Exoneración de IRPF en venta de vivienda permanente: ¿importa el 50% o el total?

Cuando se vende una vivienda permanente, el IRPF puede quedar exonerado si se cumplen ciertas condiciones. Pero, ¿qué pasa cuando el inmueble pertenece a dos personas —por ejemplo, ex cónyuges— y cada una solo recibe el 50% del precio? ¿El límite de 1.200.000 UI se evalúa sobre la parte de cada condómino o sobre el valor total de la operación?

La DGI respondió esta pregunta de forma contundente en la Consulta N° 5.187, y la respuesta puede sorprender a más de uno.

¿Qué dice la ley sobre la exoneración?

El literal L) del artículo 27 del Título 7 del Texto Ordenado 1996 exonera del IRPF los incrementos patrimoniales derivados de la venta de la vivienda permanente del contribuyente, siempre que se cumplan todas las siguientes condiciones de forma simultánea:

• 1. El precio de venta no supere 1.200.000 UI.
• 2. Al menos el 50% de lo recibido se destine a comprar una nueva vivienda permanente.
• 3. Entre la venta y la nueva compra no pasen más de 12 meses.
• 4. El valor de la nueva vivienda no supere 1.800.000 UI.

Basta con que una sola de estas condiciones no se cumpla para que la exoneración no aplique. Y es justamente la primera condición la que generó la duda en este caso.

El caso concreto: ex cónyuges y una venta por encima del límite

Una persona era propietaria del 50% de un inmueble que había sido su vivienda conyugal. Al divorciarse, ella y su ex cónyuge vendieron el inmueble en su conjunto por una suma superior a 1.200.000 UI. Sin embargo, la parte que le correspondió a ella —su 50%— era inferior a ese límite.

Con esa suma pensaba adquirir una nueva vivienda permanente y entendía que cumplía con el resto de las condiciones. Su interpretación era la siguiente:

"El monto a considerar para el límite de 1.200.000 UI debería ser lo que yo efectivamente recibí por mi parte del inmueble, no el precio total de la operación."

La lógica parece razonable a primera vista: si solo recibí la mitad, ¿por qué se me aplica el total?

La postura de la DGI: el precio es el del inmueble, no el de tu cuota parte

La DGI no compartió la interpretación de la consultante. Apoyándose en el criterio ya establecido en la Consulta N° 5.020, la Dirección General de Rentas fue clara:

"A estos efectos debe considerarse el precio de venta del inmueble, y no la cuota parte que le corresponde a cada condómino."

En otras palabras, cuando la norma habla de que "el monto de la operación no supere 1.200.000 UI", se refiere al precio total de venta del inmueble, independientemente de cuántos propietarios existan o qué porcentaje le corresponda a cada uno.

Como en este caso el inmueble se vendió por más de 1.200.000 UI en total, ninguno de los condóminos puede ampararse en la exoneración, aunque individualmente cada uno haya recibido menos que ese monto.

¿Por qué importa esta interpretación?

Este criterio tiene implicancias prácticas muy relevantes para situaciones frecuentes en Uruguay:

• Divorcios y liquidaciones de sociedad conyugal: es común que la vivienda familiar sea vendida por ambos ex cónyuges. Si el precio total supera las 1.200.000 UI, ninguno de los dos puede acceder a la exoneración de IRPF, incluso si su parte individual está por debajo del límite.
• Condominios familiares: la misma lógica aplica cuando hermanos, padres e hijos u otros condóminos venden un inmueble en conjunto.
• Planificación fiscal previa a la venta: conocer este criterio permite tomar decisiones informadas antes de firmar cualquier documento, evitando sorpresas al momento de liquidar el impuesto.

Un error común que hay que evitar

Muchas personas asumen que, en un condominio, cada propietario es evaluado de forma independiente en todos los aspectos de la operación. Eso es parcialmente cierto para algunos efectos fiscales, pero no aplica al límite de precio de venta del literal L).

La condición refiere al monto de la operación, que es uno solo: el precio pactado por el inmueble en su totalidad. No se divide ni se prorratea según la participación de cada condómino.

¿Qué podés hacer si tu caso es similar?

Si estás por vender un inmueble en condominio que fue tu vivienda permanente, te recomendamos:

• Verificar si el precio total de venta está por debajo de las 1.200.000 UI antes de asumir que tenés la exoneración.
• Consultar con un contador o asesor tributario antes de firmar la promesa de compraventa.
• Recordar que todas las condiciones del literal L) deben cumplirse de forma simultánea; basta que una falle para perder la exoneración.
• Tener en cuenta que el escribano actuante debe dejar constancia en el instrumento de que el contribuyente se encuentra comprendido en las condiciones de la exoneración.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.187

ENAJENACIÓN DE VIVIENDA PERMANENTE POR EX CÓNYUGES - ADQUISICIÓN DE NUEVA VIVIENDA CON EL 50% - IRPF - REQUISITOS PARA LA EXONERACIÓN.

La Consulta

La propietaria del 50% de un inmueble que constituía su vivienda conyugal, y que fuera enajenado por los ex cónyuges en suma superior a 1.200.000 UI, consulta cuál es el monto sobre el cual debe calcular el límite fijado por el numeral 1) del literal L) del art. 27° del Tít 7 TO 96, habida cuenta de que con su porcentaje (inferior al monto máximo para obtener la exoneración) habrá de adquirir una nueva vivienda permanente y que cumple con los restantes requisitos previstos por la normativa.

Adelanta opinión en cuanto a que las sumas a considerar son las que obtuviera por la enajenación de su 50%.

La Respuesta

No se comparte lo sostenido por la consultante. El tema ya fue tratado en la consulta N° 5.020 (Bol. 427), parte de la cual se transcribe a continuación:

"El literal L) del artículo 27 del Título 7 del TO 1996 establece:

'Están exonerados de este impuesto:

L) Los incrementos patrimoniales derivados de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante, siempre que se cumplan conjuntamente las siguientes condiciones:

• 1. Que el monto de la operación no supere 1.200.000 U.I (un millón doscientas mil unidades indexadas).
• 2. Que al menos el 50% (cincuenta por ciento) del producido se destine a la adquisición de una nueva vivienda permanente del contribuyente.
• 3. Que entre la enajenación o promesa de enajenación o cesión de promesa de enajenación del inmueble y la adquisición o promesa de adquisición de la nueva vivienda, no medie un lapso superior a doce meses.
• 4. Que el valor de adquisición de la nueva vivienda no sea superior a 1.800.000 U.I (un millón ochocientas mil unidades indexadas).

Los mecanismos de retención del impuesto para enajenaciones, promesas de enajenación o cesiones de promesa de enajenación, de inmuebles que establezca el Poder Ejecutivo serán aplicables a las operaciones a que refiere este literal. En tal hipótesis el contribuyente podrá solicitar un crédito por el impuesto abonado en exceso, aún cuando las condiciones referidas en los numerales precedentes se cumplan en ejercicios diferentes.'

Asimismo el literal L) del artículo 34 del Decreto N° 148/007 reitera las condiciones establecidas precedentemente.

Por otra parte, el numeral 28 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 establece:

'Exoneración. Enajenaciones de inmuebles. En los actos referidos en el inciso final del artículo 17 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que se encuentren comprendidos en el literal L) del artículo 34 del Decreto Nro 148/007 de 26 de abril de 2007, los profesionales actuantes deberán dejar constancia en el instrumento que el contribuyente declara encontrarse, hasta ese momento, comprendido en las condiciones del referido literal.'

De acuerdo a la escritura de compraventa que se agrega, se concluye que no se cumple con la condición de que el monto de la operación no supere las 1.200.000 U.I. A estos efectos debe considerarse el precio de venta del inmueble, y no la cuota parte que le corresponde a cada condómino. Por lo tanto, no le es posible ampararse a la exoneración referida."

28.07.009 - El Director General de Rentas. Boletín N° 434.