IRPF: costo fiscal de inmueble adjudicado por disolución de sociedad

Cuando una sociedad se disuelve y un inmueble es adjudicado a uno de sus socios, surge una pregunta práctica y nada trivial: ¿cuál es el costo fiscal de ese bien a la hora de calcular el IRPF si luego se lo enajena? La DGI se expidió sobre este punto en la Consulta Tributaria N° 4.999, aclarando cuándo y cómo es posible apartarse del valor catastral como referencia de costo.

El escenario: adjudicación y posterior venta de un inmueble

Imaginá esta situación: una sociedad se disuelve y, como parte de la liquidación, uno de sus integrantes recibe un inmueble en adjudicación. Años después, esa persona decide vender el bien. En ese momento, para calcular la renta neta gravada por IRPF, necesita saber cuál fue el costo fiscal de adquisición del inmueble, es decir, el valor que se le asignó cuando lo recibió.

El problema aparece cuando ese valor —tal como lo fija la normativa de referencia— resulta desproporcionadamente alto respecto al incremento patrimonial real obtenido, generando una carga tributaria que no refleja la ganancia efectiva.

¿Qué dice la normativa sobre la valuación del costo fiscal?

El punto de partida normativo es el art. 25 del Título 7 del T.O. 1996, que en materia de IRPF remite a los criterios de valuación del IRAE. Por su parte, el art. 32 del Decreto N° 148/007 confirma esa remisión.

Eso nos lleva al art. 73, lit. b) del Decreto N° 150/007, que regula la valuación de bienes recibidos en pago. La regla general establece:

El costo fiscal del bien recibido en adjudicación es, en principio, el valor real vigente a la fecha de la operación, fijado por la Dirección Nacional de Catastro (conforme al art. 10, Título 1, T.O. 1996).

Sin embargo, el mismo literal abre una excepción relevante: "Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser impugnado por la Dirección General Impositiva".

El criterio de la DGI: cuándo procede apartarse del valor catastral

La Comisión de Consultas de la DGI fue clara en su respuesta: la normativa no habilita utilizar el valor consignado en la escritura de adjudicación como costo fiscal alternativo, aunque la escritura sea auténtica y el inmueble haya sido construido con financiamiento del Banco Hipotecario del Uruguay.

La única vía válida para apartarse del valor catastral es la siguiente:

• Contratar a un perito tasador habilitado en la materia.
• Que dicho perito emita una tasación formal que arroje un valor distinto (y más representativo de la realidad) al de la cédula catastral.
• Ese valor pericial podrá ser utilizado como costo fiscal, pero la DGI se reserva el derecho de impugnarlo.

En definitiva, la escritura de adjudicación —por más auténtica y documentada que sea— no es suficiente por sí sola para sustituir al valor catastral. La normativa exige el respaldo de una tasación pericial independiente.

¿Por qué importa esto en la práctica?

Este criterio tiene implicancias concretas para quienes se encuentren en situaciones similares:

• No asumir el valor catastral como inevitable. Si ese valor distorsiona el cálculo del IRPF, existe una alternativa legal: la tasación pericial.
• Planificar con anticipación. Si se sabe que la adjudicación de un inmueble podría derivar en una futura enajenación, conviene dejar documentado desde el inicio el valor real del bien mediante peritaje.
• El riesgo de impugnación existe. La DGI puede cuestionar el valor pericial. Por eso, es fundamental que la tasación sea realizada por un profesional matriculado, con criterios técnicos sólidos y documentación de respaldo.
• El valor de escritura no alcanza. Aunque la escritura de adjudicación conste ante escribano público y refleje un valor acordado entre las partes, la normativa no lo reconoce como alternativa válida al valor catastral o pericial.

Ejemplo ilustrativo

Supongamos que al disolverse una S.R.L., uno de sus socios recibe un apartamento en adjudicación. El valor real catastral del inmueble en ese momento es de $U 4.000.000, pero en la escritura de adjudicación las partes lo valuaron en $U 2.500.000 (que era el valor del préstamo BHU pendiente de cancelar).

Años después, el socio vende el inmueble en $U 5.000.000. Si se toma el valor catastral como costo fiscal:

• Renta computable: $U 5.000.000 − $U 4.000.000 = $U 1.000.000

Si en cambio se hubiera podido usar el valor de escritura ($U 2.500.000):

• Renta computable: $U 5.000.000 − $U 2.500.000 = $U 2.500.000

Paradójicamente, en este ejemplo el valor catastral favorece al contribuyente. Pero pueden darse casos inversos en los que el catastral sea muy superior al valor real de mercado, generando una renta computable menor o incluso negativa —situación que motivó precisamente esta consulta—.

La clave es contar con una tasación pericial bien fundada que respalde cualquier desvío del valor catastral ante la DGI.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.999

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO EN ADJUDICACIÓN POR DISOLUCIÓN DE UNA SOCIEDAD – IRPF – COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN

I.- La Consulta.

Una escribana pública consulta en materia de IRPF, respecto al costo fiscal de un bien adquirido mediante adjudicación por disolución de una sociedad.

Explicita que, conforme al lit. b) del art. 73 del Dto. N° 150/007 de 26/04/007, en principio correspondería tomar el valor real vigente a la fecha de la operación, no obstante lo cual, el mismo literal agrega que: "Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser impugnado por la Dirección General Impositiva".

Discrimina una serie de cálculos y concluye que, ya sea tomando el valor real de Catastro u optando por el criterio ficto, el monto del impuesto resulta extremadamente alto y no refleja el real incremento patrimonial.

En definitiva, consulta cómo demostrar que corresponde tomar otro importe como expresa el Decreto. Entiende que en este caso procedería estar al valor en que fue avaluada la unidad adjudicada en la respectiva escritura en virtud de la autenticidad de la misma, la cual es de pública notoriedad tratándose de un edificio construido por préstamo del Banco Hipotecario del Uruguay.

II.- La respuesta.

En el caso planteado, la dificultad se suscita conforme se carece del costo fiscal del inmueble a efectos de determinar la renta computable.

No obstante tal situación posee solución normativa expresa. En efecto, atento a lo dispuesto por el art. 25, Tít. 7, TO 1996, el art. 32 del Dto. N° 148/007 de 26/04/007 remite a los criterios de valuación establecidos para el IRAE.

En consecuencia, tal como plantea la consultante, a efectos de valuar los bienes recibidos en pago, el art. 73 lit. b) del Dto. N° 150/007 referenciado, establece de principio estar al valor real vigente a la fecha de la operación, fijación del "valor real" que fuera cometida a la Dirección Nacional de Catastro (art. 10, Tít. 1, TO 1996).

Ahora bien, si contando con el valor real igualmente se entendiera que corresponde tomar otro importe —como en el caso en consulta—, la reglamentación habilita estar al valor determinado por peritos.

En mérito a lo expuesto esta Comisión de Consultas entiende que, a los efectos de determinar el costo fiscal, la única posibilidad que habilita la reglamentación, será el efectuar una tasación solicitada a un perito en la materia que arroje un valor estimado distinto al de la cédula catastral, el cual podrá ser impugnado por esta Administración.

21.11.008 – El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 426