IRPF en la venta de inmuebles heredados: ¿cuál es el costo fiscal?

Vender un inmueble heredado puede generar dudas tributarias importantes, especialmente cuando el bien estuvo en condominio entre herederos antes de ser adjudicado a uno solo de ellos en la partición. ¿Desde cuándo se cuenta el costo? ¿Qué valor se toma como base? La DGI respondió estas preguntas con claridad en la Consulta N° 4.830.

¿Qué situación se analizó?

Una contadora pública planteó la siguiente situación ante la DGI:

• Un inmueble fue adquirido por modo sucesión (es decir, por fallecimiento del titular original).
• Luego de la declaratoria de herederos, el bien quedó en condominio entre los herederos.
• Finalmente, en la partición, el inmueble fue adjudicado a uno solo de los condóminos.
• Ese heredero luego enajenó el inmueble y debía calcular el IRPF sobre la renta obtenida.

La pregunta clave era: ¿cuál es el costo fiscal que debe tomarse para determinar la renta computable?

La respuesta de la DGI: el costo del causante, no el de la adjudicación

La DGI fue contundente. Según el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007, cuando se enajena un bien adquirido por sucesión, el costo fiscal es:

El costo de adquisición del causante (es decir, lo que pagó quien falleció), actualizado conforme al artículo 26 del Decreto 148/007, más el costo actualizado de las mejoras realizadas al bien, debidamente documentadas.

Esto significa que no se toma como costo el valor al momento de la adjudicación ni el valor de tasación al momento de la sucesión, sino el precio original que pagó el causante, debidamente actualizado.

¿Y si no se puede determinar el precio que pagó el causante?

Puede ocurrir que no haya documentación disponible sobre el precio de adquisición original. En ese caso, la normativa habilita aplicar los criterios de valuación del artículo 73 del Decreto 150/007, que establecen métodos alternativos para estimar el costo fiscal.

Este es un camino subsidiario: solo se usa cuando no es posible determinar el costo del causante.

¿Por qué el costo es el del causante y no el de la adjudicación?

La respuesta está en el derecho civil uruguayo. La partición tiene efecto declarativo, no traslativo: se considera que el bien pasó directamente del patrimonio del causante al del heredero adjudicatario, como si nunca hubiera existido un condominio intermedio.

En otras palabras, a los efectos del IRPF, el heredero que recibió el inmueble es tratado como si lo hubiera adquirido directamente del causante, saltando la etapa del condominio. Por eso, el costo fiscal que le corresponde es el del causante, no el valor de la adjudicación.

La solución reglamentaria de la DGI es coherente con esta lógica civilista.

Ejemplo para entenderlo mejor

Supongamos el siguiente caso:

• El causante compró el inmueble en 1990 por USD 30.000.
• Al fallecer en 2005, el bien quedó en condominio entre dos hijos.
• En 2006, en la partición, uno de los hijos recibió el inmueble completo.
• En 2007, ese hijo vende el inmueble por USD 80.000.

Para calcular el IRPF, el costo fiscal no es el valor de tasación al momento de la sucesión ni el de la adjudicación. Es el costo original de USD 30.000 del causante, actualizado según el mecanismo del Decreto 148/007. La renta computable será la diferencia entre el precio de venta y ese costo actualizado.

Puntos clave a recordar

• El costo fiscal es el del causante, actualizado. No el del momento de la adjudicación.
• Si hubo mejoras documentadas, su costo actualizado también se suma al costo fiscal.
• Si no se puede determinar el costo del causante, se aplican los criterios del art. 73 del Decreto 150/007.
• El condominio sucesorio intermedio no altera este criterio: la partición tiene efecto declarativo.
• Es fundamental conservar la documentación del precio de adquisición original del causante (escrituras, boletos, etc.).

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.830

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR MODO SUCESIÓN - IRPF - MONTO IMPONIBLE.

Se consulta en forma no vinculante por parte de una contadora pública, cuál es el costo fiscal a efectos de determinar la renta computable en la enajenación de un inmueble adquirido por modo sucesión, que estuvo en condominio luego de la declaratoria de herederos y fue adjudicado finalmente en la partición a uno de los condóminos.

En relación a los bienes recibidos a consecuencia de la disolución de un condominio sucesorio, el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, establece:

"Bienes adquiridos por sucesión. A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26 del Decreto 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.

En caso que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73 del Decreto 150/007 de 26 de abril de 2007".

La solución reglamentaria coincide con el efecto declarativo de la partición para el derecho civil, conforme se entiende que el bien pasa directamente del patrimonio del causante al del heredero beneficiado con la adjudicación.

Por lo tanto, esta Comisión de Consultas conforme lo establece la normativa relacionada entiende que tratándose de un bien inmueble recibido a consecuencia de la disolución de un condominio sucesorio, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante actualizado; excepto en el caso en que éste no pudiera determinarse, lo cual motivará la aplicación del 2° párrafo del numeral transcripto.

31.01.008 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN INFORMATIVO N° 416 — ENERO DE 2008