Exoneración IRPF: venta de vivienda y compra de cooperativa

Marco legal y conceptos clave

La exoneración del IRPF por incrementos patrimoniales está regulada en el artículo 27 literal L) del Título 7 del TO 1996. Esta exoneración permite que las personas físicas no paguen impuesto sobre la ganancia obtenida al vender su vivienda permanente, siempre que cumplan ciertos requisitos específicos.

Las cooperativas de vivienda uruguayas, creadas bajo la Ley N° 13.728 de 1968, tienen una característica particular: ningún socio es propietario individual de una vivienda específica, sino que posee una cuotaparte de todas las viviendas como integrante de la cooperativa.

El caso planteado

Una escribana consultó sobre la siguiente situación:

• Agosto 2011: Venta de propiedad horizontal (vivienda permanente) por US$ 95.000
• Septiembre 2011: Adquisición de derecho de uso y goce en cooperativa de vivienda por US$ 55.000
• Cumple requisitos aparentes: Más del 50% del precio destinado a nueva vivienda, plazos respetados

La pregunta clave era: ¿procede la exoneración cuando se compra una participación cooperativa en lugar de una propiedad tradicional?

Criterio de la DGI

La DGI estableció que sí procede la exoneración, basándose en los siguientes fundamentos:

"La norma habla de reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda, sin distinguir si son en calidad de propietarios o usuarios"

El criterio se fundamenta en que:

• La Ley N° 18.719 de 2010 ya contempla situaciones similares para reintegros de cooperativas
• El espíritu de la norma es beneficiar la enajenación de viviendas cuando el precio se usa para adquirir otra vivienda
• No se distingue entre propiedad tradicional y participación cooperativa

Requisitos para la exoneración

Para acceder a esta exoneración, se deben cumplir todos los requisitos del artículo 27 literal L):

1. Vivienda permanente: El inmueble vendido debe haber sido la vivienda permanente del enajenante
2. Destino de fondos: Al menos el 50% del precio debe destinarse a la nueva vivienda
3. Plazos: Entre ambas operaciones no deben transcurrir más de 12 meses
4. Montos: Deben estar dentro de los límites legales establecidos

Consideración especial para cooperativas

Cuando se adquiere una participación cooperativa, el monto abonado debe incluir todo el pasivo adeudado a la cooperativa. Esto es fundamental para el correcto cálculo de la exoneración.

Además, hay que considerar que las participaciones cooperativas:

• No se pueden transmitir libremente
• Requieren aprobación del Consejo Directivo
• Implican obligaciones de aportes mensuales
• Son reintegrables al desvincularse, con las quitas correspondientes

Procedimiento para la devolución

Si cumplís con todos los requisitos, podés solicitar la devolución del impuesto retenido por el escribano mediante el Formulario 5700 de DGI, siguiendo el procedimiento establecido por la administración tributaria.

Implicancias prácticas

Este criterio de la DGI amplía significativamente las opciones para los contribuyentes que quieren cambiar su forma de vivienda sin perder el beneficio fiscal. Permite:

• Pasar de propiedad individual a cooperativa manteniendo la exoneración
• Aprovechar las ventajas del sistema cooperativo de vivienda
• Planificar estratégicamente el cambio habitacional

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.580

VENTA VIVIENDA PERMANENTE Y ADQUISICIÓN DE PARTICIPACIÓN SOCIAL DE COOPERATIVA - IRPF - EXONERACIÓN, CONSIDERACIONES.

Se consulta por parte de una Escribana, con relación a la siguiente situación, entendiendo que procede la exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF):

Una persona en el mes de agosto de 2011, vende una unidad de Propiedad horizontal que era su domicilio permanente, por U$S 95.000 (dólares).

Al mes siguiente adquiere un derecho de uso y goce, en una cooperativa de viviendas por un monto de U$S 55.000 (dólares).

Adelanta opinión manifestando que procede la exoneración del IRPF por Incrementos Patrimoniales, previsto en el artículo 27° literal L), del Título 7 del TO 1996, en base a las siguientes consideraciones:

1. Que se cumplió con lo previsto en el acápite del mencionado artículo ya que se enajenó por título compraventa y modo tradición el inmueble que era vivienda permanente del enajenante.
2. Que se destinó más del 50% del precio obtenido en la venta para la adquisición de la nueva vivienda.
3. Que se cumplió con los plazos previstos en el numeral 3° en virtud de que transcurrió un mes aproximadamente entre las dos operaciones.
4. Que los precios están dentro de los montos previstos.
5. Que no hace mención a que título se adquiere la nueva vivienda.

Por tal razón y en base al principio que donde la norma no distingue no lo debe hacer el intérprete, se entiende por la consultante que se está ante una adquisición válida y eficaz. Este es un negocio trilateral: donde se otorga un contrato obligacional entre cedente y cesionario de cesión de calidad de parte en una cooperativa a cambio de un precio y se otorga un acto cooperativo entre el cesionario y el cedido, que es la cooperativa aceptando el nuevo socio.

Esta Administración para dar respuesta a la consulta formulada debe realizar ciertas precisiones:

En primer lugar, debemos señalar que las Cooperativas de usuarios, instituido por la Ley Nacional de Vivienda N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968, implica que ningún socio sea propietario individual, específicamente de ninguna de las viviendas sino, que posea, como integrante de la sociedad, una cuotaparte de cada una de ellas.

Las partes sociales no pueden trasmitirse libremente por el socio, sino a las personas que reúnan las condiciones previstas por los estatutos y que además cuenten con la aprobación expresa del Consejo Directivo de la cooperativa.

Los asociados deberán aportar mensualmente las cuotas correspondientes al monto de amortización de sus viviendas y estas sumas integran las partes sociales que reintegrarán al socio en caso de desvincularse de la cooperativa, con las quitas que la ley o los estatutos determinen.

Luego de la vigencia de la Ley N° 18.719 de 27 de diciembre de 2010, que sustituye el inciso 5° del artículo 32° - Rentas de trabajo en relación de dependencia - del Título 7 del Texto Ordenado 1996, se establece que:

"...También se considerarán incluidos en este artículo los ingresos de todo tipo, aun cuando correspondan a la distribución de excedentes, retiros o reembolsos de capital aportado, regulares o extraordinarios, en dinero o en especie, que generen los socios cooperativistas, excepto:

A) Los reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda, siempre que cumplan con los requisitos previstos en los numerales 1), 2) y 4) del literal L) del artículo 27 del presente Título, y el plazo entre el reintegro y la adquisición de la nueva vivienda no exceda los doce meses."

De la norma transcripta, surge que una vez que la Comisión Directiva de la cooperativa, reintegre al socio el monto de la amortización de su vivienda, esta suma podrá ser utilizada para la compra de otra vivienda permanente debiendo cumplir para obtener la exoneración del IRPF por incremento patrimonial, los requisitos previstos en el literal L) del artículo 27° del mismo Título 7 y literal L) del artículo 34° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007.

En el caso planteado por la consultante, la situación es a la inversa, por cuanto se vende una vivienda permanente propiedad del comprador y se adquiere una participación social de una cooperativa, que implica el uso y goce de una vivienda, sujeta al cumplimiento de determinadas condiciones, entre ellas el pago mensual de un aporte para su sustento y gestión.

Sin perjuicio de ello, la norma habla de reintegros de capital de los cooperativistas de vivienda, sin distinguir si son en calidad de propietarios o usuarios, por lo que de cumplirse con todas las exigencias expresadas en cada uno de los cuatro numerales del literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996, le corresponde la devolución del impuesto retenido por el escribano actuante, siguiendo el procedimiento establecido por esta DGI, Solicitud Formulario 5700.

Es así que para dar cumplimiento a una de las condiciones exigidas por las normas citadas, el monto abonado por el cesionario deberá contener todo el pasivo que se adeude a la cooperativa.

Se ha tomado en la presente consulta, los argumentos vertidos en las Consultas N° 5.160 de 14.07.009 (Bol. 434) y N° 5.250 de 22.02.012 (Bol. 465), entendiéndose que el espíritu de la norma está el beneficiar la enajenación de viviendas permanentes cuando se lo hace para usar el precio obtenido, o por lo menos en un cincuenta por ciento, en la adquisición de otra nueva.

05.09.012 - El Director General de Rentas.

BOLETÍN N° 472