Exoneración del 100% en arrendamientos de vivienda social en Montevideo

Marco normativo de las viviendas de interés social

Las viviendas de interés social promovidas gozan de beneficios tributarios especiales cuando se destinan al arrendamiento. Estos beneficios están regulados por el Decreto N° 355/011 y sus modificaciones posteriores, especialmente el Decreto N° 129/020 y el Decreto N° 283/021.

El objetivo de estas medidas es incentivar la construcción y el arrendamiento de viviendas accesibles, contribuyendo a resolver el déficit habitacional en el país.

Beneficios tributarios para arrendamientos

Los propietarios que arrienden viviendas de interés social promovidas pueden acceder a dos niveles de exoneración:

• Exoneración del 100%: Para viviendas ubicadas en zonas especiales determinadas por el MVOT (zonas 01 y 02 en Montevideo) o cuando el arrendamiento se realice a través del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA)
• Exoneración del 60%: Para los restantes arrendamientos de viviendas promovidas

Estos beneficios aplican a los siguientes impuestos:

• Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
• Impuesto a la Renta de las Actividades Económicas (IRAE)
• Impuesto a las Rentas de los No Residentes

Zonas beneficiadas en Montevideo

Según la Resolución N° 539/2020 del MVOT, en el departamento de Montevideo se establecen tres zonas diferenciadas:

• Zonas 01 y 02: Exoneración automática del 100% para arrendamientos de viviendas promovidas
• Zona 03: Exoneración del 100% solo si el arrendamiento se otorga través del FGA u otra garantía habilitada, y únicamente para casos de refacción, reciclaje o ampliación

Aplicación retroactiva del beneficio

Un aspecto crucial establecido por el Decreto N° 283/021 es que los beneficios se aplican independientemente de cuándo se firmó el contrato de arrendamiento o cuándo se otorgó la declaratoria promocional.

Esto significa que:

• Las rentas generadas a partir de abril de 2020 gozan del beneficio
• No importa si el contrato se firmó antes de esa fecha
• No importa si la declaratoria promocional es anterior
• No se requiere garantía del FGA para zonas 01 y 02

Caso práctico: inmobiliaria consultante

En el caso específico de la consulta, una inmobiliaria tenía dudas sobre el régimen aplicable a un contrato firmado en 2019 para una vivienda ubicada en zona 02 de Montevideo, sin garantía del FGA.

La DGI confirmó que corresponde la exoneración del 100% de las rentas devengadas desde abril de 2020, aunque el contrato sea anterior y no tenga garantía del FGA, ya que la vivienda está ubicada en zona 02.

Requisitos adicionales

Para acceder a estos beneficios, es importante recordar que:

• Se aplican solo a viviendas permanentes según la Ley N° 13.728
• Los contratos deben tener un plazo igual o superior a 12 meses
• La exoneración se mantiene durante toda la vigencia del plazo de la declaratoria promocional
• No habrá retención de impuestos sobre estas rentas

Implicancias para propietarios e inmobiliarias

Esta interpretación de la DGI genera certeza jurídica para quienes invierten en vivienda social. Los propietarios e inmobiliarias pueden:

• Aplicar la exoneración del 100% sin necesidad de modificar contratos existentes
• No estar sujetos a retenciones sobre las rentas exoneradas
• Planificar sus inversiones conociendo el régimen tributario aplicable

Es fundamental revisar la ubicación específica de cada propiedad según el anexo de zonas de la Resolución N° 539/2020 para determinar el porcentaje de exoneración correspondiente.

Texto completo de la consulta

INMOBILIARIA - ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDAS DE INTERÉS SOCIAL - BENEFICIOS TRIBUTARIOS - EXONERACIÓN.

Se consulta por parte de una inmobiliaria cuál es el régimen de exoneración que corresponde a las rentas devengadas en el año civil 2020, referentes a un arrendamiento de vivienda de interés social, ubicada en el departamento de Montevideo en la Zona 02 con contrato firmado en el año 2019 y que no fue otorgado con el aval del Fondo de Garantía de Alquileres (FGA) del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) u otra garantía habilitada, conforme a lo establecido en el artículo 4° del Decreto N° 129/020 de 16.04.020, que sustituye el artículo 12 del Decreto N° 355/011 de 06.10.011 en la redacción dada por el Decreto N° 34/017 de 06.02.017.

Adelanta opinión que debería aplicarse una exoneración del 100% a las rentas por arrendamientos de viviendas de interés social ubicadas, tanto en la zona 01 como en la 02 -conforme las Resoluciones N° 434/2017 de 23.03.017 y N° 539/2020 de 17.04.020 del MVOT-, del departamento de Montevideo con independencia de la fecha de firma de los contratos.

El artículo 4° del Decreto N° 129/020 establece: "Sustitúyese el Artículo 12° del Decreto N° 355/011 en la redacción dada por el Decreto N° 34/017, por el siguiente:

"Artículo 12°.- (Beneficios tributarios a la adquisición para arrendamientos). Los sujetos que adquieran las viviendas que hayan sido objeto de la declaratoria promocional a que refiere el artículo 1°, cuyo destino sea el arrendamiento, accederán a los siguientes beneficios durante toda la vigencia del plazo de exoneración de dicha Declaratoria Promocional:

a) Exoneración de las rentas originadas durante el ejercido en que finalice la obra y los nueve siguientes, a los efectos del IRAE, del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y del Impuesto a las Rentas de los No Residentes, según el siguiente detalle:

- 100% (cien por ciento) de las rentas generadas por el arrendamiento de las viviendas promovidas, ubicadas en las zonas que a tales efectos determine el MVOTMA, con la conformidad del Ministerio de Economía y Finanzas, o cuando el arrendamiento se efectúe a través del FGA del MVOTMA u otra Garantía Habilitada.

- 60% (sesenta por ciento) de las rentas generadas por los restantes arrendamientos de viviendas promovidas.

(...)

Los beneficios otorgados a los arrendamientos, serán aplicables solamente a las viviendas permanentes, definidas según el artículo 21, de la Ley N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968, siempre que los contratos tengan un plazo igual o mayor a 12 meses"".

Por su parte, el MVOT con fecha 17 de abril de 2020 dictó la Resolución N° 539/2020, por la cual sustituyó el Reglamento que fuera aprobado anteriormente por Resolución N° 434/2017, por el nuevo Reglamento de la Ley N° 18.795 de 17 de agosto de 2011, considerando, entre otros motivos, su adecuación a las modificaciones introducidas por el referido Decreto N° 129/020.

El artículo 4° de este nuevo Reglamento establece que en el Departamento de Montevideo, para las áreas indicadas con los códigos 01 y 02 del Anexo se concederá la exoneración del 100% de las rentas generadas por el arrendamiento de las viviendas promovidas; en tanto para el área indicada con el código 03 del Anexo y siempre que el arrendamiento se otorgue a través de FGA u otra garantía habilitada, se concederá la exoneración del 100% de las rentas generadas, beneficio que se aplicará solo para el caso de refacción, reciclaje o ampliación.

La citada Resolución N° 539/2020 establece en su numeral 2° que el nuevo Reglamento regirá para los proyectos que soliciten la declaratoria promocional conforme a lo dispuesto en el artículo 2° del Decreto N° 355/011, a partir de la resolución, sin perjuicio de las excepciones previstas.

Por otra parte, con fecha 27 de agosto de 2021 el Decreto N° 283/021 agrega al literal a) del artículo 12 del Decreto N° 355/011, en la redacción dada por el artículo 4° del Decreto N° 129/020, el siguiente inciso: "Lo dispuesto en el presente literal será aplicable a partir de la vigencia del Decreto N° 129/020, de 16 de abril de 2020, a todas las viviendas que se destinen al arrendamiento, con independencia de la normativa vigente al momento de la declaratoria promocional de las viviendas promovidas".

Por lo tanto, conforme a la normativa reseñada, en especial a lo dispuesto por el Decreto N° 283/021, los beneficios fiscales dispuestos en el Decreto N° 355/011 en su redacción actual dada por el Decreto N° 129/020 en materia de arrendamientos -y con ello, el nuevo Reglamento aprobado por la Resolución del MVTO N° 539/2020 que permite la aplicación de tales beneficios- resultan aplicables a las rentas por arrendamiento que se obtengan a partir de la entrada en vigencia del citado Decreto N° 129/020.

En definitiva, a las rentas por arrendamientos de viviendas de interés social promovidas, ubicadas en el departamento de Montevideo en la Zona 02 y que no fue otorgado con el aval del FGA, del MVOT u otra garantía habilitada, que se obtengan a partir de abril de 2020, no serán objeto de retención en virtud de lo dispuesto en el artículo 15 del Decreto N° 355/011, dado que se les aplicará el beneficio del 100% de exoneración, con total independencia tanto de la fecha de la declaratoria promocional así como a la fecha del contrato de arrendamiento.

18.02.022 - La Directora General de Rentas, acorde.