Exoneración de IP en proyectos urbanísticos de gran dimensión

Marco normativo del Decreto 138/020

El Decreto N° 138/020 de 29.04.020 estableció un régimen promocional específico para proyectos de construcción de gran dimensión económica, declarando promovidas las actividades de:

• Construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda
• Urbanizaciones de iniciativa privada

Este decreto representa un importante incentivo fiscal para desarrolladores inmobiliarios que emprendan proyectos de gran envergadura en Uruguay.

Concepto de "área de uso común"

Una de las consultas más frecuentes sobre este régimen se refiere al alcance del término "área de uso común". El artículo 2° del decreto establece que para calificar como proyecto de gran dimensión económica, debe restarse por ejecutar inversiones por un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común de 20.000.000 UI o superior.

La Comisión de Aplicación (COMAP) reglamentó este aspecto a través de la Circular N° 5/2021 de 23.07.021, donde:

• Establece el porcentaje del área destinada a uso común requerido
• Define específicamente qué se entiende por "área de uso común"
• Proporciona claridad sobre los requisitos del régimen

Exoneración del Impuesto al Patrimonio

El artículo 10° del Decreto N° 138/020 establece una exoneración del Impuesto al Patrimonio para:

Los inmuebles comprendidos en la actividad que se declara promovida, por el término de 8 años si el proyecto se ubica en Montevideo y 10 años si está radicado en el interior del país.

Alcance de la exoneración

La exoneración comprende:

• Los inmuebles comprendidos en la actividad promovida
• Los predios sobre los cuales se realicen las inversiones
• Los bienes muebles destinados a las áreas de uso común (por el término de su vida útil)

Importante: Los bienes objeto de esta exención se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos.

Problema específico: departamentos sin propiedad horizontal

Un aspecto complejo surge en departamentos donde los ordenamientos jurídicos municipales no permiten la conservación del padrón matriz del predio para enajenar unidades en régimen de propiedad horizontal.

Proceso típico de urbanización

El proceso operativo habitual incluye:

1. Adquisición de un padrón de naturaleza rural
2. Realización de obras de infraestructura (calles, saneamiento, alumbrado, espacios verdes)
3. Autorización municipal para que el área pase a ser urbana
4. Cesión de calles al gobierno departamental (dominio público)
5. División del resto del predio en padrones individuales
6. Comercialización de predios individuales

Criterio de la DGI

La DGI resolvió que la exoneración de IP debe abarcar todo el predio original sobre el cual se realicen las obras, con independencia de la padronización individual posterior.

Este criterio es fundamental porque reconoce que el proyecto urbanístico es una unidad económica integral, aunque posteriormente se divida en padrones individuales por exigencias del ordenamiento municipal.

Implicancias prácticas para desarrolladores

Esta interpretación de la DGI es especialmente relevante para:

• Desarrolladores inmobiliarios que operan en departamentos con restricciones a la propiedad horizontal
• Planificación fiscal de proyectos urbanísticos de gran escala
• Estructuración de inversiones bajo el régimen promocional

Beneficios del régimen

Las empresas que califiquen pueden acceder a:

• Exoneración de IP por 8-10 años según ubicación
• Cobertura de todo el predio original del proyecto
• Tratamiento fiscal favorable durante la fase de desarrollo
• Seguridad jurídica sobre el alcance de los beneficios

Texto completo de la consulta

S.A. CON PROYECTO DE INVERSIÓN DE GRAN DIMENSIÓN ECONÓMICA DE CONSTRUCCIÓN PARA LA VENTA O ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES CON DESTINO A OFICINAS O VIVIENDA Y LAS URBANIZACIONES DE INICIATIVA PRIVADA - IP - EXONERACIÓN - ÁREA DE USO COMÚN - ALCANCE - TRATAMIENTO TRIBUTARIO.

Se consulta por parte de una S.A. acerca de ciertos aspectos relacionados con un proyecto de inversión que la contribuyente ha presentado al amparo del Decreto N° 138/020 de 29.04.020.

La referida norma declara promovidas las actividades de construcción para la venta o arrendamiento de inmuebles con destino a oficinas o vivienda, y las urbanizaciones de iniciativa privada, correspondientes a proyectos de gran dimensión económica.

En primer lugar se consulta respecto al alcance del término "área de uso común" a que refiere el artículo 2° del Decreto N° 138/020. Al respecto, dicho artículo dispone:

"A los solos efectos de la presente declaratoria se consideran proyectos de gran dimensión económica aquellas construcciones que:
(...)
b) se encuentren inscriptas ante el Banco de Previsión Social con o sin actividad a la entrada en vigencia del presente Decreto, y en las cuales reste por ejecutar inversiones por un valor en obra civil y bienes muebles destinados a las áreas de uso común de 20:000.000 Ul (veinte millones de Unidades Indexadas) o superior a dicho monto, a la fecha de entrada en vigencia del presente Decreto.
La Comisión de Aplicación (COMAP) establecerá el porcentaje del área destinada al uso común que deberá tener el proyecto de inversión". (Subrayado nuestro).

La COMAP reglamentó diversos aspectos del citado régimen a través de la Circular N ° 5/2021 de 23.07.021, la cual además de establecer el porcentaje del área destinada a uso común, define qué se entiende por dicho concepto, por lo cual esta Comisión de Consultas entiende que corresponde remitirse a lo expresado en la disposición citada.

En segundo lugar consulta acerca de la aplicación de la exoneración del Impuesto al Patrimonio (IP) de los predios localizados en departamentos que no admiten la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los loteos.

Cabe precisar en forma previa, tal como lo manifiesta la consultante, que los ordenamientos jurídicos municipales no son uniformes. Respecto a este punto, varían en permitir o no la conservación del padrón matriz del predio en donde se realizan las mejoras y la enajenación de las distintas unidades en régimen de propiedad horizontal.

La operativa de la empresa se ajusta al siguiente orden secuencial:

• Se adquiere un padrón de naturaleza rural.
• Se realizan las obras correspondientes a calles, saneamiento, alumbrado y espacios verdes. Con la posterior autorización municipal, el área pasa a ser urbana.
• Las calles se ceden al gobierno departamental y en consecuencia pasan a ser de dominio público.
• Lo que resta del predio se divide en padrones individuales.
• Una vez obtenido el número de padrón, el predio individual se comercializa.

En definitiva, se consulta si la exoneración de IP alcanza a los predios individuales cuando permanezcan en el patrimonio del titular del proyecto urbanístico en los departamentos que no admiten la aplicación del régimen de propiedad horizontal a los loteos.

La consultante adelanta opinión sosteniendo que la exoneración de IP debería abarcar todo el predio original sobre el que sea realicen las obras con independencia de la padronización individual posterior, posición que esta Comisión de Consultas comparte.

En efecto, el artículo 10° del Decreto N° 138/020 exonera del IP "(...) los inmuebles comprendidos en la actividad que se declara promovida, por el término de 8 (ocho) años si el proyecto se ubica en Montevideo y 10 (diez) años si está radicado en el interior del país. La exoneración también alcanzará a los predios sobre los cuales se realicen las inversiones. En el caso de los bienes muebles destinados a las áreas de uso común, la exoneración será por el término de su vida útil. Los bienes objeto de esta exención se considerarán gravados a efectos del cómputo de pasivos". (Subrayado nuestro).

Por lo tanto, de acuerdo a la norma transcrita la consultante puede ampararse a la exoneración de IP.

27.05.022 - La Directora General de Rentas, acorde.

Fecha de publicación Web: 8 de junio de 2022.