Exoneración de IRPF por venta de vivienda permanente: cuándo no aplica

Vender la vivienda permanente para comprar otra puede estar exonerado de IRPF, pero hay una condición que muchos contribuyentes malinterpretan: qué se entiende exactamente por "producido" de la venta. Cuando el inmueble tiene una deuda hipotecaria y el comprador la asume, ese pasivo transferido también cuenta como parte del precio. Y ese detalle puede significar la diferencia entre pagar o no pagar el impuesto.

¿Cuál es la exoneración y qué condiciones exige?

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 exonera del IRPF los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

• Monto de la operación: no puede superar las 1.200.000 U.I.
• Destino del producido: al menos el 50% debe destinarse a la adquisición de una nueva vivienda permanente.
• Plazo: entre la enajenación y la nueva adquisición no puede mediar más de 12 meses.
• Valor de la nueva vivienda: no puede superar las 1.800.000 U.I.

Todas estas condiciones deben cumplirse en forma simultánea. El incumplimiento de cualquiera de ellas hace caer la exoneración.

El caso concreto: una venta con deuda hipotecaria

Una persona prometió vender su vivienda permanente en noviembre de 2008 por U$S 35.000 más la deuda hipotecaria con el Banco Hipotecario del Uruguay, que en ese momento ascendía a UR 1.971. Unos días después, en diciembre de 2008, adquirió una nueva vivienda permanente por U$S 18.000, financiada con parte del producido de la venta.

El contribuyente entendió que la exoneración era aplicable, argumentando que:

• Se invirtió en la nueva vivienda más de la mitad de lo efectivamente cobrado en mano.
• El "producido" debía entenderse solo como la parte del precio que quedó en poder del enajenante, excluyendo la deuda transferida al comprador.

¿Qué dijo la DGI?

La Comisión de Consultas no compartió la opinión del contribuyente. El criterio ya había sido fijado en la Consulta N° 5.099 y reafirmado en la N° 5.160:

"El pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio, ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda."

En otras palabras, cuando el comprador asume la deuda hipotecaria del vendedor, ese importe incrementa el patrimonio del vendedor (porque se libera de un pasivo), y por lo tanto debe sumarse al precio de la operación para calcular el "producido" total.

Así, el producido real de la venta en este caso no era solo U$S 35.000, sino U$S 35.000 más el equivalente en dólares de UR 1.971. Al calcular el porcentaje destinado a la nueva vivienda (U$S 18.000) sobre ese total, el resultado es inferior al 50% exigido por la norma. Por lo tanto, no se cumple la segunda condición y la exoneración no corresponde.

¿Por qué la deuda transferida "cuenta" como ingreso?

Este es el punto que más confunde. La lógica tributaria es la siguiente: si una persona debe dinero al banco y logra que otra persona asuma esa deuda en el marco de una compraventa, económicamente recibió un beneficio equivalente al monto de esa deuda. Se liberó de una obligación sin desembolsar nada. Desde la perspectiva del IRPF, eso es parte del precio que "cobró" por su inmueble.

Además, la DGI aclara que si la deuda está expresada en Unidades Reajustables (UR) u otra unidad, debe convertirse a la cotización vigente a la fecha de la operación.

Implicancias prácticas para quienes planean vender su vivienda

• Antes de asumir que aplica la exoneración, calculá el producido total incluyendo cualquier deuda que el comprador vaya a asumir.
• Si tu inmueble tiene hipoteca, la operación puede ser más grande de lo que parece "a primera vista", lo que afecta tanto el límite de 1.200.000 U.I. como el cálculo del 50%.
• El 50% debe calcularse sobre el producido total (precio en efectivo + deuda transferida), no solo sobre lo que te entra en el bolsillo.
• Si tenés dudas sobre si llegás al 50%, simulá los números con un contador antes de firmar la promesa de compraventa.

Ejemplo numérico ilustrativo

Supongamos una venta con las siguientes condiciones:

• Precio en efectivo recibido: U$S 35.000
• Deuda hipotecaria asumida por el comprador: equivalente a U$S 8.000
• Producido total: U$S 43.000
• 50% del producido: U$S 21.500
• Nueva vivienda adquirida: U$S 18.000

Resultado: U$S 18.000 < U$S 21.500 → No se cumple la condición del 50% → No aplica la exoneración.

Si el contribuyente hubiera calculado solo sobre el efectivo recibido: U$S 18.000 > U$S 17.500 (50% de 35.000) → Habría concluido erróneamente que sí aplica.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.225

ENAJENACIÓN Y ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE CON DEUDA HIPOTECARIA - IRPF - EXONERACIÓN, NO CORRESPONDE.

La Consulta.

Una persona prometió vender en escritura pública de 20 de noviembre de 2008 una unidad de propiedad horizontal, que constituía su vivienda permanente, pactando un precio de U$S 35.000 más el importe de la deuda hipotecaria que gravaba el inmueble a favor del Banco Hipotecario del Uruguay, que entonces ascendía a la cantidad de UR 1.971.

En fecha 5 de diciembre de 2008 la persona adquirió una nueva unidad, con el mismo destino, a un precio de U$S 18.000, con parte del producido de la venta detallada anteriormente.

Consulta si para la situación planteada, es de aplicación la exoneración prevista en el literal L artículo 34° del Decreto N°148/007 de 26.04.007.

Adelanta opinión favorable en el entendido "que se cumple claramente con el espíritu de la norma al invertirse en la compra más de la mitad de lo efectivamente cobrado por la venta y se verifican además todos los restantes presupuestos de dicha disposición. Por otra parte, la palabra producido que emplea la misma en su numeral 2, puede entenderse como la parte del precio que queda efectivamente en poder del enajenante".

La Respuesta.

No se comparte la opinión del consultante.

El literal L) del artículo 27° del Título 7 del TO 1996 establece:

"Están exonerados de este impuesto:
...
L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I. (un millón doscientas mil unidades indexadas).

2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.

3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.

4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I. (un millón ochocientos mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación, de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes."

El tema ya ha sido planteado en otras consultas, en particular en la N° 5.160, parte de la cual se transcribe a continuación:

«El caso en consulta radica sobre las condiciones a cumplir para poder acceder a dicha exoneración si se realiza una cesión de derechos de promitente comprador sobre un bien inmueble en que el promitente vendedor es el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), en particular en lo referente a la condición de que "al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente".

El negocio en consulta se realiza estableciéndose un monto que es abonado por el cesionario al cedente, además de transferirle la deuda pendiente con el BHU.

El consultante entiende que el "producido" de la venta es el precio pactado entre el cesionario y el cedente, sin contemplar la deuda transferida.

No se comparte la opinión del consultante; esta Comisión de Consultas ya se ha expedido en la Consulta N° 5.099 (Bol. 428) entendiendo que el pasivo transferido debe considerarse parte del precio del negocio, ya que el cedente ve incrementado su patrimonio al liberarse de una deuda.

Tal como ya expresó esta Comisión de Consultas en la mencionada consulta: "... si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión."

Por lo tanto el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido.»

En consecuencia, en el caso planteado, no se cumple la segunda condición exigida por las normas para la exoneración del impuesto, en la medida que se destina menos del 50% del precio de la operación de la venta de la vivienda permanente para la adquisición de la nueva.

23.07.009 - El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434