IRPF en venta de inmueble heredado: cómo determinar la renta

Vender un inmueble que recibiste por herencia puede generar más dudas tributarias de las esperadas. ¿Cuál es el costo de adquisición que podés usar? ¿Qué pasa si hay mejoras sin documentar? ¿Podés aplicar el régimen ficto? Esta consulta resuelta por la DGI aclara exactamente eso, y la respuesta tiene implicancias muy concretas para los herederos que enajenan bienes inmuebles.

El caso: herederos que vendieron un inmueble con mejoras sin documentar

Dos herederos vendieron en agosto de 2009 un inmueble que habían recibido por sucesión. La causante —fallecida en diciembre de 2008, es decir, después de la entrada en vigencia de la reforma tributaria (1° de julio de 2007)— había adquirido el terreno en 1938 mediante compraventa.

El problema: la causante había construido una vivienda en el inmueble en 1949, pero no existía documentación que respaldara el costo de esa construcción. Los herederos entendían que, al momento de calcular la renta por la venta, debía considerarse el valor de esa mejora. La DGI no compartió esa postura… pero sí trajo buenas noticias desde otro ángulo.

¿Qué dice la DGI sobre las mejoras no documentadas?

La posición de la Comisión de Consultas fue clara y consistente con criterios anteriores:

A efectos de determinar la renta computable en la enajenación de un inmueble adquirido por modo sucesión, no encontrándose debidamente documentado el costo de las mejoras alegadas, no podrán adicionarse las mismas al costo de adquisición del causante.

En otras palabras: si no tenés documentación que acredite el costo de una mejora, no podés sumarla al costo fiscal. Esto aplica tanto para mejoras realizadas por el causante como para las realizadas por los propios herederos. La regla es sencilla pero dura: sin papeles, no hay deducción.

La buena noticia: el Decreto 551/009 y el artículo 26° bis

Si bien la DGI no aceptó la deducción de las mejoras no documentadas, destacó en su respuesta la existencia de una normativa reciente —el Decreto N° 551/009 del 7 de diciembre de 2009— que introdujo el artículo 26° bis al Decreto N° 148/007, con soluciones más beneficiosas para los contribuyentes en estos casos.

Este decreto habilitó dos alternativas importantes para los herederos que enajenan inmuebles:

• Régimen ficto del 15%: Para determinar la renta, se puede aplicar el ficto del 15% sobre el precio de venta, tomando como referencia la fecha de adquisición del causante. En este caso, como la causante adquirió el terreno en 1938, los herederos podían usar esa fecha para habilitar el régimen ficto al vender en 2009.
• Determinación sobre base real: El costo fiscal se determina como el costo de adquisición del causante actualizado, más el costo actualizado de las mejoras debidamente documentadas.

La novedad más relevante del decreto fue la habilitación de una tercera opción para inmuebles adquiridos sin precio (como es el caso de la herencia): en lugar del costo de adquisición histórico del causante, el contribuyente puede utilizar el valor de catastro como base para determinar el costo fiscal.

Las tres opciones para calcular el costo fiscal en inmuebles heredados

Resumiendo el marco normativo vigente a partir del Decreto 551/009, al vender un inmueble adquirido por sucesión, el heredero cuenta con las siguientes alternativas:

• Opción 1 – Ficto del 15%: Aplicar el 15% sobre el precio de venta como renta computable, utilizando la fecha de adquisición del causante para verificar la antigüedad.
• Opción 2 – Costo real del causante: Tomar el costo de adquisición histórico del causante, actualizado, más mejoras documentadas actualizadas.
• Opción 3 – Valor de catastro: Cuando el inmueble fue adquirido sin precio (por herencia o adjudicación), usar el valor catastral como costo de adquisición para la determinación real de la renta.

El contribuyente puede optar por la alternativa que le resulte más conveniente según su situación particular.

¿Por qué importa la fecha de fallecimiento del causante?

Este punto es crítico: el régimen aplica de manera diferente según si el causante falleció antes o después del 1° de julio de 2007 (fecha de entrada en vigencia de la reforma tributaria que creó el IRPF). En este caso, la causante falleció en diciembre de 2008, es decir, bajo el nuevo régimen, lo que determina que la venta del inmueble heredado queda gravada por IRPF y que se aplican las normas aquí descritas.

Si el causante hubiera fallecido antes del 1° de julio de 2007, el tratamiento podría ser diferente, por lo que siempre es recomendable verificar este dato antes de cualquier cálculo.

Implicancias prácticas para herederos que quieren vender

• Conservá toda la documentación de mejoras realizadas al inmueble, tanto por el causante como por los herederos. Sin respaldo documental, no hay deducción posible.
• Compará las tres opciones de cálculo antes de presentar la declaración jurada. En muchos casos, el ficto del 15% resulta más conveniente, especialmente cuando el inmueble fue adquirido hace muchas décadas.
• Revisá el valor catastral del inmueble si no contás con documentación del costo original del causante. Puede ser una alternativa ventajosa.
• Si ya presentaste la declaración jurada sin aplicar estas opciones, la DGI señaló en esta consulta que los herederos podían presentar una declaración rectificativa y solicitar el crédito correspondiente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.294

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR EL MODO SUCESIÓN - IRPF - FALLECIMIENTO DEL CAUSANTE POSTERIOR AL 01/07/007 - DETERMINACIÓN DE LA RENTA.

I.- La Consulta.

Comparecen dos herederos, los cuales con fecha 27 de agosto de 2009 enajenaron un bien inmueble adquirido por el modo sucesión.

Dicho bien lo hubo la causante quien falleciera con posterioridad a la entrada en vigencia de la reforma tributaria (con fecha 7 de diciembre de 2008), siendo de estado civil soltera, por título compraventa y modo tradición, según escritura de fecha 27 de agosto de 1938.

Se agravian en el entendido que, en la referida enajenación se tomó el valor de compra del terreno pagado en el año 1938, no así, la construcción que explicitan realizada en el año 1949; de la cual no se conserva documentación que acredite el gasto correspondiente a su ejecución conforme al tiempo transcurrido.

Concluyen que, al momento de enajenar dicho inmueble, debió considerarse para la aplicación del criterio real la construcción de la vivienda comentada.

II.- La Respuesta.

No se comparte la opinión de los consultantes, en el entendido que, a efectos de determinar la renta computable en la enajenación de un inmueble adquirido por modo sucesión, no encontrándose debidamente documentado el costo de las mejoras alegadas, no podrán adicionarse las mismas al costo de adquisición del causante, tal como fuera sosteniendo entre otras, en Consultas N° 4.843 (Bol. 422) de 22.07.008 y N° 5.053 (Bol. 428) de 13.01.009.

No obstante lo expuesto, corresponde a esta Comisión de Consultas destacar el dictado de un reciente Decreto, con una solución más beneficiosa para los contribuyentes, tanto en aquellos casos de bienes adjudicados por partición como para los de origen sucesorio. En efecto, el Decreto N° 551/009 de 07.12.009 amplió lo dispuesto por el art. 26° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 con un art. 26° bis.

En la actualidad atento al párrafo tercero del art. 26° bis comentado y conforme la referencia efectuada por el párrafo cuarto, frente a la enajenación de un inmueble adquirido por el modo sucesión o adjudicado que fuera por partición de un condominio sucesorio, se estará a la fecha de adquisición de los bienes por el causante para posibilitar la aplicación del régimen ficto. Esto es, en el caso consultado, habiendo adquirido la causante el terreno en el año 1938, ello posibilita a sus herederos a determinar la renta originada en tal incremento patrimonial, por el ficto del 15% sobre el precio de la venta efectuada en el año 2009.

Ahora bien, en lo que hace a la determinación sobre base real, conforme al párrafo primero del artículo de referencia, a efectos de determinar la renta computable, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante actualizado, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado debidamente documentado; misma solución otorgada hasta el momento en aplicación del num. 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007.

Con respecto a este punto, la novedad de la nueva disposición, es que conforme al párrafo segundo, en el caso de inmuebles adquiridos sin precio, —tal como acontece en la hipótesis en consulta en el cual la adquisición operó por el modo sucesión—, para determinar el valor de adquisición de los mismos habilita a acudir al valor de catastro.

En definitiva, en este tipo de casos a efectos de determinar el costo fiscal de un inmueble adquirido por el modo sucesión y ponderando las dificultades que en la práctica se suscitan, la norma posibilita acudir o bien al costo de adquisición actualizado del causante, o bien al valor de catastro.

En mérito a lo expuesto, conforme a la nueva normativa comentada, los comparecientes podrán presentar la correspondiente declaración jurada del ejercicio 2009 y solicitar el crédito pertinente de corresponder.

12.02.010 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 441