IRPF en arrendamientos de condominios: exoneración y desalojos

El problema planteado

Los copropietarios de un edificio enfrentaron una situación compleja al necesitar iniciar un juicio de desalojo contra el inquilino de un apartamento de portería. El contrato de arrendamiento había vencido y estaba suscripto por $2.000 mensuales.

La duda surgía sobre quién debía tramitar la exoneración del IRPF y obtener el certificado de estar al día necesario para el proceso judicial: ¿la administración del edificio como agente de retención, o cada copropietario individualmente?

Criterio de la DGI sobre condominios y IRPF

La DGI fue clara en su respuesta: los condominios no son contribuyentes del IRPF. Según el artículo 7 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, los condominios son "entidades que atribuyen rentas", no contribuyentes directos.

Esto significa que:

• Los contribuyentes son las personas físicas que integran el condominio
• El condominio debe atribuir las rentas a sus integrantes
• Cada copropietario recibe su parte proporcional de la renta

Cuándo el condominio debe actuar como agente de retención

Según la Resolución DGI N° 662/2007, un condominio debe actuar como agente de retención cuando:

Tenga más de 5 integrantes o al menos un integrante no residente, y obtenga rentas derivadas de arrendamientos.

En estos casos, el condominio debe:

• Inscribirse como agente de retención
• Realizar las retenciones correspondientes
• Cumplir con las obligaciones administrativas

Orden de prelación para las retenciones

Es importante entender que existe un orden de prelación. Las administradoras de propiedades solo actúan como agentes de retención cuando no intervienen otros responsables designados en el Decreto N° 148/007.

Además, cuando se trata de entidades con máximo 5 integrantes residentes, los agentes de retención pueden optar por:

• Imputar la retención a la entidad, o
• Imputarla individualmente a cada integrante

Exoneración del IRPF: requisitos individuales

La exoneración establecida en el artículo 27 del Título 7 requiere que cada contribuyente individual cumpla simultáneamente con:

1. Rentas por arrendamientos no superiores a 40 BPC anuales
2. Otros rendimientos de capital no superiores a 3 BPC anuales
3. Autorización expresa del levantamiento del secreto bancario

Dato importante: Cada copropietario puede tener una situación fiscal diferente. Uno puede quedar exonerado mientras otro no cumple los requisitos.

Implicancias prácticas para juicios de desalojo

Para iniciar un juicio de desalojo, el artículo 15 del Título 7 establece que debe acreditarse estar al día con el IRPF. En el caso de condominios, esto significa que:

• Cada copropietario debe obtener su certificado individual
• No es suficiente con que la administración presente un certificado único
• Si hay 8 condóminos, se necesitan 8 certificados diferentes

Errores comunes en la práctica

Los errores más frecuentes que observamos son:

• Creer que el condominio es contribuyente directo del IRPF
• Solicitar exoneración a nombre del condominio en lugar de cada propietario
• Presentar un solo certificado para todos los copropietarios en juicios
• No considerar el orden de prelación para agentes de retención

Ejemplo práctico

Un edificio de 10 copropietarios arrienda un apartamento de portería por $20.000 mensuales ($240.000 anuales). Cada propietario recibe $24.000 anuales de renta.

Para la exoneración:

• Cada copropietario debe evaluar si sus $24.000 más otras rentas de arrendamiento superan las 40 BPC
• Debe verificar que otros rendimientos de capital no excedan 3 BPC
• Cada uno debe autorizar individualmente el levantamiento del secreto bancario

Para el desalojo:

• Se necesitan 10 certificados de estar al día, uno por cada copropietario
• Si uno no está al día, puede complicar el proceso judicial

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.777

ARRENDAMIENTO DE APARTAMENTO DE PORTERÍA EN EDIFICIO - JUICIO DE DASALOJO - IRPF - EXONERACIÓN, TRAMITACIÓN Y CONDICIONANTES - ACREDITACIÓN DE ESTAR AL DÍA, REQUISITOS.

Se consulta por parte de los copropietarios de un edificio sobre el arrendamiento de uno de los apartamentos, puntualmente el que corresponde a la portería. Específicamente, se consulta sobre los trámites de exoneración y de obtención del certificado de estar al día con el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) para ser presentado ante el Poder Judicial para iniciar un juicio de desalojo.

El consultante expone que el contrato fue suscripto por la anterior administración del edificio por un monto de $2.000 y el mismo se encuentra vencido.

Aluden que frente a los trámites mencionados, "sería correcto que la administración del edificio en representación de los copropietarios del mismo y en calidad de agente de retención del tributo, solicite la exoneración del pago del IRPF y así se le otorgue la constancia necesaria para tramitar el proceso de desalojo sin que tenga que solicitar la constancia por cada propietario".

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio expuesto por el consultante, por los motivos que se exponen a continuación.

En lo referente al IRPF, corresponde mencionar que los condominios no son contribuyentes del IRPF, sino que el artículo 7 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, reglamentado por el artículo 6° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, establece que son entidades que atribuyen rentas. Por lo tanto, en la medida que un condominio obtenga rentas gravadas por el mencionado impuesto, en principio, las deberá atribuir, ya que los contribuyentes son las personas físicas integrantes del mismo y no el condominio.

Por su parte el numeral 16 bis de la Resolución DGI N° 662/2007 de 29.06.007 establece:

"Agentes de retención. Entidades que atribuyen rentas.- Las entidades a que refiere el artículo 7° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que no hayan optado por el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas, con más de 5 (cinco) integrantes o con por lo menos un integrante no residente, que obtengan rentas derivadas de arrendamientos, serán agentes de retención del impuesto correspondiente a los sucesores, condóminos o socios que las integren."

En el entendido que el condominio consultante, esté integrado por más de 5 (cinco) integrantes o con por lo menos un integrante no residente, deberá estar inscripto como tal y oficiar como agente de retención.

En cuanto a la actuación de la administradora de propiedades como agente de retención, se recuerda que, el numeral 15 de la mencionada resolución establece un orden de prelación:

"15) Agentes de retención. Orden de prelación.-
..................
Las entidades que administren propiedades designadas agentes de retención, deberán actuar como tales únicamente en aquellos casos en que no intervengan en la operación otros responsables designados en el artículo 36° del Decreto N° 148/007 de 26 de abril de 2007.
..................

En caso de retenciones efectuadas a entidades que atribuyen rentas compuestas por un máximo de hasta cinco integrantes residentes, los agentes de retención designados en el artículo 36° del referido Decreto podrán optar por imputar la retención a la entidad o individualmente a cada uno de los integrantes de la misma."

En lo que respecta a la exoneración y al trámite de la misma mencionado por el consultante se expone que:

El literal J) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 y el literal J) del artículo 34° Decreto N° 148/007, establecen una exoneración para las rentas derivadas de arrendamientos de inmuebles, siempre y cuando se verifiquen conjuntamente las siguientes hipótesis:

"1. La totalidad de dichas rentas no superen las 40 BPC (cuarenta Bases de Prestaciones y Contribuciones) en el año civil.

2. Los demás rendimientos de capital gravados obtenidos por el contribuyente no excedan las 3 BPC (tres Bases de Prestaciones y Contribuciones) en dicho período.

3. El contribuyente autorice expresamente el levantamiento del secreto bancario a que refiere el artículo 25 del Decreto Ley N° 15.322 de 17 de setiembre de 1982. La referida autorización deberá ser realizada en los términos y alcances establecidos en el inciso segundo del artículo 53 de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006...."

De lo expuesto anteriormente, se deduce que quienes pueden estar exonerados del IRPF son cada uno de los integrantes del condominio, y no el condominio como tal.

Por consiguiente, si el condominio está integrado por ejemplo por 8 condóminos, son cada uno de ellos los que deberán tramitar la exoneración, si corresponde. Puede ocurrir que uno de los condóminos quede exonerado por cumplir con las condiciones establecidas en la exoneración y otro condómino no lo esté.

Por último, el inciso primero del artículo 15 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, establece: "Requisitos vinculados a los arrendamientos.- En toda acción judicial en la que se pretenda hacer valer un contrato de arrendamiento, deberá acreditarse estar al día en el pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas correspondiente a este Capítulo."

En este caso también deberán acreditar estar al día con el impuesto cada uno de los integrantes del condominio.

18.02.014 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 489