Exoneración IRPF por venta de vivienda: qué pasa si comprás terreno

El problema: ¿Terreno baldío cuenta como nueva vivienda?

Un caso muy común en Uruguay es el de familias que venden su vivienda y compran un terreno para construir su nueva casa. La pregunta del millón: ¿esto califica para la exoneración de IRPF por venta de vivienda permanente?

La DGI fue clara en su respuesta: NO corresponde la exoneración cuando se adquiere únicamente un terreno baldío, aún cuando sea para construir la nueva vivienda.

Los cuatro requisitos para la exoneración

Para acceder a la exoneración del literal L) del artículo 27° del IRPF, se deben cumplir todos estos requisitos:

• Monto máximo: La operación no puede superar 1.200.000 UI
• Destino del dinero: Al menos el 50% debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda permanente
• Plazo: Entre la venta y la compra no pueden pasar más de 12 meses
• Valor de la nueva vivienda: No puede superar 1.800.000 UI

¿Por qué no aplica la exoneración en este caso?

El punto clave está en el requisito 2: "al menos el 50% del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente".

La DGI interpreta que un terreno baldío no es una vivienda permanente, aunque sea para construir. La norma exige específicamente la adquisición de una vivienda, no de un terreno.

Importante: Aunque el contribuyente destinó todo el producido de la venta (U$S 84.000) a comprar el terreno (U$S 19.500) y construir la vivienda, como no adquirió una vivienda ya construida sino que compró terreno, no se cumple con los requisitos de la norma.

Alternativas y soluciones prácticas

Si estás en una situación similar, considerá estas opciones:

• Comprar una vivienda ya construida dentro del plazo de 12 meses
• Adquirir un terreno con vivienda a terminar que ya esté en proceso de construcción
• Planificar la operación para que la escrituración sea de la vivienda terminada, no del terreno baldío

¿Qué pasa con la retención ya pagada?

En casos como el de la consulta, donde ya se pagó la retención de IRPF por la venta de la vivienda, no corresponde la devolución si no se cumplen todos los requisitos de la exoneración.

El sistema de retenciones funciona así: primero se retiene el impuesto, y después el contribuyente puede solicitar la devolución si cumple las condiciones. Si no las cumple, el impuesto retenido queda firme.

Recomendaciones para tu planificación

• Consultá con un contador antes de realizar operaciones inmobiliarias importantes
• Verificá que se cumplan todos los requisitos de la exoneración
• Considerá el timing de las operaciones para maximizar los beneficios fiscales
• Documentá adecuadamente todas las transacciones

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.464

ENAJENACIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE Y ADQUISICIÓN DE TERRENO BALDÍO PARA CONSTRUIR NUEVA VIVIENDA - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

El titular de su única vivienda, enajena la misma el 10 de noviembre de 2009 en U$S 84.000, en la misma fecha adquirió un terreno baldío en U$S 19.500 en la ciudad de Canelones, a efectos de construir su nueva vivienda. Por lo tanto adquirió los materiales, solicitó los permisos de construcción y pagó los aportes al Banco de Previsión Social, obteniendo el final de obra el 9 de octubre de 2010. Agrega que el valor del terreno más el de las mejoras invertido corresponde al total de lo producido de la enajenación de la vivienda.

Consulta si a la situación planteada le corresponde la exoneración del literal L), artículo 27° del Título 7 T.O. 1996 y por tanto la devolución del pago de IRPF retenido en la enajenación.

Se entiende que para acceder a la exoneración se deben cumplir con cada uno de los cuatro requisitos de la norma mencionada, la cual establece:

"Están exonerados de este impuesto:

L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas.)
2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a $1.800.000 U.I. (un millón ochocientos mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesas de enajenación de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes".

Teniendo en cuenta que no se adquiere una nueva vivienda permanente, sino un terreno para construir dicha vivienda, no se cumple con todas las condiciones establecidas por la norma, por lo que no corresponde la exoneración, y por ende la devolución de la retención de IRPF.

26.04.011 - El Director General de Rentas.
BOLETÍN N° 455