Exoneración IRPF por reajustes en contratos de superficie rural

Los propietarios de inmuebles rurales que otorgan derechos reales de superficie con cláusulas de reajuste anual pueden beneficiarse de una importante exoneración del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La DGI ha aclarado que estos reajustes contractuales están exonerados del impuesto según el literal H) del artículo 27 del Título 7.

¿Qué es el derecho real de superficie?

El derecho real de superficie es un derecho real limitado mediante el cual el propietario de un inmueble (superficiante) otorga a otra persona (superficiario) el derecho de construir obras o plantaciones sobre el terreno, manteniéndose como propietario del suelo.

En el ámbito rural, este instituto jurídico se utiliza frecuentemente para proyectos de energía renovable, forestación o desarrollo agropecuario, donde el superficiario requiere derechos a largo plazo sobre el terreno sin necesidad de adquirir la propiedad.

El problema de los reajustes contractuales

Los contratos de superficie suelen incluir cláusulas de reajuste anual de las contraprestaciones, generalmente vinculadas a índices económicos como el IPC o el dólar. Estos reajustes plantean la duda sobre si constituyen renta gravada por IRPF para el propietario que los recibe.

La consulta surge porque estos reajustes podrían considerarse:

• Incremento patrimonial gravado: Como mayor valor recibido por el derecho otorgado
• Reajuste exonerado: Como simple actualización del valor original sin ganancia real

Criterio de la DGI: Exoneración aplicable

La DGI resuelve que los reajustes anuales están exonerados del IRPF conforme al literal H) del artículo 27 del Título 7, que establece:

"Están exoneradas de este impuesto: H) Las rentas producidas por el reajuste originado en la tenencia de valores reajustables, depósitos o créditos sometidos a cláusulas de reajuste."

Cambio normativo favorable

La DGI destaca un aspecto clave: la Ley N° 18.719 de 2010 eliminó las limitaciones que tenía esta exoneración en su redacción anterior. Antes existían excepciones que podrían haber complicado la aplicación de la exoneración a estos casos.

Con la redacción actual, sin esas salvedades, la exoneración es amplia y aplicable a los reajustes de contratos de superficie.

Implicancias prácticas

Esta resolución tiene importantes consecuencias para:

• Propietarios rurales: Pueden otorgar derechos de superficie con reajustes sin impacto fiscal adicional
• Inversores: Mayor seguridad jurídica para proyectos de largo plazo en el sector rural
• Contratos existentes: Los que ya tienen cláusulas de reajuste se benefician de esta interpretación

Consideraciones para la estructura contractual

Para aplicar correctamente esta exoneración es importante que:

• El contrato establezca claramente la cláusula de reajuste y su mecanismo
• Los reajustes respondan a índices objetivos (IPC, dólar, etc.)
• Se documente adecuadamente que se trata de actualización de valor, no incremento patrimonial
• Se mantenga la proporción entre el valor base y los reajustes

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.941

PROPIETARIOS DE INMUEBLES RURALES QUE OTORGAN DERECHO REAL DE SUPERFICIE - REAJUSTES ANUALES DEL CONTRATO - IRPF - EXONERACIÓN

Se consulta en forma vinculante por parte de varias personas físicas propietarias de inmuebles rurales que han constituido un derecho real limitado sobre esos inmuebles, otorgando un derecho real de superficie, si los reajustes anuales previstos en el contrato constitutivo de ese derecho real, se encuentran exonerados del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y por tanto, si les es aplicable la exoneración prevista por el artículo 27 Título 7 T.O. 1996 (de las rentas producidas por reajuste originado en la tenencia de valores reajustables, depósitos o créditos sometidos a cláusulas de reajuste).

En la respuesta dada a la Consulta N° 5.825 de 03.12.014 (Bol. N° 499) formulada por el mismo consultante, se le respondió que:

"......se entiende que opera un desmembramiento de dominio; conforme el derecho de superficie, que el propietario otorgará al superficiario, es un derecho real limitado que afecta el inmueble, y como tal le es aplicable la amplia definición de renta por incremento patrimonial prevista en el artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996".

Respuesta

El artículo 27 ya citado establece las exoneraciones aplicables a las rentas provenientes de rendimientos de capital e incrementos patrimoniales.

En ese sentido, el literal H) de ese artículo 27, en la redacción dada por el artículo 801 de la Ley N° 18.719 de 27 de diciembre 2010, establece que:

"Artículo 27°.- Están exoneradas de este impuesto:
....................................
H) Las rentas producidas por el reajuste originado en la tenencia de valores reajustables, depósitos o créditos sometidos a cláusulas de reajuste."

Debe señalarse asimismo que en la redacción anterior esa exoneración estaba limitada: "salvo cuando esos créditos correspondan a cuentas a cobrar por rendimientos del capital, rendimientos del trabajo, o saldos de precio por transmisiones patrimoniales de bienes distintos a los mencionados en el literal G) y H)".

Por tanto, al haberse eliminado esa salvedad, con la actual redacción del literal H), sería aplicable la exoneración para el caso en consulta.

21.11.016 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.