IRPF en arrendamiento de inmueble rural para instalación de antena

Cuando una empresa de telecomunicaciones necesita instalar una antena, una opción habitual es arrendar un espacio en un inmueble rural a un privado. Pero, ¿cómo se clasifica ese ingreso para el dueño del campo? ¿Es un arrendamiento de inmueble o simplemente el alquiler de un espacio? La respuesta importa, porque define si corresponde pagar IRPF por rendimientos de capital inmobiliario.

La DGI se expidió sobre este caso concreto en la Consulta N° 5.295, y el criterio es claro.

El caso: campo, antena y contrato de arrendamiento

Una persona física residente en Uruguay celebró un contrato con una Sociedad Anónima para ceder parte de un inmueble rural. El objeto: permitir la instalación eléctrica, la puesta a tierra y el funcionamiento de una antena para la prestación de servicios de telecomunicaciones.

Los detalles del contrato eran los siguientes:

• La arrendadora entregó el espacio desocupado y baldío.
• El arrendatario realizó obras de mejora e instaló la antena en dicho espacio.
• La empresa tuvo el uso exclusivo, goce y acceso al área delimitada durante la vigencia del contrato.
• Al finalizar el contrato, la empresa se obligó a retirar todas las mejoras e instalaciones y restituir el espacio en su estado original.

La duda de la arrendadora era concreta: ¿corresponde tributar IRPF por esas rentas?

¿Arrendamiento de inmueble o arrendamiento de espacio? La distinción que define todo

Esta pregunta no es menor. El artículo 13° del Título 7 del T.O. 1996 define los rendimientos del capital inmobiliario como:

"Las rentas derivadas de bienes inmuebles, por el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos, cualquiera sea su denominación o naturaleza siempre que los mismos no constituyan una transmisión patrimonial."

El artículo 11° del Decreto N° 148/007 reglamenta este artículo en términos prácticamente idénticos.

La clave está en si el contrato implica un verdadero desplazamiento de la disponibilidad del bien hacia el arrendatario. Si solo se cede un "espacio" sin transferir el uso y goce del inmueble en sí, podría entenderse que no aplica la normativa de capital inmobiliario.

El criterio de la DGI: hay arrendamiento de inmueble

La DGI analizó las condiciones del contrato y concluyó que sí se configura un arrendamiento de inmueble, y no meramente un alquiler de espacio. Los fundamentos fueron:

• Existe un desplazamiento real de la disponibilidad del bien hacia el arrendatario.
• El arrendatario dispone del uso exclusivo del área delimitada y puede realizar todas las obras necesarias.
• El arrendador garantiza la libre disposición y el acceso al espacio por parte del arrendatario para cumplir con el contrato.

En consecuencia, las rentas obtenidas por la persona física se clasifican como rendimientos de capital inmobiliario gravados por IRPF.

¿Hay alguna exoneración posible?

Sí. La DGI mencionó expresamente que podría ser de aplicación la exoneración establecida en el literal J) del artículo 27° del Título 7 del T.O. 1996. Esta exoneración aplica a determinados arrendamientos de inmuebles rurales, por lo que el contribuyente debería evaluar si cumple las condiciones previstas en esa norma para quedar liberado del pago del impuesto.

Es recomendable analizar este punto con un contador, ya que las condiciones de la exoneración dependen de las características específicas del contrato y del inmueble.

¿Qué aprender de este caso?

Este criterio de la DGI es útil para cualquier propietario de inmuebles rurales (o urbanos) que ceda espacios a empresas de telecomunicaciones, energía u otros rubros. Los puntos clave a recordar:

• El nombre del contrato no define la naturaleza tributaria. Lo que importa es si hay desplazamiento efectivo del uso y goce del bien.
• Si el arrendatario tiene uso exclusivo, acceso garantizado y puede realizar obras, la DGI lo considera arrendamiento de inmueble.
• El ingreso tributa IRPF como rendimiento de capital inmobiliario, salvo que aplique alguna exoneración específica.
• La exoneración del literal J) del Art. 27° puede ser relevante para inmuebles rurales: vale la pena verificarla.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.295

PERSONA FÍSICA RESIDENTE ARRIENDA A S.A. INMUEBLE RURAL PARA INSTALACIÓN DE ANTENA – IRPF – ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES O DE ESPACIOS, DETERMINACIÓN.

Una persona física residente da en arrendamiento a una Sociedad Anónima parte de un inmueble rural, para la instalación eléctrica y puesta a tierra de una antena, para la prestación de servicios de telecomunicaciones.

La arrendadora entregó el espacio desocupado y baldío, y en el mismo se construyeron mejoras y se instaló una antena.

Según contrato que se adjuntó, el arrendatario tiene el pleno uso, goce y acceso al espacio y una vez finalizado el contrato de arrendamiento, se obliga a retirar las mejoras e instalaciones existentes y restituirlo en su actual estado.

Se consulta si corresponde el pago del IRPF, por parte de la arrendadora.

El Art. 13° del Tít. 7 TO 1996 establece:

"Rendimientos del capital inmobiliario. Los rendimientos del capital inmobiliario comprenderán a las rentas derivadas de bienes inmuebles, por el arrendamiento, subarrendamiento, así como por la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o goce de los mismos, cualquiera sea su denominación o naturaleza siempre que los mismos no constituyan una transmisión patrimonial."

El Art. 11° del Dto. N° 148/007 de 26/04/007 reglamenta los rendimientos del capital inmobiliario prácticamente transcribiendo lo establecido por el Art. 13° antes mencionado.

Entonces corresponde determinar si estamos efectivamente en presencia de un arrendamiento de inmueble.

Según el contrato, existe un desplazamiento en la disponibilidad del bien hacia el arrendatario, a efectos de que este cumpla el objeto del mismo, ya que dispone del uso exclusivo del área delimitada, pudiendo realizar todas las obras necesarias. A su vez el arrendador garantiza la libre disposición del espacio por parte del arrendatario, así como el acceso al mismo a efectos de cumplir con el contrato.

Por lo expuesto se concluye que estamos frente a un arrendamiento de inmueble y no de espacio, por lo que corresponde el pago del IRPF por rendimientos de capital inmobiliarios para el caso en consulta y podría ser de aplicación la exoneración establecida por el literal J) del Art. 27° del Tít. 7 del TO 96.

15.06.010 – El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 445