IRPF en venta de inmueble: ¿los gastos de remate integran el costo fiscal?

Cuando una persona vende un inmueble en Uruguay, el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) grava la ganancia obtenida. Pero calcular correctamente esa ganancia no siempre es sencillo, especialmente cuando el inmueble fue adquirido en un remate extrajudicial y existieron pagos adicionales al precio de escritura.

Una consulta resuelta por la Dirección General Impositiva (DGI) aclara un punto concreto y muy práctico: ¿los gastos de remate abonados al momento de la adquisición pueden incluirse en el costo fiscal para reducir la renta gravada?

El caso concreto

La situación analizada por la DGI presentaba las siguientes características:

• En agosto de 2006, una persona adquiere un inmueble en un remate extrajudicial realizado por el BHU (Banco Hipotecario del Uruguay). En ese acto, abona una suma de dinero en concepto de gastos de remate, y el recibo emitido por el BHU aclara expresamente que dicho importe no integra el precio.
• En setiembre de 2008, se otorga la escritura pública de compraventa con el BHU, donde figura el precio de venta en Unidades Reajustables (UR).
• Al momento de vender el inmueble, surge la duda: ¿puede sumarse lo pagado por gastos de remate al valor de adquisición para calcular el costo fiscal actualizado?

Cómo se calcula el IRPF en la venta de inmuebles

El artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece que, en la enajenación de inmuebles, la renta gravada surge de la diferencia entre:

• A) El precio de enajenación (o el valor determinado según el artículo 25 del mismo Título, según corresponda).
• B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) a cargo del enajenante.

El costo fiscal actualizado se obtiene aplicando al valor de adquisición el incremento de la Unidad Indexada (UI) entre el primer día del mes siguiente al de la adquisición y el último día del mes anterior al de la enajenación.

En términos simples: cuanto mayor sea el costo fiscal, menor será la renta gravada y, por ende, menor el IRPF a pagar.

El criterio de la DGI: los gastos de remate no integran el costo fiscal

La DGI fue clara en su respuesta: los gastos de remate abonados al BHU no forman parte del costo fiscal del inmueble a efectos del IRPF.

El fundamento es el siguiente:

• El precio de adquisición es el que surge de la escritura pública de compraventa. Ese es el valor que se toma como base para calcular el costo fiscal actualizado.
• Los gastos de remate son gastos de adquisición, no forman parte del precio. El propio recibo emitido por el BHU lo consignó expresamente.
• Al no integrar el precio, tampoco integran el valor de adquisición sobre el que se aplica la actualización por UI.

La norma es precisa al referirse al "valor de adquisición" como base del costo fiscal, y ese valor queda determinado por el precio que consta en el instrumento público (la escritura), no por los desembolsos accesorios realizados en el proceso de compra.

¿Qué implica esto en la práctica?

Este criterio tiene un impacto directo en el bolsillo del contribuyente:

• Al no poder incluir los gastos de remate en el costo fiscal, el valor de adquisición que se actualiza por UI es exclusivamente el precio escriturado.
• Esto puede derivar en una renta gravada mayor y, por lo tanto, en un IRPF más elevado al momento de la venta del inmueble.
• Es importante conservar toda la documentación del proceso de adquisición (recibos, escrituras, comprobantes de ITP), ya que cada concepto tiene un tratamiento diferente a efectos tributarios.

Un detalle que marca la diferencia: el ITP sí se puede deducir

A diferencia de los gastos de remate, la propia norma del artículo 20 del Título 7 permite deducir el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) a cargo del enajenante al momento de calcular la renta gravada en la venta.

Esta distinción es relevante: no todos los costos vinculados a la operación tienen el mismo tratamiento. El legislador fue selectivo al definir qué conceptos reducen la renta gravada, y los gastos de remate no están contemplados en esa lista.

Resumen del criterio

• ✅ Integra el costo fiscal: el precio que surge de la escritura pública de compraventa, actualizado por UI.
• ✅ Se deduce de la renta: el ITP a cargo del enajenante.
• ❌ No integra el costo fiscal: los gastos de remate, aun cuando hayan sido efectivamente abonados y documentados.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.252

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN REMATE EXTRAJUDICIAL - GASTOS DE REMATE - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Situación en Consulta:

1) El 31/08/2006 se adquiere un inmueble en remate extrajudicial efectuado por el BHU, habiéndose abonado por parte de la mejor postora la suma de $ XX por gastos de remate, especificándose en el recibo que extendió el BHU que dicho importe no integra el precio.

2) El 30/09/2008 se otorga la escritura de compraventa con el BHU por un precio de UR WW.

Consulta: Se solicita que esta Comisión de Consultas se pronuncie respecto a si la suma abonada por gastos de remate ($ XX) puede ser tenida en cuenta a efectos de determinar el monto de la renta gravada, o si solo debe ser considerado el precio que surge de la escritura de compraventa.

Respuesta: Respecto a la situación objeto de consulta cabe consignar que el artículo 20° Título 7 Texto Ordenado 1996 refiere a la determinación de la renta cuando se otorga una compraventa, estableciendo:

"Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda. (...)

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante. (...)"

La norma referida precisa el concepto de costo fiscal actualizado:

"El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. (...)"

El precio en el caso planteado es el que surge de la escritura pública; siendo la suma identificada en el párrafo 1 (reseñado en "Situación en Consulta" de la presente) gastos de adquisición que no integran el precio (habiéndose así consignado el recibo de pago de la referida suma) y como tal no integra el costo fiscal actualizado.

16.03.010 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 442