IRPF en inmuebles rurales adquiridos por prescripción adquisitiva

¿Qué es la prescripción adquisitiva de inmuebles?

La prescripción adquisitiva, también conocida como usucapión, es una forma de adquirir la propiedad de un bien inmueble por haberlo poseído de manera continua, pacífica, pública y en concepto de dueño durante el tiempo establecido por la ley.

Cuando un tribunal dicta una sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, está reconociendo formalmente que una persona ha adquirido la propiedad del inmueble. Desde el punto de vista tributario, esto genera implicancias importantes para el IRPF.

Marco normativo: ¿Cuándo se genera IRPF?

Según el artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, constituyen rentas por incrementos patrimoniales las originadas en:

• Enajenación de bienes
• Promesa de enajenación
• Cesión de derechos hereditarios
• Cesión de derechos posesorios
• Sentencia declarativa de prescripción adquisitiva

Por tanto, la adquisición de un inmueble por prescripción adquisitiva sí genera un hecho imponible para el IRPF, considerándose un incremento patrimonial gravado.

¿Cuándo se configura el hecho imponible?

La DGI ha establecido que el incremento patrimonial se considera configurado en la fecha en que queda ejecutoriada la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva.

Esto significa que:

• No importa cuándo comenzaste a poseer el inmueble
• El hecho imponible surge cuando la sentencia queda firme
• La valuación debe hacerse a esa fecha específica

Valuación del inmueble rural

Para determinar la renta gravada, se debe considerar el valor real del inmueble a la fecha en que quedó ejecutoriada la sentencia.

Los criterios de valuación son:

Valor real vigente: Se toma el valor real del inmueble a la fecha de la operación. Si no existe valor real establecido o se demuestra que corresponde otro importe, el valor será determinado por peritos, que podrá ser rechazado por la DGI.

Exoneración disponible: Límite de 30.000 UI

La buena noticia es que existe una exoneración aplicable según el literal I) del artículo 27 del Título 7.

Están exonerados del IRPF los incrementos patrimoniales cuando:

• Monto individual: No supere las 30.000 UI por operación
• Monto anual: La suma de todas las operaciones que no excedan 30.000 UI sea inferior a 90.000 UI en el año

Si no hay precio establecido, se toma el valor en plaza para determinar si aplica la exoneración.

Ejemplo práctico

Supongamos que obtuviste por prescripción adquisitiva un inmueble rural que fue valuado en 25.000 UI al momento de quedar ejecutoriada la sentencia:

• ✅ Cumple el límite individual: 25.000 UI < 30.000 UI
• ✅ Cumple el límite anual: Si es tu única operación del año, 25.000 UI < 90.000 UI
• 🎉 Resultado: La operación está exonerada del IRPF

Si el inmueble hubiera sido valuado en 35.000 UI, no aplicaría la exoneración y deberías pagar IRPF sobre el total del incremento patrimonial.

Aspectos a considerar

Documentación necesaria:

• Copia de la sentencia ejecutoriada
• Valuación del inmueble a la fecha correspondiente
• Registro de otras operaciones del año (para verificar límite anual)

Plazos: Recordá que tenés plazo para presentar la declaración jurada de IRPF incluyendo este incremento patrimonial, salvo que esté exonerado.

Texto completo de la consulta

INMUEBLE RURAL ADQUIRIDO POR PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - IRPF - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Una profesional abogada realiza una consulta en relación a la situación tributaria de un padrón rural, que un cliente suyo obtuvo por sentencia declarativa de prescripción adquisitiva.

Concretamente, consulta si le es aplicable la exoneración prevista en el literal I) del artículo 27° del Título 7 T.O. 1996 que establece que están exonerados del impuesto: "Los incrementos patrimoniales derivados de las transmisiones patrimoniales cuando el monto de las mismas consideradas individualmente no supere las 30.000 U.I. (treinta mil unidades indexadas) y siempre que la suma de las operaciones que no exceda dicho monto, sea inferior en el año a las 90.000 U.I. (noventa mil unidades indexadas). Si no existiera precio se tomará el valor en plaza para determinar dicha comparación".

RESPUESTA.- A los efectos de dar respuesta a lo consultado se transcribe parcialmente, lo que ya fuera dictaminado en Consulta N° 5.785 de 26.01.017 (Bol. N° 524) que sobre el punto manifiesta que:

"...el artículo 17 del Título 7 del T O 1996, señala:

"...Constituirán rentas por incrementos patrimoniales las originadas en la enajenación, promesa de enajenación, cesión de promesa de enajenación, cesión de derechos hereditarios, cesión de derechos posesorios y en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales.

Quedan incluidas en este artículo:

A) Las rentas correspondientes a transmisiones patrimoniales originadas en cualquier negocio jurídico que importe título hábil para trasmitir el dominio y sus desmembramientos, sobre bienes de cualquier naturaleza, y en general todos aquellos negocios por los cuales se le atribuya o confirme los referidos derechos a terceros, siempre que de tales derechos no se generen rentas que esta ley califique como rendimientos.

B) El resultado de comparar el valor en plaza con el valor fiscal de los bienes donados o enajenados a título gratuito, siempre que aquél fuera mayor a éste."

Sin perjuicio de lo anterior, esa persona física, podrá estar exonerada en caso de cumplirse lo previsto en los literales I) o L) del artículo 27 del mismo Título 7.

(...)

Con relación a la regularización de propiedades mediante el modo Prescripción adquisitiva, atendiendo a la situación descripta por la consultante, se debe tener en cuenta el artículo 17 del Título 7 del T O 1996, el cual determina que constituirán rentas alcanzada por IRPF por incrementos patrimoniales, como ya se señaló ut supra, las originadas en la enajenación, promesa de enajenación, cesión de promesa de enajenación, cesión de derechos hereditarios, cesión de derechos posesorios y en la sentencia declarativa de prescripción adquisitiva, de bienes corporales e incorporales.

En consecuencia las personas físicas que adquieran un bien por prescripción adquisitiva serán contribuyentes del IRPF, debiendo a tales efectos valuar el mismo por su valor real.

A esos efectos, es de aplicación la respuesta dada en la Consulta N° 5.813 de 24.10.014 (Bol. 497):

"... el numeral 24 de la Resolución de la DGI N° 662/2007 de 29.06.007 aclara que 'el incremento patrimonial correspondiente a bienes adquiridos por prescripción adquisitiva se considerará configurado en la fecha en que quede ejecutoriada la correspondiente sentencia declarativa', agregando que 'la renta a computar estará constituida por el valor del bien adquirido, de acuerdo a lo establecido en el artículo 32 del Decreto N° 148/007 de 26 de abril de 2007.

Esta última norma mencionada establece que "A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie correspondientes a la Categoría I del impuesto que se reglamenta, serán de aplicación los criterios de valuación establecidos para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas.

Este criterio para los bienes inmuebles, está dado por el artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26.4.007 con esta redacción: 'A los fines de avaluar los bienes y servicios recibidos en pago o por permuta, así como para determinar las rentas en especie se aplicarán las siguientes normas:

................

b) Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva..."

Por lo tanto, el monto imponible del IRPF por incremento patrimonial, originado en una sentencia de prescripción adquisitiva, estará dado por el valor real del bien adquirido en la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia respectiva.

Asimismo, como ya se señaló, el literal I) del artículo 27 del Título 7 del T O 1996, determina que están exonerados de IRPF, las transmisiones patrimoniales cuando el monto de las mismas consideradas individualmente no supere las 30.000 UI y siempre que la suma de las operaciones que no exceda dicho monto, sea inferior en el año a las 90.000 UI"." (resaltado nuestro)

En conclusión, en la medida en que el valor real a la fecha en que quedó ejecutoriada la sentencia, no supere las 30.000 U.I. y se cumpla el restante requisito establecido por el literal l) del artículo 27 del Título 7 T.O. 1996, la operación estará exonerada.

20.06.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.