IRPF en cesión de derechos sobre vivienda permanente: ¿cuándo aplica la exoneración?

Vender o ceder los derechos sobre tu vivienda permanente puede generar IRPF por Incrementos Patrimoniales. Sin embargo, la ley uruguaya prevé una exoneración importante cuando parte del dinero obtenido se reinvierte en una nueva vivienda. El problema surge cuando la operación no es una compraventa clásica, sino una cesión de derechos de promitente comprador con deuda transferida al BHU. ¿Cómo se calcula el "producido" en ese caso? La DGI ya lo definió con claridad.

¿Qué dice la ley sobre la exoneración de IRPF en vivienda permanente?

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, reglamentado por el literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007, establece que la renta obtenida por la enajenación del inmueble que constituye la vivienda permanente del contribuyente puede estar exonerada de IRPF, siempre que se cumpla una condición clave:

Al menos el 50% del producido de la venta debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.

La duda frecuente es: ¿qué se entiende exactamente por "producido"? Y esa pregunta se vuelve especialmente relevante cuando la operación involucra una deuda transferida, como sucede con los préstamos del BHU.

El caso concreto: cesión de promesa con deuda al BHU

En la consulta analizada, el contribuyente realiza una cesión de derechos de promitente comprador sobre un inmueble donde el promitente vendedor original es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). La operación implica dos componentes:

• Un monto en dinero que el cesionario le paga directamente al cedente.
• La transferencia de la deuda pendiente con el BHU, que el cesionario asume.

El consultante sostenía que el "producido" era únicamente el dinero recibido, sin incluir la deuda transferida. La DGI no comparte esa postura.

El criterio de la DGI: la deuda transferida es parte del precio

La Comisión de Consultas de DGI ya había establecido este criterio en la Consulta N° 5.099 (Bol. 428) y lo reafirma en este caso. El razonamiento es claro desde el punto de vista patrimonial:

El cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda. Por lo tanto, esa deuda transferida debe sumarse al precio de la cesión para determinar el producido total de la operación.

En términos prácticos, la fórmula es:

• Producido total = Monto cobrado en dinero + Pasivo transferido al cesionario

Si la deuda está expresada en Unidades Reajustables (UR) u otra moneda, deberá tomarse la cotización vigente a la fecha de la cesión para convertirla a moneda nacional.

¿Cómo se determina la renta gravada? El costo fiscal

Una vez definido el producido, corresponde calcular la renta, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien. Para esto, el artículo 20° del Título 7 del TO 1996 establece las reglas de actualización:

• Precio de cesión: se convierte a moneda nacional según las cotizaciones vigentes a la fecha de la enajenación.
• Costo de adquisición: se toman los valores en moneda nacional según las cotizaciones al momento de la adquisición original, y luego se actualizan conforme al inciso segundo del artículo 20°.
• Al costo así determinado se le adiciona el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de cargo del cedente, lo que reduce la renta gravada.

Este mecanismo busca gravar la ganancia real del contribuyente, ajustando los valores por las variaciones del poder adquisitivo de la moneda.

Ejemplo numérico ilustrativo

Supongamos que un contribuyente cede sus derechos de promitente comprador sobre un inmueble del BHU bajo las siguientes condiciones:

• Monto cobrado en efectivo al cesionario: $500.000
• Deuda pendiente con el BHU transferida: UR 10.000 (equivalentes a $300.000 a la cotización de la fecha de la cesión)
• Producido total: $800.000

Para acceder a la exoneración de IRPF, el contribuyente deberá destinar al menos $400.000 (50% de $800.000) a la compra de una nueva vivienda permanente. Si solo considera los $500.000 en efectivo y destina $250.000 a la nueva vivienda, no alcanzará el 50% del producido real y no podrá acceder a la exoneración total.

Puntos clave para no cometer errores

• No ignorés la deuda transferida: forma parte del producido aunque no la cobrés en efectivo. La DGI lo tiene muy claro.
• Convertí todo a pesos uruguayos a la cotización de la fecha de la cesión, incluyendo deudas en UR o dólares.
• Guardá la documentación que acredite la adquisición de la nueva vivienda permanente y su monto, para poder justificar el destino del producido.
• Incluí el ITP de tu cargo al calcular el costo fiscal: reduce la renta y, por tanto, el impuesto a pagar.
• Si tenés dudas sobre si tu situación califica para la exoneración, consultá con un contador antes de cerrar la operación.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.160

ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE – IRPF – EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE – DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL

Se consulta en lo relativo al Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por Incrementos Patrimoniales, sobre la exoneración correspondiente a la enajenación del inmueble que constituye vivienda permanente, según lo dispuesto en el literal L) del artículo 27° del Título 7 del TO 1996 y reglamentado por el literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

El caso en consulta radica sobre las condiciones a cumplir para poder acceder a dicha exoneración, si se realiza una cesión de derechos de promitente comprador sobre un bien inmueble en que el promitente vendedor es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), en particular en lo referente a la condición de que "al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente".

El negocio en consulta se realiza estableciéndose un monto que es abonado por el cesionario al cedente, además de transferirle la deuda pendiente con el BHU.

El consultante entiende que el "producido" de la venta es el precio pactado entre el cesionario y el cedente, sin contemplar la deuda transferida.

No se comparte la opinión del consultante. Esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en Consulta N° 5.099 (Bol. 428), entendiendo que el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda.

Tal como ya expresó esta Comisión de Consultas en la mencionada consulta:

"...si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión."

Por lo tanto, el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido.

También se consulta en cuanto a la actualización y comparación de valores a los efectos de determinar la renta.

Corresponde remitirse al artículo 20° del Título 7 del TO 1996, debiéndose tomar el precio de la cesión, convirtiendo a moneda nacional según las cotizaciones vigentes a la fecha de la enajenación.

En el caso del costo, deberán tomarse los valores de adquisición en moneda nacional, según las cotizaciones vigentes al momento de dicha adquisición y actualizarse conforme a lo establecido en el inciso segundo del mismo artículo, adicionándose el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del cedente.

14.07.009 – El Director General de Rentas, acorde. BOLETÍN N° 434