IRPF e inmuebles: costo fiscal cuando hay promesa privada no inscripta

Cuando se vende un inmueble en Uruguay, el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) por Incrementos Patrimoniales se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal del bien. Pero, ¿qué pasa cuando el antecedente de esa compraventa fue una promesa firmada en un simple documento privado, sin inscribir y sin que se la mencione en la escritura? Esa es exactamente la situación que resolvió la DGI en esta consulta.

El escenario: una promesa que "no existe" para terceros

En la práctica inmobiliaria uruguaya es habitual que las operaciones de compraventa tengan como antecedente una promesa de compraventa. Estas promesas pueden otorgarse de distintas formas: en escritura pública, en documento privado con fecha cierta, o incluso en un simple documento privado entre las partes.

El problema surge cuando esa promesa:

• Fue firmada en un documento privado (no escritura pública),
• No fue inscripta en el Registro de la Propiedad, y
• No fue relacionada (mencionada) en la escritura de compraventa que le siguió.

En ese caso, desde el punto de vista jurídico y registral, esa promesa no es oponible a terceros, ya que carece de publicidad y de fecha cierta, conforme al artículo 1587 del Código Civil uruguayo.

La pregunta clave: ¿desde cuándo y a qué precio se toma el costo fiscal?

Cuando el titular de ese inmueble lo vende posteriormente y debe liquidar el IRPF por el incremento patrimonial obtenido, surge la duda: ¿el costo fiscal se determina tomando como referencia la promesa privada (fecha y precio de la promesa) o la escritura de compraventa posterior (fecha y precio de la escritura)?

Esto importa, y mucho, porque:

• La fecha del costo incide en el índice de actualización que se aplica (UI o IPC).
• El precio declarado en cada documento puede diferir, afectando directamente la renta computable y, por ende, el impuesto a pagar.

El criterio de la DGI: la escritura de compraventa es el punto de partida

La DGI fue clara en su respuesta: dado que la promesa privada no inscripta no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta (art. 1587 del Código Civil), a los efectos de determinar el costo fiscal en el IRPF de Incrementos Patrimoniales, se debe tomar:

• La fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa (no la de la promesa privada), y
• El precio pactado en dicha escritura.

En otras palabras, si la promesa no tiene existencia registral ni es conocida por la DGI, no puede ser invocada como antecedente para mejorar el costo fiscal del contribuyente.

La excepción importante: cuando la DGI ya conocía la promesa

La resolución introduce un matiz relevante que no debe pasarse por alto. Si en su momento la promesa de compraventa involucró otros tributos administrados por la DGI —como el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales (ITP)— y por eso la Dirección General Impositiva tuvo conocimiento del acto, entonces sí se podrá considerar la promesa como antecedente del acto gravado.

En ese escenario, la lógica cambia: la DGI ya tenía en sus registros la existencia de esa promesa, por lo que no puede ignorarla al momento de calcular el costo fiscal. La transparencia y coherencia del sistema tributario así lo exigen.

Regla práctica: Si pagaste ITP al momento de firmar la promesa privada, ese pago dejó rastro en la DGI. En ese caso, podés invocar la promesa como antecedente para calcular tu costo fiscal en el IRPF.

¿Por qué esto puede tener un impacto económico significativo?

Imaginá que firmaste una promesa privada hace 10 años a un precio de $1.000.000, y la escritura de compraventa formal se otorgó 3 años después a $2.000.000. Hoy vendés el inmueble a $5.000.000.

• Si el costo fiscal parte de la promesa: la renta computable es menor (más tiempo de actualización y menor precio base).
• Si el costo fiscal parte de la escritura: la renta computable es mayor, y por ende pagás más IRPF.

La diferencia en el impuesto puede ser muy significativa, dependiendo de los montos y los plazos involucrados.

Lección para el futuro: la importancia de la formalidad

Este criterio de la DGI es un recordatorio concreto de que formalizar correctamente las transacciones inmobiliarias desde el inicio tiene consecuencias tributarias reales. Algunas recomendaciones prácticas:

• Inscribí la promesa en el Registro de la Propiedad para darle fecha cierta y oponibilidad.
• Si la promesa es en documento privado, pagá el ITP correspondiente: además de cumplir con la obligación tributaria, dejás registro ante la DGI.
• Al otorgar la escritura definitiva, relacioná la promesa como antecedente del acto, aunque no esté inscripta.
• Consultá con un contador o escribano antes de cerrar una operación inmobiliaria para evaluar el impacto fiscal.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.091

COMPRAVENTA EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA OTORGADA EN DOCUMENTO PRIVADO NO INSCRIPTO Y NO RELACIONADA EN LA ESCRITURA - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Se consulta en lo relativo al tratamiento para el Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF) de Incrementos Patrimoniales, en el caso en que el antecedente de un acto gravado sea una compraventa de un bien inmueble en cumplimiento de una promesa otorgada en documento privado no inscripto y no relacionada en la escritura de compraventa del antecedente.

La duda se plantea sobre determinar cuál es el costo fiscal a efectos de establecer la renta computable.

Para el caso en consulta, la promesa de compraventa es un contrato otorgado en documento privado y no es oponible a terceros por carecer de publicidad y fecha cierta, según lo establece el artículo 1587 del Código Civil. Por lo tanto a los efectos de determinar el costo fiscal se debe considerar la fecha de otorgamiento y el precio que derivan de la compraventa.

No obstante, si esta Oficina recaudadora hubiese tenido conocimiento de dicha promesa por involucrar otros tributos que le corresponde administrar, (a título de ejemplo el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales) se podrá considerar la promesa de compraventa como antecedente del acto, por haber tenido en su momento la Dirección General Impositiva (DGI) conocimiento del acto.

21.07.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434