IRPF: Costo fiscal con promesa de compraventa anterior a Ley 18.083

El problema: ¿Cuál es la fecha que cuenta?

Un caso frecuente en el mercado inmobiliario uruguayo es cuando una persona compra un inmueble mediante promesa de compraventa pero lo escritura años después. Esta situación genera dudas sobre cómo calcular el IRPF por incrementos patrimoniales al momento de la venta.

La consulta analizada involucra un inmueble donde:

• La promesa de compraventa se firmó el 30 de noviembre de 1999 (antes de la Ley 18.083)
• La escrituración se realizó el 9 de diciembre de 2010 (después de la Ley 18.083)
• La venta ocurrió el 18 de febrero de 2011

Criterio de la DGI: La promesa marca el momento clave

La Administración tributaria es clara: lo que determina el régimen aplicable es la fecha de la promesa de compraventa, no la de la escrituración.

"El consultante tuvo derecho a optar por el criterio ficto de determinación de la renta. De optar por el criterio real, el costo de adquisición sería el del precio a la fecha de la promesa."

Esto significa que, aunque la escritura sea posterior a diciembre de 2006, si la promesa es anterior, el contribuyente mantiene los derechos que tenía al momento de firmar la promesa.

Opciones para calcular el IRPF

En este caso específico, el contribuyente puede elegir entre dos métodos:

Método ficto (más conveniente en general)

Aplicar el régimen del inciso final del artículo 20 del Título 7 del TO 1996, que permite determinar la renta de forma ficta basándose en valores de referencia.

Método real

Calcular la diferencia entre:

• Precio de venta: El obtenido en 2011
• Costo de adquisición: El precio de la promesa de 1999, reajustado por unidad indexada desde el mes siguiente a la promesa hasta el mes anterior a la venta

Cálculo del costo fiscal en método real

Cuando se opta por el método real, el costo fiscal se determina aplicando al valor de adquisición de la promesa el incremento de la unidad indexada entre:

• Desde: Primer día del mes inmediato siguiente al de la promesa
• Hasta: Último día del mes inmediato anterior a la enajenación

Nota importante: Si a la fecha de adquisición no existía la unidad indexada, se aplica el incremento del IPC hasta que dicha unidad comenzó a regir.

Derecho a reliquidar

El contribuyente de la consulta había pagado inicialmente el IRPF usando el método real pero tomando como fecha base la escrituración de 2010. Al darse cuenta del error, reliquidó correctamente usando la fecha de la promesa de 1999, lo que le generó un crédito a favor.

La DGI confirma que esta reliquidación es pertinente, ya que el contribuyente tenía derecho a la opción más favorable por haber adquirido antes de la vigencia de la Ley 18.083.

Precedente importante

Este criterio ya había sido establecido en la Consulta N° 5.164, donde la DGI aclaró que "el precio que se establecerá en la escritura judicial es el mismo que figura en la promesa de compraventa original, siendo este el costo de adquisición del promitente comprador".

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.831

VENTA DE INMUEBLE ESCRITURADO CON POSTERIORIDAD A LA LEY N° 18.083 PERO CON PROMESA DE COMPRAVENTA ANTERIOR - IRPF - DETERMINACIÓN DE COSTO FISCAL.

Consulta

Una persona física consulta si procede la reliquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, abonado en ocasión de la enajenación de un inmueble de su propiedad, el que fuera vendido con fecha 18 de febrero de 2011.

Realiza la consulta porque lo escrituró a su favor el 9 de diciembre del año 2010, en cumplimiento de una promesa de compraventa celebrada con el BHU con fecha 30 de noviembre de 1999, en oportunidad de la realización del remate extrajudicial en el que resultó como mejor postor. Agrega que cumplió con el pago total del saldo de precio con fecha 31 de marzo de 2005.

Señala que al venderlo el 18 febrero de 2011, el escribano interviniente realizó el pago del IRPF tomando como criterio base el real (precio de venta-costo original reajustado desde el 9 de diciembre de 2010 al 18 de febrero de 2011). Posteriormente, con fecha 27 de setiembre de 2012, el consultante reliquida la declaración jurada por entender que correspondía la utilización del método ficto de liquidación en lugar del real, lo que originaría un crédito.

Respuesta

En el caso en consulta la escrituración del inmueble operó con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, pero el consultante había celebrado con mucha antelación, en la misma fecha del remate extrajudicial (30 de noviembre de 1999), una promesa de compraventa con el BHU, operación ésta que, según lo establece el artículo 17 del Título 7 del T.O.1996, configura renta gravada por IRPF por incremento patrimonial.

Tomando como fecha la de la celebración de dicha promesa, el consultante tuvo derecho a optar por el criterio ficto de determinación de la renta. De optar por el criterio real, el costo de adquisición sería el del precio a la fecha de la promesa.

Esta Administración ya se ha pronunciado, concretamente, en la respuesta dada en la Consulta N° 5.164 de 14.07.009 (Bol. 434) en la que se establece que: "El precio que se establecerá en la escritura judicial es el mismo que figura en la promesa de compraventa original, siendo este el costo de adquisición del promitente comprador, actual enajenante.

Es así que entendemos que es aplicable al caso planteado, lo dispuesto en el artículo 20° del Título 7 del TO 1996. El costo fiscal para fijar el IRPF por incrementos patrimoniales, surgirá de aplicar al valor de adquisición de la promesa de compraventa (22.05.73) el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del IPC hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia.

Cabe agregar, que el contribuyente puede optar a los efectos de determinar la renta computable, el régimen previsto en el inciso final del citado artículo, debido a que la fecha de adquisición del inmueble es anterior a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006."

Por lo expuesto, se entiende que en uso de la opción referida, resulta pertinente la reliquidación efectuada.

27.04.016 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.