IRPF al vender un inmueble adjudicado por divorcio: ¿cuál es el costo fiscal?

Cuando una pareja se divorcia o disuelve la sociedad conyugal, los bienes en común se reparten entre los excónyuges mediante un proceso llamado partición. Pero ¿qué pasa cuando, años después, uno de ellos decide vender el inmueble que le fue adjudicado? ¿Desde cuándo se cuenta el costo fiscal a los efectos del IRPF?

Esta pregunta, que parece sencilla, generó un debate importante ante la DGI. La respuesta tiene implicancias económicas muy concretas para quienes estén en esta situación.

El caso concreto

Una contribuyente adquirió junto a su cónyuge un inmueble el 15 de diciembre de 1998, bajo el régimen legal de sociedad conyugal. Años después, el 30 de noviembre de 2007, se disuelve la sociedad conyugal y el inmueble le es adjudicado en una partición extrajudicial.

Al momento de querer vender el inmueble, la contribuyente planteó dos preguntas clave a la DGI:

1. ¿Cuál es el costo fiscal que debe tomar para calcular la renta gravada por IRPF: el precio de compra original de 1998 o el valor real al momento de la adjudicación en 2007?
2. ¿Puede utilizar una tasación pericial para determinar el valor del inmueble, dado que el valor catastral arrojaría un impuesto desproporcionado con la realidad?

La postura de la contribuyente (y por qué la DGI no la aceptó)

La consultante argumentó que el costo fiscal debía ser el precio de compra original de 1998, basándose en:

• La naturaleza declarativa de la partición: sostiene que la partición no genera una nueva adquisición, sino que simplemente declara un derecho preexistente.
• El art. 6° del Código Tributario, que manda interpretar las normas tributarias atendiendo a la realidad económica de los hechos.
• El art. 24° del Decreto N° 148/007, sobre determinación de costos.

Sin embargo, la DGI no compartió este razonamiento. La clave está en entender la diferencia entre lo que ocurre en una sucesión y lo que ocurre en una disolución de condominio o sociedad conyugal.

El criterio de la DGI: el costo fiscal es el valor real al momento de la adjudicación

La DGI, remitiendo a lo resuelto en las Consultas N° 4.906 y N° 4.999, estableció con claridad:

En el caso en consulta, el costo fiscal estará determinado por el valor real del inmueble al momento de la adjudicación particional.

¿Por qué? El argumento central es el siguiente: la normativa especial que permite tomar el costo de adquisición histórico (el del causante) está prevista únicamente para bienes obtenidos por sucesión (numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007). Si la DGI hubiera querido extender ese tratamiento a otros tipos de condominios —como el ganancial—, la norma no habría sido restrictiva.

Como la partición de la sociedad conyugal no es una sucesión, no aplica esa regla especial. En cambio, corresponde aplicar el art. 32 del Decreto N° 148/007, que remite al art. 73 del Decreto N° 150/007 para la valuación de los bienes.

En otras palabras: a efectos del IRPF, el inmueble se considera adquirido en la fecha de la partición (2007), y el costo fiscal de referencia es el valor real a esa fecha, no el precio pagado en 1998.

¿Qué pasa si el valor catastral no refleja la realidad?

Este es el segundo punto de la consulta, y aquí la DGI sí abre una puerta de alivio. Si la contribuyente considera que el valor de la cédula catastral no representa el valor real del inmueble al momento de la adjudicación, puede solicitar una tasación pericial.

Según la respuesta de la DGI (remitiendo a la Consulta N° 4.999):

"A los efectos de determinar el costo fiscal, la única posibilidad que habilita la reglamentación será efectuar una tasación solicitada a un perito en la materia que arroje un valor estimado distinto al de la cédula catastral, el cual podrá ser impugnado por esta Administración."

Esto significa que el contribuyente no está atado obligatoriamente al valor catastral, pero tampoco puede elegir libremente cualquier criterio de valuación. El camino válido es la tasación pericial formal, la cual queda sujeta a revisión por parte de la DGI.

Implicancias prácticas: lo que debés saber si estás en esta situación

• Si recibiste un inmueble por partición de sociedad conyugal, el costo fiscal para IRPF es el valor real del bien al momento en que te fue adjudicado, no el precio que pagaron originalmente cuando lo compraron en pareja.
• La "naturaleza declarativa" de la partición no tiene efecto fiscal a estos fines: la DGI considera que los bienes ingresan a tu patrimonio en la fecha de la partición.
• El tratamiento es distinto al de los bienes heredados: en las sucesiones, sí se puede tomar el costo del causante. Esa diferencia es fundamental y no debe confundirse.
• Si el valor catastral te resulta desproporcionado, podés encomendar una tasación pericial que refleje mejor el valor de mercado a la fecha de la adjudicación. Esa tasación es la única alternativa al valor catastral admitida por la DGI.
• Este criterio implica un cambio respecto a la Consulta N° 5.185 (anterior), lo que fue expresamente indicado por el Director General de Rentas mediante resolución del 17 de setiembre de 2009.

Un ejemplo para entenderlo mejor

Supongamos que en 1998 una pareja compró un apartamento por USD 50.000. En 2007, al divorciarse, el inmueble fue valuado en USD 120.000 y adjudicado a uno de los cónyuges. En 2024, ese cónyuge vende el inmueble en USD 180.000.

• Según la contribuyente: el costo fiscal sería USD 50.000 (precio de compra de 1998), lo que daría una renta de USD 130.000 sobre la que se calcula el IRPF.
• Según la DGI: el costo fiscal es USD 120.000 (valor real al momento de la adjudicación en 2007), dando una renta de USD 60.000.

Claramente, el criterio de la DGI resulta más favorable para el contribuyente en casos donde el inmueble se valorizó significativamente antes de la partición. Sin embargo, puede ser más gravoso en situaciones atípicas donde el valor al momento de la partición era muy alto en relación al precio de venta posterior.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.190

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADJUDICADO POR DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONYUGAL – IRPF – DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL – VALUACIÓN.

La adjudicataria de un bien inmueble que fuera adquirido por los dos cónyuges bajo el régimen legal por compraventa el 15 de diciembre de 1998 y que se le adjudicara en partición extrajudicial emanada de disolución de la sociedad conyugal con fecha 30 de noviembre de 2007 consulta:

1) Cómo calcula el costo fiscal a los efectos de determinar la renta a gravar por IRPF en la enajenación del inmueble. Adelanta opinión en cuanto a que el valor que corresponde considerar es el de adquisición del inmueble y no el valor real al momento de la adjudicación particional. Fundamenta su opinión en la naturaleza declarativa del negocio, en la aplicación del Art. 6° del C.T. y cita en su apoyo lo dispuesto por el art. 24° del Decreto N° 148/007, disintiendo así con las respuestas dadas a las Consultas N° 4.906 (Bol. 416) y N° 4.999 (Bol. 426).

2) Si es posible valuar el inmueble según lo dispuesto por la Resolución DGI N° 662/007 o ante la imposibilidad, por peritos como lo dispone el apartado b) del art. 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 a los efectos de determinar la renta verdadera, siendo que si toma el valor catastral del inmueble se debería abonar una suma extremadamente abultada, cuya determinación se basa —según dice— en un criterio que no condice con la realidad.

En lo relativo al punto 1) corresponde remitirse a lo contestado en la Consulta N° 4.906:

«La partición puede tener su origen en la disolución de un condominio de origen sucesorio, ganancial o contractual y según Angel Delli Santi es "una forma legal para salir de un estado de bienes en comunidad mediante adjudicación en exclusividad a cada uno de los comuneros de una parte de esos bienes." ("Estudios sobre partición", págs 29-30)

En relación a los bienes recibidos a consecuencia de la disolución de un condominio sucesorio, el numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007, establece:

"A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26° del Decreto 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado. En caso que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto 150/007 de 26 de abril de 2007."

La norma transcripta refiere solamente y en forma expresa, al caso de bienes obtenidos por sucesión. Si la voluntad hubiese sido aplicar este criterio a los bienes enajenados cuyo antecedente inmediato es la cesación de todo tipo de condominio, lógicamente la norma no hubiese sido restrictiva. Por lo tanto, cabe entender que no corresponde ampliar el criterio allí establecido a otras situaciones, y en caso de bienes adquiridos como consecuencia de la cesación de otros condominios, deberá considerarse que los mismos han ingresado en el patrimonio de la persona que luego los enajena en la fecha de la partición.

En el caso, lo que corresponde al condómino es una parte de los bienes que integran el patrimonio partible, fruto de un acuerdo con los demás integrantes. Si bien los mismos son valuados a efectos de su adjudicación a cada integrante de su cuotaparte, ello no implica que tal valor corresponda al precio que los mismos tienen.

Por lo tanto, en función de lo dispuesto por el artículo 32 del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, a efectos del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas, los bienes se avaluarán según lo establecido por el artículo 73 del Decreto N° 150/007.

[...]»

En el caso en consulta, el costo fiscal estará determinado por el valor real del inmueble al momento de la adjudicación particional.

En cuanto al punto 2), se considera de aplicación la respuesta dada en la Consulta N° 4.999, a la cual cumple remitirse, cuya conclusión se transcribe:

"En mérito a lo expuesto esta Comisión de Consultas entiende que, a los efectos de determinar el costo fiscal, la única posibilidad que habilita la reglamentación, será el efectuar una tasación solicitada a un perito en la materia que arroje un valor estimado distinto al de la cédula catastral, el cual podrá ser impugnado por esta Administración."

"Esta consulta constituye un cambio de criterio a la Consulta N° 5.185 de fecha 12.05.009 publicada en el Boletín N° 432."

Nota: Este último párrafo fue agregado por Resolución del Director General de fecha 17 de setiembre 2009.

16.07.009 – El Director General de Rentas.
17.09.009 – El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 436