Inversión extranjera en apartamentos "en el pozo": criterios IRPF

¿Qué implica invertir en inmuebles "en el pozo"?

La compra de apartamentos "en el pozo" es una modalidad de inversión muy común en Uruguay, donde el comprador adquiere una propiedad antes de que esté construida. Para personas físicas extranjeras, esta decisión de inversión puede tener importantes consecuencias fiscales, especialmente en lo que respecta a la residencia fiscal para efectos del IRPF.

La DGI ha establecido criterios claros sobre cuándo estas inversiones configuran "inversión en inmuebles" según el artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007, que determina cuándo una persona radica la base de sus intereses económicos en Uruguay.

Modalidades de inversión analizadas

Promesa de compraventa (Caso 1)

Esta modalidad implica:

• Suscripción de una promesa de compraventa sin entrega de posesión
• Integración parcial o total del precio en el acto
• Compraventa definitiva al finalizar la construcción

Fideicomiso de construcción al costo (Caso 2)

En este esquema:

• Se celebra un contrato de adhesión a fideicomiso de construcción
• El fideicomitente aporta fondos para la construcción
• Se adjudica el apartamento al finalizar la obra
• Compraventa definitiva con el final de obra

Criterio de la DGI: diferencias clave

Promesa de compraventa: SÍ es inversión en inmuebles

La DGI considera que la promesa de compraventa constituye una inversión en inmuebles desde el momento de su celebración, aún sin tomar posesión del bien. Esto significa que:

• Aplican los literales a) y c) del artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007
• Se considera la inversión desde la firma de la promesa
• No es necesario esperar la entrega de posesión

Fideicomiso de construcción: NO es inversión en inmuebles

Contrariamente, la DGI entiende que el fideicomiso de construcción al costo constituye una inversión en una entidad y no en un inmueble. Por tanto:

• NO aplican los literales a) y c) del artículo 5° Bis
• Podría encuadrar en el literal d) si cumple los requisitos
• Debe generar al menos 15 nuevos puestos de trabajo

Umbrales de inversión relevantes

Para efectos de residencia fiscal, las inversiones en inmuebles deben superar:

• 15.000.000 UI según literal a) (sin requisito de presencia física)
• 3.500.000 UI según literal c) (con presencia física de al menos 60 días anuales, aplicable desde julio 2020)

La valuación se realiza según el costo fiscal actualizado de cada inmueble conforme al artículo 26 del Decreto N° 148/007.

Consideraciones prácticas para inversores

Planificación fiscal

Los inversores extranjeros deben considerar que:

• La modalidad jurídica elegida impacta directamente en el tratamiento fiscal
• La promesa de compraventa genera efectos inmediatos para la residencia fiscal
• El fideicomiso requiere análisis adicional bajo el literal d)

Documentación necesaria

Para acreditar la no residencia fiscal en Uruguay, el contribuyente debe demostrar su residencia fiscal en otro país, según establece el artículo 5° Bis.

Alternativa: inversión empresarial

Para inversiones a través de fideicomiso que no califiquen como inversión en inmuebles, existe la posibilidad de encuadrar en el literal d) del artículo 5° Bis, que requiere:

• Inversión superior a 15.000.000 UI
• Realizada a partir del 1° de julio de 2020
• Generación de al menos 15 nuevos puestos de trabajo directo
• Empleos de tiempo completo durante el año civil

Texto completo de la consulta

PERSONA FÍSICA EXTRANJERA ADQUIERE APARTAMENTOS EN POZO O A TRAVÉS DE CONTRATO DE ADHESIÓN A FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO - IRPF - INVERSIÓN EN INMUEBLES, CONSIDERACIONES.

Una persona física de nacionalidad extranjera planea realizar inversiones en el país por un valor que superaría las 15.000.000 de UI "...en la adquisición de uno o más apartamentos de edificios en vías de construcción (compra 'en el pozo')...".

La inversión podría realizarse mediante algunos de los siguientes negocios jurídicos:

Caso 1: mediante la suscripción de una promesa de compraventa sin entrega de la posesión, integrando una parte o la totalidad del precio en dicho acto y una vez culminada la construcción, y entregada la posesión, con el final de obra, se suscribiría la compraventa definitiva;

Caso 2: con la celebración de un contrato de adhesión a un fideicomiso de construcción al costo y, en calidad de fideicomitente, se obligaría a aportar los fondos necesarios para la construcción del edificio. Una vez finalizada la construcción se le adjudicaría uno o más apartamentos a la persona física, entregándosele la posesión y, con el final de obra se firmaría la compraventa definitiva.

Se consulta si la adquisición de apartamentos "en el pozo" constituye una inversión en inmuebles a los efectos de los literales a) y c) del artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007. Adelanta opinión en sentido afirmativo, debiendo considerarse efectuada la inversión:

• en el caso 1): desde la celebración de la promesa de compraventa, aún cuando no se haya tomado posesión del inmueble;
• en el caso 2): desde el momento en que se celebra el contrato de adhesión a un fideicomiso de construcción al costo, aún cuando no se haya tomado posesión del inmueble.

Esta Comisión de Consultas comparte parcialmente la opinión del consultante.

En efecto, en primer lugar debe tenerse presente que el artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007 en los literales a) y c), dispone: "Salvo que el contribuyente acredite su residencia fiscal en otro país, se considerará que una persona radica la base de sus intereses económicos, cuando tenga en territorio nacional, una inversión:

"a) en bienes inmuebles por un valor superior a 15:000.000 UI (quince millones de Unidades Indexadas). A estos efectos se considerará el costo fiscal actualizado de cada inmueble valuado de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del presente Decreto.

(...)

c) en bienes inmuebles, por un valor superior a 3:500.000 UI (tres millones quinientas mil Unidades Indexadas), siempre que la misma se realice a partir del 1° de julio de 2020, y en tanto registre una presencia física efectiva en territorio uruguayo durante el año civil de, al menos, 60 (sesenta) días de acuerdo a lo dispuesto en el inciso primero del presente artículo. A estos efectos, se considerará el costo fiscal actualizado de cada inmueble valuado de acuerdo a lo establecido en el artículo 26 del presente decreto".

En este sentido, con respecto al "caso 1" se comparte con el consultante que cabe considerarlo como una inversión en un inmueble y, por lo tanto, resulta comprendido en el literal a) del artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007 desde la celebración de la promesa de compraventa.

Con relación al "caso 2", no se comparte la opinión del consultante pues, se entiende que dicha inversión se realizaría en una entidad y no en un inmueble. Por ende, no serían de aplicación los literales a) y c) del artículo 5° Bis del Decreto N° 148/007.

No obstante ello, cabe señalar que esta última situación planteada podría encuadrar en lo dispuesto por el literal d) del citado artículo 5° bis, siempre que se cumplan con los requisitos establecidos, el cual establece que "... se considerará que una persona radica la base de sus intereses económicos, cuando tenga en territorio nacional, una inversión:

(...)

"d) directa o indirecta, en una empresa por un valor superior a 15.000.000 UI (quince millones de Unidades Indexadas), siempre que se realice a partir del 1° de julio de 2020 y generen, al menos, 15 (quince) nuevos puestos de trabajo directo en relación de dependencia, a tiempo completo, durante el año civil. A tales efectos se computará la inversión acumulada desde la fecha indicada, hasta la finalización del año civil correspondiente. En caso de inversiones realizadas en especie, y en lo que respecta a su valuación, se aplicarán las normas que regulan el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas.

Se entenderán como nuevos puestos de trabajo a aquellos que se generen a partir del 1° de julio del 2020, siempre que no se relacionen con una disminución de puestos de trabajo en entidades vinculadas.

(...)".

25.01.021 - La Directora General de Rentas, acorde.