Decreto 148/07. El costo fiscal deberá calcularse en base al valor de la partición, no al valor real de 2007 establecido por la DGI.

¿Por qué la DGI considera que la partición es una "adquisición"?

Este es el punto central del debate. El contribuyente argumentaba que la partición no es un modo de adquirir el dominio, sino simplemente una división de lo que ya era suyo. Sin embargo, la DGI sostiene el criterio opuesto en cuanto a sus efectos fiscales:

• Antes de la partición, el inmueble pertenecía a la sociedad conyugal, no individualmente a ninguno de los dos cónyuges.
• Al producirse la partición, el bien pasa a integrar el patrimonio exclusivo de uno de ellos.
• Ese momento de incorporación al patrimonio individual es el que la DGI toma como referencia para determinar la antigüedad del bien a efectos del IRPF.

El mismo criterio aplica para cualquier disolución de condominio que no tenga origen sucesorio (las herencias tienen un tratamiento diferente). Si dos personas son condóminas de un inmueble y uno de ellos se queda con el bien mediante partición, la fecha de adquisición fiscal es la de esa partición.

Implicancias prácticas para quien vende un inmueble tras un divorcio

Si estás en una situación similar, estos son los puntos clave a tener en cuenta:

• El costo fiscal parte de la partición: el valor que se tomará como costo de adquisición será el que tenía el inmueble al momento de la partición conyugal, no el precio original de compra.
• La antigüedad también se cuenta desde la partición: esto puede afectar el coeficiente de actualización del costo fiscal que se aplica al calcular la ganancia de capital gravada por IRPF.
• El beneficio del artículo 26 del Decreto 148/07 no aplica si la partición fue posterior al 1° de julio de 2007, fecha en que entró en vigencia el IRPF.
• Si la partición fue antes del 1° de julio de 2007, podría analizarse si aplica el beneficio, aunque cada caso debe evaluarse en forma particular.

Preguntas frecuentes

¿Aplica este mismo criterio si el inmueble lo recibí en una herencia?
No. La DGI diferencia expresamente entre condominios de origen sucesorio y los que no lo son. Las herencias tienen un tratamiento particular. Este criterio aplica específicamente a particiones conyugales y disoluciones de condominio sin origen hereditario.

¿Y si el inmueble fue adquirido por ambos cónyuges antes de 1980?
Aunque el inmueble sea muy antiguo, lo que determina el tratamiento fiscal es la fecha en que ingresó a tu patrimonio de forma individual, es decir, la fecha de la partición.

¿Cómo se calcula el IRPF en la venta de un inmueble?
En términos generales, se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado. La tasa aplicable es del 12% para personas físicas residentes. Sin embargo, hay varios factores que pueden influir en el cálculo final.

¿Necesito asesoramiento para calcular el IRPF en la venta de mi inmueble?
Sí. Dada la complejidad del cálculo y las particularidades de cada caso, es recomendable contar con el apoyo de un contador o plataforma especializada antes de realizar la operación.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.012

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR PARTICIÓN - IRPF - COSTO FISCAL DEL INMUEBLE, DETERMINACIÓN.

El titular de un inmueble que lo hubo durante la vigencia de la sociedad legal de bienes por el título de compraventa y modo de tradición, se divorció en el año 2006, y el 30.10.2007 con su ex cónyuge otorgan la partición por disolución conyugal.

Consulta si puede aplicar el inciso final del artículo 26 del Decreto 148/07 en la venta de este bien y argumenta en sentido afirmativo, entendiendo que la partición no es un modo de adquirir el dominio.

Esta Comisión de Consultas ya se ha expedido sobre el tema en reiteradas oportunidades, en particular en ocasión de responder la Consulta N° 4.906 (Bol. 416), donde se expresaba que en el caso de bienes adquiridos como consecuencia de la cesación de condominios que no tuvieran origen sucesorio, "deberá considerarse que los mismos han ingresado en el patrimonio de la persona que luego los enajena en la fecha de la partición."

Conforme a lo expuesto, para el caso consultado, no resulta de aplicación el inciso final del artículo 26 citado.

13.01.009 - El Director General de Rentas. Boletín N° 428.