IRPF en venta de inmueble heredado: cómo calcular el costo fiscal

Vender un inmueble que llegó a tus manos por herencia puede generar más de un dolor de cabeza a la hora de calcular el IRPF. La situación se complica todavía más cuando el causante —la persona de quien heredaste— también había adquirido ese bien por el mismo modo: la sucesión. ¿Cómo se determina el costo fiscal en esos casos? La DGI lo aclaró en la Consulta N° 5.219.

¿Por qué importa el costo fiscal?

Cuando una persona física vende un inmueble, la renta gravada por IRPF se calcula como la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien. Cuanto más alto sea el costo fiscal, menor será la ganancia gravada y, por ende, menor el impuesto a pagar. Por eso, determinar correctamente ese costo no es un detalle menor: puede tener un impacto significativo en lo que terminás pagando.

Cuando el inmueble se adquirió por compraventa, el costo fiscal es relativamente sencillo de calcular. Pero cuando el origen es una sucesión —y más aún cuando hubo varias sucesiones encadenadas—, el camino se vuelve más sinuoso.

El marco normativo aplicable

La base legal para este tema se encuentra en dos normas clave:

• Numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 (del 29/06/2007): establece cómo determinar el costo fiscal en inmuebles adquiridos por sucesión.
• Artículo 73 del Decreto N° 150/007 (del 26/04/2007): prevé criterios alternativos de valuación cuando no es posible determinar el costo de adquisición.

Las tres opciones para determinar el costo fiscal

La DGI establece un orden de prelación claro: primero se intenta la opción más precisa y solo se recurre a las siguientes si la anterior no es viable.

Opción 1 — El costo de adquisición del causante primigenio (preferida)

Lo ideal es rastrear el costo de adquisición original del inmueble, debidamente actualizado. Si el causante directo también lo adquirió por sucesión, hay que remontarse a la sucesión anterior, y así sucesivamente, hasta llegar al causante primigenio: aquella persona que originalmente adquirió el bien por un acto oneroso (por ejemplo, una compraventa).

En otras palabras, el numeral 25 de la Resolución 662/007 se aplica tantas veces como sucesiones haya habido en la cadena de transmisiones del bien. Esto ya había sido confirmado por la DGI en la Consulta N° 5.207.

Si hubo tres sucesiones encadenadas, la norma se aplica tres veces, retrocediendo hasta el primer adquirente oneroso del inmueble.

Opción 2.a — Valor real vigente a la fecha de adquisición del causante primigenio

Cuando no sea posible determinar el costo de adquisición histórico (por falta de documentación, por la antigüedad de las operaciones, etc.), se puede recurrir al valor real del inmueble vigente a la fecha en que el causante primigenio adquirió el bien.

El valor real es el que fija la Dirección Nacional de Catastro. Esta alternativa permite una valuación objetiva sin necesidad de rastrear boletas de compraventa antiguas.

Opción 2.b — Tasación pericial

Si tampoco existiera valor real a esa fecha, o si se demostrara que no refleja adecuadamente el valor del bien, el costo podrá determinarse mediante tasación de peritos. Eso sí: la DGI tiene la facultad de rechazar ese valor pericial si lo considera inadecuado.

Resumen práctico: el orden a seguir

Antes de liquidar el IRPF por la venta de un inmueble heredado que a su vez fue heredado, seguí este orden:

• Primero: buscá el costo de adquisición del causante primigenio y actualizalo. Si hay varias sucesiones, remontate hasta el origen.
• Si no podés determinarlo: utilizá el valor real del inmueble a la fecha de adquisición del causante primigenio.
• Si tampoco existe valor real: recurrí a una tasación pericial, que podrá ser cuestionada por la DGI.

¿Qué pasa en la práctica?

En muchas familias uruguayas, los inmuebles pasan de generación en generación sin haberse comprado formalmente en décadas. Esto hace que rastrear el costo de adquisición original sea, en algunos casos, prácticamente imposible. Por eso la norma prevé salidas alternativas, aunque implican mayor incertidumbre y, eventualmente, mayor carga tributaria si el valor real histórico es bajo.

Lo más conveniente es conservar toda la documentación relacionada con las sucesiones (declaratorias de herederos, inventarios, tasaciones, escrituras anteriores) para poder acreditar el costo fiscal ante la DGI si fuera necesario.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.219

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR EL MODO SUCESIÓN - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Ante la enajenación de un inmueble adquirido por el modo sucesión por parte de unos herederos, se consulta a efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales, sobre cómo obtener el costo fiscal cuando el causante adquirió el bien por el modo sucesión.

Al efecto, se entiende que, atento a lo dispuesto por el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, dicho costo fiscal se obtendrá conforme lo siguiente:

1.- Obtener el costo de adquisición del causante, debidamente actualizado.

Cuando exista costo de adquisición del causante se estará al mismo. La duda es cuando como en el caso planteado el causante también adquirió el bien por el modo sucesión. En éste último caso, de existir sucesivas sucesiones, será de aplicación el mencionado numeral 25, igual cantidad de veces como sucesiones existiesen hasta llegar al causante primigenio; tal como se entendió en un planteo similar en Consulta N° 5.207 (Bol. 434).

2.- Precisamente, frente a esta dificultad de retrotraerse a sucesivos antecedentes para determinar el costo, y en el caso de que no pudiera determinarse el costo de adquisición del causante, el numeral de referencia, prevé como otra posibilidad al efecto la aplicación de los criterios de valuación del artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

Es decir:

2.a.- Considerar como costo de adquisición, "... el valor real vigente a la fecha de la operación." En este caso se deberá tomar como fecha de operación, la fecha de adquisición del inmueble por parte del causante primigenio, tal como se contestó en la Consulta N° 5.207.

2.b.- Finalmente, tal como lo dispone el artículo comentado: "Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

En consecuencia, en el caso consultado se deberá recurrir a la opción 1, salvo que no pudiera determinarse el costo de adquisición del causante, en cuyo caso podrá recurrir a la opción 2.a, y en defecto de esta última, a la opción 2.b.

01.02.010 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 441