IRPF en venta de inmueble adjudicado en partición: cómo calcular el costo fiscal

Cuando un inmueble pasa por una partición de condominio antes de ser vendido, surge una pregunta clave para el IRPF: ¿desde cuándo se considera que el bien ingresó al patrimonio del vendedor y cuál es su costo fiscal? La DGI respondió este punto en la Consulta N° 5.161, aclarando criterios que afectan directamente el cálculo de la renta computable por incrementos patrimoniales.

El escenario: compra en común, partición y luego venta

El caso concreto involucra a tres personas que en marzo de 2007 adquirieron un terreno en común, proindiviso y por partes iguales. Pocos meses después, en noviembre de 2007, realizaron una partición extrajudicial para disolver el condominio: cada comunero recibió un padrón individual resultante del fraccionamiento.

En 2008, uno de los adjudicatarios quiere vender su terreno a un tercero y surge la duda: ¿cómo se determina el costo fiscal a efectos del IRPF? ¿Se toma como fecha de adquisición la compra original (marzo 2007) o la partición (noviembre 2007)?

Lo que pretendían los consultantes

Los consultantes argumentaban que la partición es un acto declarativo, no traslativo de dominio, y por lo tanto el bien habría ingresado al patrimonio del adjudicatario desde la compra original en proindiviso. Esto tendría dos consecuencias favorables para ellos:

• El costo fiscal sería el precio efectivamente pagado en la compra original (actualizado), y no el valor catastral fijado por la DGC.
• Al haber ingresado el bien al patrimonio antes del 1° de julio de 2007 (fecha de inicio del IRPF), podrían optar por el criterio ficto de determinación de la renta computable.

El criterio de la DGI: la partición es la fecha de adquisición

La DGI no aceptó la postura de los consultantes y mantuvo el criterio ya establecido en consultas anteriores (N° 4.906, N° 4.987 y N° 5.012):

En el caso de bienes adquiridos como consecuencia de la cesación de condominios que no tuvieran origen sucesorio, deberá considerarse que los mismos han ingresado en el patrimonio de la persona que luego los enajena en la fecha de la partición.

Esto tiene consecuencias directas en el cálculo del IRPF:

• Costo fiscal: al tratarse de una adquisición sin precio (la partición no implica un pago adicional), se aplica el artículo 73° del Decreto N° 150/007, que establece como valor de adquisición el valor real fijado por la Dirección General de Catastro.
• Criterio ficto: como la partición se realizó en noviembre de 2007, es decir, con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 (27/12/2006), no se puede optar por el régimen especial del inciso final del artículo 20° del Título 7 TO 96. No hay criterio ficto disponible.

El quiebre: el Decreto N° 551/009 cambia las reglas

Uno de los aspectos más importantes de esta consulta es que la DGI anticipa un cambio normativo significativo. El Decreto N° 551/009, publicado el 17 de diciembre de 2009, incorporó el artículo 26° bis al Decreto N° 148/007, modificando el criterio aplicado hasta entonces.

¿Cómo se aplica la transición? La DGI lo explica así:

• Para actos realizados hasta la publicación del Decreto N° 551/009 (17/12/2009): los escribanos aplicarán los criterios de las Consultas N° 4.906, N° 4.987 y N° 5.012.
• Para actos posteriores a esa fecha: se aplica la nueva regulación del artículo 26° bis del Decreto N° 148/007.

¿Qué pasa si el acto fue en 2009 y ya hubo retención?

La DGI contempló específicamente el caso de quien realizó el acto durante 2009 y ya fue objeto de retención por parte del escribano bajo las reglas antiguas. En ese caso:

• El contribuyente puede realizar la liquidación anual al 31/12/2009, ya que el hecho generador del IRPF es anual (artículo 4° del Título 7 TO 96).
• Puede presentar la declaración jurada aplicando el nuevo artículo 26° bis.
• Si corresponde, se le devolverá la retención efectuada en exceso por el escribano, conforme a lo establecido en la Consulta N° 4.912 (Bol. 423).

Claves prácticas para recordar

• Partición de condominio contractual ≠ sucesión: el tratamiento fiscal es diferente. En condominios de origen contractual, la fecha de la partición es la fecha de adquisición a efectos del IRPF.
• Sin precio de adquisición real: cuando la partición no implica pago adicional, el costo fiscal es el valor catastral (DGC), no el precio original de compra en común.
• Criterio ficto no disponible si la partición ocurrió después del 1° de julio de 2007.
• El Decreto N° 551/009 modificó estas reglas hacia adelante; para operaciones posteriores al 17/12/2009, hay que remitirse al artículo 26° bis del Decreto N° 148/007.
• El escribano interviniente juega un rol clave como agente de retención; en caso de error, el contribuyente puede corregirlo vía declaración jurada anual.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.161
BOLETÍN N° 441
ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADJUDICADO EN PARTICIÓN - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Con fecha 29/03/2007, tres personas (entre ellas dos de los consultantes) adquirieron en común, proindiviso y por partes iguales un terreno.

Posteriormente, el 01/11/2007, los comuneros otorgaron partición extrajudicial a efectos de cesar el condominio de origen contractual, habiéndosele adjudicado a cada uno un padrón individual resultante del fraccionamiento realizado.

En el año 2008, uno de los adjudicatarios pretende enajenar su terreno a una tercera persona.

Básicamente solicitan se resuelva modificar lo resuelto en la Consulta N° 4.906 (Bol. 416), estableciendo como criterio que, el costo fiscal, a efectos de determinar la renta computable en la enajenación de un bien adquirido como consecuencia de una partición, debe ser el precio que abonó el adjudicatario en el negocio jurídico que precedió a la misma, y por el cual el bien ingresó al patrimonio del enajenante, actualizado a la fecha de la futura enajenación.

Siguiendo el mismo razonamiento, en la medida que el bien ingresó al patrimonio del adjudicatario con anterioridad al 01/07/2007, se podrá determinar la renta por el criterio ficto.

En definitiva, entienden que el adjudicatario de un bien inmueble como consecuencia de una partición extrajudicial o judicial, que a posteriori enajena el bien adjudicado, no debería considerar la partición a efectos del cálculo del IRPF como una adquisición sin precio, lo cual implica en el caso de inmuebles tomar como precio de adquisición el valor real fijado por la Dirección General de Catastro (art. 73° Dto. N° 150/007 de 26.04.007).

II.- Respuesta

Si la operación se realiza durante 2008 se considera adecuado mantener el criterio sostenido en ocasión de responder las Consultas N° 4.906 (Bol. 416), N° 4.987 (Bol. 427) y N° 5.012 (Bol. 428), donde se expresa que en el caso de bienes adquiridos como consecuencia de la cesación de condominios que no tuvieran origen sucesorio, deberá considerarse que los mismos han ingresado en el patrimonio de la persona que luego los enajena en la fecha de la partición.

Por lo tanto, si la operación se realiza durante 2008, en función de lo dispuesto por el artículo 32° Dto. N° 148/007 de 26.04.007, a efectos del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas, los bienes se avaluarán según lo establecido por el artículo 73° Dto. N° 150/007 de 26.04.007 y en cuanto a la posibilidad de aplicar el criterio ficto de determinación de la renta computable, la mencionada Consulta N° 4.987 (Bol. 427) entendió que cuando la partición hubiera sido otorgada con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, no se podrá optar por el régimen especial del inciso final del artículo 20° Título 7 TO 96.

Por otro lado, si la operación se realiza en 2009 se deberá tener en cuenta la modificación introducida por el Decreto N° 551/009 de 07.12.009 publicado el 17.12.009 en el Diario Oficial N° 27.880. Dicho decreto agregó el artículo 26° bis al Decreto N° 148/007 y modificó el criterio plasmado en las Consultas N° 4.906, N° 4.987 y N° 5.012. Por lo tanto, para los actos realizados hasta la fecha de publicación del Decreto N° 551/009, los escribanos que intervengan aplicarán los criterios establecidos en las mencionadas consultas, y para los actos posteriores a la publicación se remitirán a la modificación introducida por el Decreto N° 551/009.

Si el contribuyente hubiera realizado el acto gravado por incrementos patrimoniales durante 2009, y hubiera sido objeto de retención, podrá realizar la liquidación al 31/12/2009 ya que el hecho generador del impuesto es anual (Artículo 4° del Título 7 TO 96). Para ello podrá presentar la correspondiente declaración jurada tomando en cuenta la modificación introducida a través del artículo 26° bis del Decreto N° 148/007. En caso que correspondiere, se le devolverá la retención efectuada en exceso por parte del escribano conforme a lo establecido en la Consulta N° 4.912 (Bol. 423).

12.02.010 - El Director General de Rentas.