IRPF en venta de inmueble con promesa antigua: ¿cuál es el costo fiscal?

Imaginá que tu familia firmó una promesa de compraventa de un inmueble en los años 70, pagó el precio íntegro, pero nunca llegó a escriturar. Hoy, décadas después, querés vender ese bien. ¿Desde qué fecha la DGI calcula el costo fiscal para el IRPF? ¿Desde la promesa original o desde la escritura judicial que tramitaste recién ahora?

Esta situación, más común de lo que parece en Uruguay, fue analizada en detalle por la Comisión de Consultas de la DGI. El criterio es claro y, para el contribuyente, muy favorable.

El caso: una promesa de los años 70 y una escritura judicial décadas después

El escenario planteado ante la DGI era el siguiente:

• En mayo de 1973 se firmó un documento privado de promesa de compraventa de un inmueble, debidamente inscrito en el Registro.
• El precio fue pagado en su totalidad entre julio de 1973 y diciembre de 1982.
• La inscripción registral caducó con el paso del tiempo, pero en agosto de 2008 fue reinscrita al amparo de la Ley N° 16.323.
• Luego de la reinscripción, se inició un trámite judicial de escrituración, y paralelamente se firmó un contrato preliminar para vender el bien a un tercero.

La pregunta era concreta: para calcular el IRPF por incrementos patrimoniales en la futura venta, ¿qué fecha se toma como fecha de adquisición del inmueble? ¿La de la promesa original (1973) o la de la escritura judicial (2008 en adelante)?

¿Qué dice la ley sobre la reinscripción de promesas?

La clave está en la Ley N° 16.323 del 3 de noviembre de 1992, que modificó el artículo 29° de la Ley N° 8.733. Esta norma establece que los efectos de la inscripción de una promesa de compraventa caducan a los 35 años, pero permite al promitente comprador —o sus sucesores— solicitar la reinscripción, incluso después de operada la caducidad.

Lo fundamental es el efecto jurídico de esa reinscripción: no crea un nuevo derecho, sino que hace renacer el derecho real que el promitente comprador ya tenía sobre el bien. En otras palabras, la reinscripción es un mecanismo procesal para recuperar la oponibilidad registral, no un nuevo acto de adquisición.

«La nueva inscripción hace renacer por imperio legal para el promitente comprador el derecho real que ya tenía en el bien.»

— Comisión de Consultas de la DGI

El criterio de la DGI: la fecha de adquisición es la de la promesa original

La DGI le dio la razón al consultante: la fecha de adquisición a efectos del costo fiscal del IRPF es la de la promesa de compraventa original (22 de mayo de 1973), y no la de la escritura judicial posterior.

Los fundamentos son sólidos:

• El contrato de promesa ya se había agotado en todos sus términos: el precio estaba íntegramente pagado antes incluso de la reinscripción.
• Para el promitente vendedor, el negocio carecía de contenido económico nuevo al momento de la escrituración judicial.
• El precio que figura en la escritura judicial es el mismo que el de la promesa original, siendo ese el verdadero costo de adquisición.

¿Cómo se calcula el costo fiscal en la práctica?

De acuerdo al artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, el costo fiscal se determina así:

• Se toma el valor de adquisición pactado en la promesa de compraventa de 1973.
• Se aplica el incremento del IPC desde el primer día del mes siguiente a la adquisición hasta la fecha en que la Unidad Indexada (UI) comenzó a tener vigencia.
• A partir de ese momento, se aplica el incremento de la UI hasta el último día del mes anterior a la enajenación.

Esto es muy relevante: al actualizar un valor de adquisición desde 1973, el costo fiscal ajustado puede ser significativamente mayor que el precio nominal original, lo que reduce considerablemente la renta computable y, por ende, el IRPF a pagar.

Un beneficio adicional: la opción del régimen especial para inmuebles adquiridos antes de 2007

La DGI también destacó que, dado que la fecha de adquisición del inmueble es anterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27 de diciembre de 2006), el contribuyente puede optar por el régimen especial previsto en el inciso final del artículo 20° del Título 7.

Este régimen alternativo permite calcular la renta computable de una forma distinta, que en muchos casos resulta más conveniente. Vale la pena analizar ambas opciones con un contador antes de concretar la venta.

Implicancias prácticas para situaciones similares

Este criterio de la DGI es relevante para cualquier persona que se encuentre en alguna de estas situaciones:

• Tiene una promesa de compraventa antigua inscrita (o reinscrita) y planea vender el inmueble.
• Heredó derechos derivados de una promesa de compraventa y está evaluando enajenarlos.
• Está tramitando una escrituración judicial en cumplimiento de una promesa y quiere saber cuánto IRPF pagará al vender.

En todos estos casos, la fecha de adquisición a efectos fiscales no es la de la escritura o la reinscripción, sino la del contrato de promesa original, siempre que el precio haya sido efectivamente pagado.

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Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.164

ESCRITURA JUDICIAL DE INMUEBLE EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – IRPF – DETERMINACIÓN DE COSTO FISCAL.

Se consulta en forma vinculante, por el propietario de un inmueble, la forma de determinar la renta por incrementos patrimoniales, en la futura enajenación que proyecta realizar una vez que culmine el trámite de escrituración judicial. Menciona como fechas para calcular el costo fiscal: la celebración de la promesa de compraventa o la fecha de la escritura judicial en cumplimiento de la promesa.

La situación planteada es la siguiente:

• El Sr. A, casado con B, promete comprar el bien padrón XX, de acuerdo a documento privado de fecha 22.05.73, el cual fue debidamente inscrito en el Registro respectivo al otro día de su otorgamiento.
• El precio pactado fue totalmente integrado según resulta de los recibos de pagos de fecha 9.07.1973 al 15.12.1982.
• Con fecha 13 de agosto de 2008, se procedió a inscribir nuevamente el referido compromiso al amparo de la Ley N° 16.323 de 3 de noviembre de 1992.
• Una vez reinscrito el contrato, se realizó el trámite judicial para proceder a su escrituración judicial, habiéndose firmado un contrato preliminar para enajenarlo a un tercero.

Se consulta, a efectos de determinar la renta por incrementos patrimoniales en la futura enajenación, cuál sería la fecha a tomar en cuenta para el cálculo del costo fiscal: la fecha de la promesa de compraventa (22.05.1973) o la fecha de la escritura judicial en cumplimiento de la promesa de compraventa.

Adelanta opinión manifestando, que independientemente de que la inscripción haya caducado y se haya realizado una nueva inscripción, esta es al solo efecto de proceder a la escrituración judicial.

Esta Comisión de Consultas entiende que asiste razón a la consultante, por los siguientes motivos:

La Ley N° 16.323 de 3 de noviembre de 1992, en su artículo 1°), que sustituye el artículo 29° de la Ley N° 8.733 de 17 de junio de 1931, establece:

«Los efectos de la inscripción caducarán de pleno derecho, a los treinta y cinco años de verificada, salvo que la parte promitente compradora o sus sucesores a cualquier título, soliciten la reinscripción, antes o después de operada la caducidad, ...»

La referida ley posibilita la reinscripción o nueva inscripción de la promesa de compraventa por la sola voluntad del promitente comprador, para luego realizar así su escrituración judicial.

La nueva inscripción hace renacer por imperio legal para el promitente comprador el derecho real que ya tenía en el bien.

El contrato de promesa de compraventa, ya antes de reinscribirse, se agotó en todos sus términos y se cumplió el pago del precio en su totalidad. Es así que para el promitente vendedor, dicho negocio le es carente de contenido económico.

El precio que se establecerá en la escritura judicial es el mismo que figura en la promesa de compraventa original, siendo este el costo de adquisición del promitente comprador, actual enajenante.

Es así que entendemos que es aplicable al caso planteado, lo dispuesto en el artículo 20° del Título 7 del TO 1996. El costo fiscal para fijar el IRPF por incrementos patrimoniales, surgirá de aplicar al valor de adquisición de la promesa de compraventa (22.05.73) el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del IPC hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia.

Cabe agregar, que el contribuyente puede optar a los efectos de determinar la renta computable, el régimen previsto en el inciso final del citado artículo, debido a que la fecha de adquisición del inmueble es anterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006.

14.07.009 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434