Deducción hipotecaria IRPF: límite por inmueble completo en condominios

El problema: ¿Cómo se aplica el tope en condominios?

Una situación muy común en Uruguay es que los matrimonios adquieran su vivienda en régimen de condominio, es decir, ambos cónyuges son propietarios en partes iguales del inmueble. Esto genera una duda frecuente: cuando el valor total del inmueble supera las UI 794.000, pero la cuota-parte de cada condómino es inferior a ese monto, ¿puede cada uno deducir individualmente las cuotas del préstamo hipotecario?

La respuesta de la DGI: criterio unificado

La Dirección General Impositiva ha sido clara en su interpretación: el límite de UI 794.000 se aplica sobre el costo total de la vivienda, no por cada condómino.

El artículo 38° literal E del Título 7 del T.O. 1996 establece que los contribuyentes pueden deducir:

"Los montos pagados en el año por cuotas de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda única y permanente del contribuyente, siempre que el costo de la vivienda no supere las UI 794.000"

La clave está en la expresión "costo de la vivienda", que la DGI interpreta como el valor total del inmueble, independientemente de cuántos propietarios tenga.

Casos prácticos para entender mejor

Caso 1: Inmueble que supera el tope

• Valor del inmueble: UI 900.000
• Propietarios: Matrimonio en partes iguales (50% cada uno)
• Cuota-parte individual: UI 450.000
• Resultado: Ninguno de los dos puede deducir las cuotas hipotecarias

Caso 2: Inmueble dentro del tope

• Valor del inmueble: UI 700.000
• Propietarios: Matrimonio en partes iguales
• Resultado: Ambos pueden deducir las cuotas en partes iguales

Distribución de la deducción entre condóminos

Cuando el inmueble no supera las UI 794.000, la deducción se distribuye entre los condóminos. La regla general es:

• Partes iguales: La deducción se reparte en proporción a la titularidad
• Acuerdo de partes: Los condóminos pueden acordar una distribución diferente

Diferencias con otras deducciones

Es importante no confundir esta deducción de la Categoría II del IRPF (rentas del trabajo) con las exoneraciones de la Categoría I (rentas del capital), que pueden tener criterios diferentes para la aplicación de límites en condominios.

La DGI ha aclarado expresamente que no resulta aplicable por analogía la Consulta N° 5.713, que trataba una exoneración de Categoría I sin esta limitación específica.

Aspectos a considerar antes de comprar

Si estás pensando en adquirir una vivienda con financiamiento hipotecario y querés aprovechar esta deducción:

• Verificá el valor total: Asegurate de que el inmueble no supere las UI 794.000
• Considerá la inflación: El tope se expresa en UI, por lo que se ajusta automáticamente
• Planificá la titularidad: La forma de titularidad no afecta la aplicación del límite

Marco normativo actual

Esta interpretación está respaldada por:

• Artículo 38° literal E del Título 7 del T.O. 1996
• Resolución DGI N° 1.314/2013 de 02.05.2013
• Consulta Tributaria N° 6378 de 17.09.2021

Texto completo de la consulta

DEDUCCIÓN CUOTAS DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO POR ADQUISICIÓN DE INMUEBLE - COSTO DE LA VIVIENDA ÚNICA Y PERMANENTE - IRPF - CONDÓMINOS - TOPE MÁXIMO.

Se consulta si es posible aplicar a la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del consultante, la deducción contenida en el literal E del artículo 8° del Título 7 del T.O. 1996 (se entiende refiere al artículo 38°), por los montos abonados en concepto de préstamo hipotecario, en función de que el contribuyente adquirió, siendo de estado civil casado, en común y pro-indiviso con su cónyuge, con dicho préstamo, un inmueble que es su vivienda única y permanente.

El consultante, quien afirma ser contribuyente del IRPF Categoría II, destaca que el valor del bien adquirido en su totalidad es superior a UI 794.000 (setecientas noventa y cuatro mil Unidades Indexadas), pero que el costo de su cuota-parte es inferior a dicho monto, por lo que consulta si el límite de UI 794.000 contenido en el literal E citado, aplica para cada condómino por separado o para el condominio en su conjunto.

Adelanta opinión, en el entendido de que la norma en cuestión resulta de aplicación ya que, a su entender, el costo de la vivienda debe ser considerado para cada parte del condominio en forma individual, por lo que en su caso, debería dividirse el valor del bien entre los dos condóminos, siendo que como el monto resultante no supera el límite legalmente establecido, sería de aplicación la deducción contenida en el literal E del artículo 38° del Título referido. Entiende que, a esta conclusión, se arribaría también por aplicación analógica de lo que se expresa en la Consulta Tributaria N° 5.713 de 15.04.013 (Bol. N° 479).

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio adelantado por el consultante.

El literal E del artículo 38° del Título 7 del T.O. 1996, dispone, en lo que a esta consulta refiere, que los contribuyentes del IRPF podrán deducir: "E) Los montos pagados en el año por cuotas de préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la vivienda única y permanente del contribuyente, siempre que el costo de la vivienda no supere las UI 794.000 (setecientas noventa y cuatro mil unidades indexadas)" (el subrayado nos pertenece).

El punto central que permite contestar la consulta reside en la expresión "costo de la vivienda". La norma legal considera al costo de la vivienda, conjuntamente con que la misma sea la vivienda única y permanente del contribuyente, como condición imprescindible para que la deducción proceda. En el caso planteado, el costo de la vivienda excede el máximo admitido, sin perjuicio de que se cumpla la condición de vivienda única y permanente, por lo que el consultante no puede realizar la deducción contenida en el literal E) citado.

No resulta de aplicación analógica la Consulta N° 5.713 porque la presente Consulta refiere a una deducción de la categoría II del IRPF (rentas del trabajo) que establece una limitación a texto expreso del "costo de la vivienda" y, en cambio, aquella trata de una exoneración de la categoría I del IRPF -literal L) del artículo 27° del Título 7 T.O. 1996- que no establece tal limitación.

Debe además considerarse que la interpretación anteriormente expuesta es la contenida en la Resolución DGI N° 1.314/2013 de 02.05.013.

En definitiva, tratándose de condóminos deberá observarse el costo del inmueble en su totalidad y, en caso de que el mismo no supere las UI 794.000, la deducción podrá computarse en partes iguales entre los condóminos, salvo que haya acuerdo de partes. Sin perjuicio de lo anterior, en la situación planteada no resulta posible, para ninguno de los condóminos, realizar la deducción de referencia, en función de que el costo de la vivienda supera el máximo dispuesto por la ley.

17.09.021 - La Directora General de Rentas, acorde.