Costo fiscal en venta de inmuebles heredados: caso propiedad horizontal

El problema de la determinación del costo fiscal

Cuando se vende un inmueble adquirido por herencia, surge una pregunta clave para el cálculo del IRPF por incrementos patrimoniales: ¿cuál es el costo fiscal que se debe considerar? Esta situación se vuelve aún más compleja cuando se trata de unidades de propiedad horizontal construidas sobre un terreno que fue adquirido décadas atrás por el causante.

La consulta que analizamos ilustra perfectamente esta problemática: un terreno comprado en 1974, sobre el cual se construyó un edificio bajo régimen de propiedad horizontal en 1978, y que tras el fallecimiento del propietario en 2008, sus herederos venden las unidades en 2009.

Criterios disponibles: ficto vs real

La DGI establece que existen dos criterios para calcular el IRPF por incrementos patrimoniales:

Criterio ficto

Para la parte enajenada por el heredero, se puede optar por aplicar el 15% sobre el precio de venta como ganancia ficta. Esta opción está disponible porque el causante había adquirido el bien antes de la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083.

Criterio real

Alternativamente, se puede calcular la ganancia real considerando el costo fiscal actualizado. Aquí es donde surge la complejidad que aborda esta consulta.

Determinación del costo fiscal según la DGI

La respuesta de la DGI es clara: no se pueden usar directamente los valores catastrales del Reglamento de Copropiedad como costo fiscal. En su lugar, se debe partir del valor de adquisición original del terreno.

Cuando las mejoras están documentadas

El costo fiscal estará formado por:

• Valor de adquisición del terreno (actualizado)
• Más el costo de las mejoras debidamente documentadas

Cuando las mejoras no están documentadas

El costo fiscal será únicamente:

• Valor de adquisición del terreno (actualizado)

Metodología para la distribución proporcional

Para determinar qué porcentaje del valor del terreno corresponde a cada unidad de propiedad horizontal, la DGI sugiere el siguiente método:

1. Tomar el total de los valores reales de todas las unidades según el Reglamento de Copropiedad
2. Determinar la proporción que representa el valor de la unidad vendida en ese total
3. Aplicar esa misma proporción al costo fiscal del terreno

Este criterio debe ser "técnicamente aceptable y pasible de comprobación" por parte de la DGI.

Consideraciones importantes para la práctica

• Documentación de mejoras: Es fundamental conservar la documentación que respalde las inversiones realizadas en el inmueble
• Actualización de valores: Los valores deben actualizarse según los coeficientes oficiales
• Proporción de titularidad: Todo se calcula en la proporción que corresponda al enajenante
• Criterios técnicos: La metodología utilizada debe poder ser verificada por la DGI

Ejemplo práctico de cálculo

Supongamos un edificio con 10 unidades donde:

• Terreno original: U$S 50.000 (1974)
• Valor catastral de la unidad vendida: U$S 25.000
• Suma de valores catastrales de todas las unidades: U$S 200.000

La proporción sería: 25.000 ÷ 200.000 = 12,5%
Costo fiscal del terreno para esa unidad: U$S 50.000 × 12,5% = U$S 6.250 (antes de actualización)

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.340

ENAJENACIÓN DE UNIDADES DE PROPIEDAD HORIZONTAL ADQUIRIDAS POR EL MODO SUCESIÓN - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

I.- La Consulta.

Una escribana pública consulta respecto a la liquidación del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales, efectuando la siguiente relación de hechos:

Con fecha 09/10/2009 sus clientes adquirieron por título compraventa y modo tradición tres unidades de propiedad horizontal, las que forman parte de un edificio.

Los mismos tienen la procedencia dominial que se dirá:

a) El terreno fue adquirido por el Sr. AA, casado con la Sra. BB por título compraventa y modo tradición con fecha 18/09/1974.

b) Luego, los cónyuges construyen un edificio en el mismo.

c) Por escritura pública de 11/04/1978 se otorgó el Reglamento de Copropiedad.

d) El Sr. AA falleció el 17/06/2008 siendo de estado civil casado en únicas nupcias con BB. Por auto de 27/02/2009 se declaró único y universal heredero a su hijo legítimo CC, sin perjuicio de los derechos de la cónyuge supérstite por sus gananciales.

Expresa la consultante que conforme el Sr. AA falleció con posterioridad a la entrada en vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006, a los efectos del cálculo del impuesto a la renta por incrementos patrimoniales, la parte del bien que transmitió a su hijo debe calcularse por el criterio real. Con respecto al otro cincuenta por ciento cuyo titular era la Sra. BB, al haber adquirido con anterioridad a la entrada en vigencia de la citada ley, puede optar por liquidar por el criterio real o el ficto.

La consulta se plantea en tanto no resulta claro a la escribana interviniente cuál sería el costo fiscal a actualizar en el caso de la liquidación por el criterio real. La misma entiende que, si bien es un criterio técnicamente aceptable tomar el precio del terreno, ello desconoce que sobre el mismo se construyó un edificio bajo las disposiciones de la Ley N° 10.751 de 25 de junio de 1946 en régimen de propiedad horizontal.

Explicita que en el caso planteado, al autorizarse el respectivo Reglamento de Copropiedad el día 11/04/1978, el cual fue debidamente inscripto, se hace mención expresa a los valores reales que la Dirección General de Catastro decretó para cada unidad.

En consecuencia entiende que, teniendo los referidos valores catastrales decretados por la Dirección General de Catastro, son precisamente dichos valores, los que determinan el costo fiscal de las unidades vendidas en esta oportunidad, y a los cuales debemos aplicar el coeficiente de actualización.

II.- La respuesta.

No se comparte la opinión de la consultante.

A) Criterio ficto.- Como precisión previa, cabe señalar que respecto a la parte enajenada por el heredero CC, es aplicable el Inciso 3° del artículo 26° bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 incorporado por el Decreto N° 551/009 de 7.12.009, el cual coordinado con lo dispuesto en el inciso 4° de la misma norma y, atento a que el causante había adquirido el bien el 18/09/1974, da la opción a su heredero a determinar la renta originada en tal incremento patrimonial por el ficto del 15 % sobre el precio de la venta efectuada en el año 2009 o, por el criterio real. Esto, porque la norma mencionada alcanza a la liquidación del impuesto por el año 2009.

B) Criterio real.- En cuanto a la liquidación por el criterio real, para determinar el costo fiscal del bien, el consultante no aclara si las mejoras están debidamente documentadas o no.

1) Mejoras debidamente documentadas.- Si las mejoras estuvieran debidamente documentadas, conforme al inciso primero del artículo 26° bis del Decreto N° 148/007 de 26.04.007 citado, el costo fiscal estará constituido por el valor de adquisición del terreno por el causante, actualizado de conformidad a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 26° del primer decreto mencionado, más el costo de las mejoras en la forma dispuesta por el inciso cuarto del mismo artículo.

2) Mejoras no documentadas.- Si las mejoras no estuvieran debidamente documentadas, el costo fiscal estará constituido solamente por el valor de adquisición del terreno por el causante, actualizado de conformidad a lo dispuesto en el inciso segundo del artículo 26° del Decreto N° 148/007.

En ambos casos, para determinar el porcentaje del valor del terreno que corresponde a cada unidad de propiedad horizontal, se deberán utilizar criterios técnicamente aceptables y pasibles de comprobación por parte de esta Oficina. Por ejemplo, para el presente caso, y referido a la enajenación de una unidad de propiedad horizontal determinada, podría partirse del total de los valores reales consignados para cada unidad en el Reglamento de Copropiedad, determinar la proporción del valor real de la unidad en dicho total y aplicar la misma proporción al costo fiscal del terreno.

Todo ello, en la proporción que corresponda al enajenante en el bien.

19.08.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 447