IRPF en herencias: criterio ficto para inmuebles del causante

¿Qué pasa cuando heredás un inmueble y lo vendés?

Una situación muy común en Uruguay es heredar un inmueble y posteriormente venderlo. En estos casos, surge la pregunta sobre cómo calcular el IRPF por incremento patrimonial, especialmente cuando el inmueble fue adquirido por el causante hace muchos años.

La buena noticia es que la DGI ha establecido criterios favorables para los herederos, permitiendo en muchos casos aplicar el criterio ficto del 15% sobre el precio de venta, en lugar del criterio real que podría resultar más oneroso.

La regla clave: fecha de adquisición del causante

El elemento fundamental para determinar qué criterio podés aplicar es cuándo adquirió el inmueble la persona que falleció, no cuándo falleció ni cuándo vos lo vendés.

Según el artículo 26° bis del Decreto 148/007 (incorporado por Decreto 551/009), para inmuebles adquiridos por sucesión:

• Se considera la fecha de adquisición del causante para determinar si podés optar por el criterio ficto
• Si el causante adquirió el inmueble antes del 1° de julio de 2007, podés elegir entre criterio real o ficto
• Esta posibilidad existe incluso sin partición previa entre herederos

Ejemplo práctico del caso consultado

En el caso específico consultado a la DGI:

Un inmueble fue adquirido por el causante en 1986, quien falleció en 2016. Los herederos lo vendieron en 2018.

Como la adquisición original fue en 1986 (anterior al 1/7/2007), los herederos pueden optar por el criterio ficto del 15% sobre el precio de venta, independientemente de que el fallecimiento haya ocurrido en 2016.

Ventajas del criterio ficto

El criterio ficto presenta ventajas importantes:

• Simplicidad: No necesitás documentar el valor de adquisición original ni ajustes por inflación
• Previsibilidad: Sabés exactamente cuánto vas a pagar (15% del precio de venta)
• Menor carga administrativa: Evitás la complejidad de reconstruir valores históricos

¿Pagaste de más? Podés solicitar devolución

Si ya vendiste el inmueble y pagaste IRPF usando un criterio más oneroso (por ejemplo, el criterio real), la DGI permite solicitar la corrección del cálculo y la devolución del exceso pagado.

Para esto debés:

1. Presentar la tramitación respectiva ante la DGI
2. Demostrar que tenías derecho a aplicar el criterio ficto
3. La DGI analizará la pertinencia de la devolución caso por caso

Casos especiales: cónyuge supérstite y condominios

Las mismas reglas aplican para:

• Cónyuge supérstite: Puede optar entre criterio real y ficto si el inmueble fue adquirido antes del 1/7/2007
• Condominios sucesorios: Los copropietarios herederos también pueden aplicar estos criterios favorables

Recomendaciones prácticas

Si estás en una situación similar:

1. Verificá la fecha de adquisición original: Buscá la escritura del causante para confirmar cuándo compró el inmueble
2. Calculá ambos criterios: Comparar el criterio real vs. ficto te ayudará a elegir el más conveniente
3. Consultá con un profesional: Un contador puede ayudarte a optimizar la liquidación del impuesto
4. Conservá la documentación: Mantené todos los comprobantes por si necesitás hacer correcciones posteriores

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR EL MODO SUCESIÓN - IRPF - DETERMINACIÓN DE LA RENTA - ADQUISICIÓN POR EL CAUSANTE ANTERIOR AL 1º.07.007 Y FALLECIMIENTO POSTERIOR.

Una Escribana Pública consulta en forma no vinculante, cuál es el tratamiento tributario en relación al Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales en el caso de una enajenación que se realiza en el año 2018, respecto de un inmueble adquirido en el año 1986, y cuyo titular falleció en el año 2016.

En concreto, pregunta si puede optar entre el criterio real y el ficto, habida cuenta que la adquisición por parte del causante fue anterior a la entrada en vigencia del impuesto -lo que le permitiría ir al criterio ficto- aunque, si toma en cuenta la fecha del fallecimiento (y por tanto, de su adquisición), no podría optar.

Pregunta también si "el cambio de criterio resultante del art. 26 bis del Decreto 148/007 lo abarca pese a no haber partición previa a la venta entre los herederos, como aclara el referido artículo" así como si, en caso de haber realizado el pago con un criterio más oneroso, puede tramitar la corrección del cálculo para la devolución del dinero.

RESPUESTA.-

A los efectos de dar respuesta a lo consultado la Comisión de Consultas se remite a lo ya expresado en Consulta N° 5.294 de 12.02.010 (Bol.441), que se transcribe parcialmente ".....corresponde a esta Comisión de Consultas destacar el dictado de un reciente Decreto, con una solución más beneficiosa para los contribuyentes, tanto en aquellos casos de bienes adjudicados por partición como para los de origen sucesorio. En efecto, el Decreto N° 551/009 de 07.12.009 amplió lo dispuesto por el art. 26° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 con un art. 26° bis.

En la actualidad atento al párrafo tercero del art. 26° bis comentado y conforme la referencia efectuada por el párrafo cuarto, frente a la enajenación de un inmueble adquirido por el modo sucesión o adjudicado que fuera por partición de un condominio sucesorio, se estará a la fecha de adquisición de los bienes por el causante para posibilitar la aplicación del régimen ficto. Esto es, en el caso consultado, habiendo adquirido la causante el terreno en el año 1938, ello posibilita a sus herederos a determinar la renta originada en tal incremento patrimonial, por el ficto del 15% sobre el precio de la venta efectuada en el año 2009". ( se aclara que la causante en la consulta transcripta parcialmente falleció con posterioridad a entrada en vigencia de la reforma tributaria).

A su vez, en Consulta N° 5.374 de 07.07.010 (Bol. 446), tratándose del fallecimiento de un causante en agosto de 2008, se respondió por la Comisión de Consultas que "Para la enajenación que realice la cónyuge supérstite es de aplicación el artículo 26° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 donde para inmuebles adquiridos con anterioridad al 01/07/007 el contribuyente podrá optar por determinar la renta computable en base al criterio real o al criterio ficto. Con relación al condominio sucesorio por aplicación del Decreto N° 551/009 el mismo también podrá optar entre los criterios mencionados".

En conclusión, los herederos podrán hacer uso del criterio ficto.

Con respecto a la solicitud de devolución de lo pagado "con un criterio más oneroso", se deberá realizar la tramitación respectiva, donde se analizará la pertinencia de la misma.

29.01.019 - El Sub Director General de la DGI, acorde.