Fideicomisos financieros con propiedades rurales: tributación y valuación

Marco normativo de los fideicomisos financieros

Los fideicomisos financieros (FF) que operan con certificados de participación escriturales cotizados en bolsa tienen un tratamiento tributario específico en Uruguay. Según el artículo 34 del Decreto N° 30/015, estos vehículos reciben el mismo tratamiento que las entidades con participaciones nominativas propiedad de personas físicas.

Esta equiparación resulta fundamental para determinar las obligaciones tributarias, especialmente cuando el fideicomiso adquiere propiedades agropecuarias con fondos obtenidos mediante oferta pública de certificados.

Valuación fiscal de inmuebles rurales para Impuesto al Patrimonio

Cuando un fideicomiso financiero adquiere establecimientos rurales, surge la necesidad de valuar correctamente cada componente para efectos del IP. La DGI establece criterios claros:

Tierra rural

Se valúa por el valor real conforme al artículo 9° del Título 14 T.O. 1996. En la práctica, cuando no se cuenta con precios desagregados en la escritura, se considera el 83,33% del valor total del inmueble rural.

Mejoras del establecimiento

Las mejoras (casas, galpones, alambrados, etc.) se valúan aplicando el 16,67% del valor real del inmueble rural, según el artículo 101 del Decreto N° 150/007.

Otros bienes

Para maquinaria, silos, represas y otros bienes de uso, se aplica el precio de venta en plaza determinado por peritos o valores corrientes, conforme al artículo 73 del Decreto N° 150/007.

Abatimiento del Impuesto al Patrimonio

Una ventaja significativa para estos fideicomisos es la posibilidad de abatir el IP con el IRAE del mismo ejercicio. Esto se debe a que:

• El artículo 47° del Título 14 T.O. 1996 permite el abatimiento para ciertos sujetos pasivos
• El artículo 34 del Decreto N° 30/015 equipara estos fideicomisos con entidades de participaciones nominativas
• No se aplican las restricciones del artículo 52° para títulos al portador

Este beneficio puede representar un ahorro fiscal considerable para el fideicomiso.

Amortización de activos fijos en IRAE

Para efectos del IRAE, la amortización de los bienes adquiridos sigue reglas específicas:

Mejoras rurales

Se amortizan al 3% anual según el artículo 92 del Decreto N° 150/007.

Maquinaria y otros bienes

Para máquinas, herramientas, silos y represas, la amortización se determina según los años de vida útil probable. Si la vida útil es de 10 años, corresponde una amortización del 10% anual.

Consideraciones prácticas

Es fundamental que los fideicomisos financieros:

• Realicen tasaciones previas a la adquisición para justificar la desagregación de valores
• Mantengan documentación que respalde la proporción entre tierra y mejoras
• Establezcan sistemas de amortización acordes a la normativa
• Aprovechen el abatimiento del IP con el IRAE cuando corresponda

Impacto en la planificación tributaria

Este esquema tributario permite a los fideicomisos financieros operar con mayor eficiencia fiscal, especialmente por:

• La posibilidad de abatimiento entre impuestos
• Criterios de valuación claros y objetivos
• Amortizaciones aceleradas para ciertos bienes

La clave está en cumplir correctamente con los requisitos normativos y mantener la documentación adecuada.

Texto completo de la consulta

FIDEICOMISO FINANCIERO CON PARTICIPACIÓN PATRIMONIAL ESCRITURAL QUE COTIZA EN BOLSA ADQUIERE INMUEBLES RURALES CON MEJORAS - IP - VALUACIÓN - ABATIMIENTO DEL IMPUESTO - SOBRETASA, APLICABILIDAD - IRAE - ACTIVO FIJO, AMORTIZACIÓN.

Un fideicomiso financiero (FF) adquirió propiedades agropecuarias con los fondos obtenidos en el proceso de oferta pública de los certificados de participación escriturales que emitió. Se trata de establecimientos rurales ubicados en nuestro país, algunos de los cuales cuentan con represas, silos, maquinaria, galpones y casas.

A los efectos de la valuación contable y dado que la escritura no cuenta con el precio desagregado de cada componente, se efectuaron tasaciones de los mismos antes de la adquisición. Contablemente se reconoció el valor de cada uno de los componentes en función de la proporción que guarda su valor en el total de la transacción. En el caso de los establecimientos que tienen tierras y mejoras se consideró la proporción de 83,33% y 16,67% respectivamente.

Se plantean las siguientes consultas las cuales se responderán por su orden:

1. Criterio fiscal de valuación de los referidos bienes a efectos del Impuesto al Patrimonio (IP).

De acuerdo a lo manifestado por el consultante, el FF estuvo exonerado del IP hasta el ejercicio 2019, en virtud de la exoneración consagrada por el artículo 137° de la Ley N° 18.627 del 2 de diciembre de 2009 y el artículo 35 del Decreto N° 30/015 de 16.01.015.

Asimismo, expresa que conforme al artículo 34 del referido Decreto N° 30/015, al tratarse el FF de una entidad con participación patrimonial escritural que cotiza en la Bolsa Electrónica de Valores, cuyo patrimonio se integró en su totalidad mediante oferta pública en la referida Bolsa, tendrá el mismo tratamiento tributario que las entidades con participaciones patrimoniales nominativas propiedad de personas físicas.

Con lo cual, a efectos de la valuación de los inmuebles rurales corresponde aplicar el inciso tercero del artículo 9° del Título 14 T.O. 1996, norma que dispone que los inmuebles rurales deben valuarse por el valor real.

El consultante adelanta opinión en el sentido de que la tierra debe valuarse fiscalmente considerando el 83,33% del valor de catastro actualizado, mientras que las mejoras (casas, galpones) por el 16,67% de dicho valor. Por su parte, las represas, silos, maquinaria, muebles y útiles de acuerdo con las normas del Impuesto a las Actividades de las Rentas Económicas (IRAE), considerando como valor adquisición el determinado contablemente según lo explicado anteriormente.

El tema fue tratado en oportunidad de dar respuesta a la Consulta N° 5.521 de 27.02.012 (Bol. N° 465), en dicha consulta se planteaba que al momento de la compra, se constituyó un único precio por el predio rural y por las mejoras existentes, siendo las mejoras: casa habitación, galpones, alambrados, tajamares, molinos de viento, bretes vacunos y lanares, bebederos y praderas permanentes.

De acuerdo a lo sostenido en la respuesta a la citada consulta corresponderá deducir al precio total, el valor de los bienes de uso del establecimiento. Para determinar el valor de las mejoras, se aplicará el 16.67% al valor total del inmueble rural.

Por lo tanto, en el caso consultado al ser de aplicación el literal A) del artículo 9° del Título 14 T.O. 1996, el valor de la tierra se determinará aplicando el valor real. En el caso de las mejoras de los inmuebles rurales, se valuarán considerando el 16.67% del valor real (artículo 101 del Decreto N° 150/007).

Para los restantes bienes se considerará conforme al artículo 73 del Decreto N° 150/007, el precio de venta en plaza determinado por peritos o los valores corrientes en plaza.

2. Posibilidad de abatir el IP del ejercicio en el monto generado en el mismo ejercicio por concepto de IRAE.

El artículo 47° del Título 14 T.O. 1996 dispone que los sujetos pasivos de los literales B) y C) del artículo 1° del mismo Título abatirán el impuesto del ejercicio en el monto generado en el mismo por el IRAE o el Impuesto a la Enajenación de Bienes Agropecuarios (IMEBA).

Por su parte, el artículo 52° establece que el abatimiento no regirá para aquellas entidades que cumplan con alguna de las siguientes hipótesis:

A) Sean entidades residentes y tengan el total del patrimonio representado por títulos al portador.

B) Sean entidades no residentes, salvo cuando se trate de personas físicas.

Cuando las participaciones patrimoniales sean nominativas, pero los titulares de las mismas no sean personas físicas, la referida participación nominativa se considerará al portador a efectos de la aplicación de lo dispuesto en el presente artículo.

Asimismo, el primer inciso del artículo 34 del Decreto N° 30/015 dispone:

"Entidades comprendidas en el artículo 52 del Título 14 del Texto Ordenado 1996.- Las entidades con participaciones patrimoniales al portador o escriturales que coticen en la Bolsa de Valores de Montevideo y en la Bolsa Electrónica de Valores, tendrán el mismo tratamiento tributario que las entidades con participaciones patrimoniales nominativas propiedad de personas físicas. Lo dispuesto en el presente inciso es de aplicación exclusiva a las disposiciones contenidas en el inciso tercero del artículo 15 y en el artículo 52 del Título referido en el acápite".

De la normativa citada, cabe concluir que el FF podrá abatir el IRAE del IP del mismo ejercicio.

3. Criterio fiscal de amortización de bienes de activo fijo en el IRAE.

Se adelanta opinión en el entendido que los porcentajes de amortización que corresponde aplicar son 3% a las mejoras y 10% a las máquinas, herramientas, muebles y útiles, silos y represas.

Esta Comisión de Consultas se remite a la respuesta dada en la Consulta N° 5.521.

Conforme a la misma, según lo dispuesto en el artículo 92 del Decreto N° 150/007, las amortizaciones de las mejoras para los inmuebles rurales serán del 3%. Para los restantes bienes, la amortización se determinará atendiendo al número de años de vida útil probable, en ese sentido si los años de vida útil probable son 10, será correcto considerar un 10% de amortización anual.

El contribuyente formulará su sistema de amortización en base a los años de vida útil probable que asigne a cada bien, comunicándolo oportunamente a la Administración Fiscal.