IRPF en venta de inmueble comprado por cesión de derechos de mejor postor

Imaginá que ganás un remate de un inmueble por $10.000, pero antes de escriturar cedés ese derecho a otra persona por $100.000. ¿Cuánto paga de IRPF quien finalmente vende el inmueble? ¿Cuál es su costo de adquisición: $10.000 o $100.000? Esta situación, más común de lo que parece en el mercado inmobiliario uruguayo, fue consultada a la DGI y su respuesta tiene implicancias prácticas muy concretas.

¿Qué es la cesión de derechos de mejor postor?

Cuando alguien gana un remate —es decir, resulta "mejor postor"— adquiere un derecho personal de naturaleza mueble: básicamente, el derecho a que se le otorgue la escritura traslativa de dominio del inmueble. Ese derecho puede cederse a un tercero antes de que se firme la escritura.

En el ejemplo planteado a la DGI:

• El Sr. XX gana el remate con un precio de $10.000.
• El Sr. XX cede ese derecho al Sr. YY por $100.000.
• Finalmente se otorga la escritura de compraventa, donde el precio consignado es el del remate: $10.000.

La pregunta clave es: cuando el Sr. YY más adelante venda ese inmueble, ¿cuál es su costo de adquisición para calcular el IRPF?

Dos negocios jurídicos, dos momentos fiscales distintos

La DGI deja claro que en esta operación existen dos hechos tributarios diferenciados:

1. La cesión del boleto de remate (Sr. XX → Sr. YY): Al ceder un derecho personal de naturaleza mueble por $100.000, el Sr. XX genera un hecho imponible de IRPF. La renta gravada es la diferencia entre lo que cobró ($100.000) y lo que pagó por ese derecho (que en este caso sería el precio del remate: $10.000). Este negocio cae dentro del artículo 17 del Título 7 del T.O. 96.
2. La eventual enajenación del inmueble por parte del Sr. YY: Cuando el Sr. YY venda el inmueble en el futuro, deberá calcular su renta gravada por IRPF según el artículo 20 del Título 7 del T.O. 96, que regula la enajenación de inmuebles.

El criterio de la DGI: el costo real, no el precio de escritura

Aquí está el punto central de la consulta. El precio consignado en la escritura de compraventa es $10.000 (el precio del remate), pero el Sr. YY en realidad desembolsó $100.000 para adquirir ese derecho.

La DGI adopta un criterio económico y sustancial: el costo de adquisición del inmueble para el Sr. YY es lo que efectivamente pagó, es decir, $100.000. No el precio formal de la escritura.

"Económicamente, su costo de adquisición es lo efectivamente abonado por el vendedor en el contrato de cesión de derechos de mejor postor, es decir la suma de $100.000."

Este monto luego deberá actualizarse por el incremento de la Unidad Indexada (UI), contado desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa —momento en que el Sr. YY adquiere efectivamente el dominio del inmueble— hasta el último día del mes anterior a la futura enajenación.

¿Por qué la fecha de actualización arranca en la escritura y no en la cesión?

Este es un detalle técnico importante. Aunque el Sr. YY pagó los $100.000 al momento de la cesión, la adquisición del dominio del inmueble se perfecciona recién con el otorgamiento de la escritura de compraventa. Por eso, la actualización por UI comienza a correr desde esa fecha, no desde la fecha del contrato de cesión.

Esto es coherente con el principio general del derecho real uruguayo: el dominio se transmite con la tradición, que en inmuebles se instrumenta a través de la escritura pública inscripta.

Ejemplo numérico simplificado

Para ilustrar cómo quedaría el cálculo de IRPF cuando el Sr. YY decida vender el inmueble en el futuro:

• Precio de venta futura: $500.000
• Costo fiscal: $100.000 actualizados por UI desde la fecha de escritura hasta la venta
• ITP a cargo del enajenante: a deducir según corresponda
• Renta gravada: Precio de venta − (Costo fiscal actualizado + ITP enajenante)
• IRPF: 12% sobre la renta gravada (tasa vigente para inmuebles)

Si, en cambio, se tomara como costo $10.000 (el precio de la escritura), la base imponible sería artificialmente alta y el Sr. YY pagaría impuesto sobre una "ganancia" que en realidad ya pagó al ceder el derecho.

Implicancias prácticas para compradores en remates

Si adquirís un inmueble mediante la compra de un boleto de remate o cesión de derechos de mejor postor, tené en cuenta:

• Guardá toda la documentación del contrato de cesión y el precio pagado. Ese es tu costo fiscal, no el precio del remate original.
• El precio consignado en la escritura puede ser diferente a lo que realmente pagaste. La DGI reconoce la realidad económica de la operación.
• La actualización por UI arranca desde la fecha de la escritura, no desde la cesión.
• El cedente (quien ganó el remate y cedió el boleto) tiene IRPF a pagar por la diferencia entre el precio de cesión y el costo del remate.
• Consultá a un contador antes de cualquier operación de este tipo para estructurarla correctamente y evitar sorpresas tributarias.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.166

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIENDO LOS DERECHOS MEDIANTE CESIÓN DE DERECHOS DE MEJOR POSTOR - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Se consulta cuál es el costo de adquisición cuando se enajena un inmueble en la siguiente situación:

Se celebra un remate en el que resulta mejor postor el Sr. XX, siendo el precio del remate $10.000. El señor XX cede el boleto de remate al Sr. YY por el precio de $100.000. Se otorga la escritura de compraventa en cumplimiento del remate y la cesión. En dicha compraventa el precio pactado es el del remate, es decir $10.000.

En primer lugar corresponde señalar que la doctrina considera que la cesión de derechos de mejor postor tiene por objeto derechos de carácter personal de naturaleza mueble que comprende una obligación de hacer, que es el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio.

En consecuencia, de acuerdo a su naturaleza, la cesión del derecho de mejor postor es un negocio comprendido dentro del hecho generador del IRPF previsto en el artículo 17° Título 7 T.O. 96, ya que resulta de la transmisión de un derecho de carácter personal de naturaleza mueble, siendo contribuyente del impuesto, en el caso planteado, el señor XX.

Respecto a la situación objeto de consulta cabe consignar que el artículo 20° Título 7 T.O. 96 refiere a la determinación de la renta cuando se otorga una compraventa, estableciendo:

"Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda.

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante."

La norma referida precisa el concepto de costo fiscal actualizado:

"El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación."

En el caso planteado el cesionario del derecho a mejor postor desembolsó la suma de $100.000 para adquirir un derecho que ingresó en su esfera patrimonial, la cual se concretará posteriormente con la adquisición del bien al otorgarse la compraventa. El desembolso realizado no es el precio estipulado en la compraventa (precio del remate).

En consecuencia, económicamente, su costo de adquisición es lo efectivamente abonado por el vendedor en el contrato de cesión de derechos de mejor postor, es decir la suma de $100.000, monto que deberá ser actualizado por el incremento de valor de la unidad indexada, desde la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa ya que es a esa fecha que el cesionario del derecho de mejor postor adquiere el dominio del bien inmueble.

15.06.009 - El Director General de Rentas. BOLETÍN N° 433