Costo fiscal en venta de inmuebles de fideicomiso al costo

El problema: ¿Cuánto pagué realmente por mi inmueble?

Cuando comprás un inmueble a través de un fideicomiso de construcción al costo, no pagás un precio único como en una compra tradicional. En su lugar, realizás aportes durante la construcción y al final recibís la adjudicación del inmueble. Pero cuando llegue el momento de venderlo, ¿cuál es el costo fiscal que podés computar para calcular la ganancia gravada por IRPF?

Esta situación genera dudas porque no hay un "precio de compra" tradicional, sino aportes escalonados durante el proceso constructivo. La DGI ha clarificado este tema, estableciendo criterios diferentes según la fecha de la operación.

Dos regímenes distintos según la fecha

La respuesta depende de cuándo vendiste tu inmueble, ya que en 2021 cambió la normativa. Existen dos escenarios bien diferenciados:

Antes del 10 de junio de 2021

Para operaciones anteriores al Decreto N° 185/021, la DGI consideraba que la adjudicación de un fideicomiso constituía una "enajenación sin precio de adquisición". En estos casos:

• Se aplica el valor real del inmueble como costo fiscal
• No importa cuánto aportaste efectivamente al fideicomiso
• Solo se puede usar otro valor si hay circunstancias posteriores probadas (como mejoras documentadas)
• La "conveniencia económica" no es un criterio válido para cambiar la valuación

Después del 10 de junio de 2021

El Decreto N° 185/021 cambió las reglas del juego de manera favorable para los contribuyentes. Ahora, si se cumplen las condiciones del fideicomiso de construcción al costo:

• Podés computar como costo fiscal la suma de los aportes efectivamente realizados al fideicomiso
• Se considera como fecha de adquisición la del otorgamiento de la escritura de adjudicación
• Si aportaste el terreno, se toma el valor establecido en la normativa específica

¿Qué significa "fideicomiso de construcción al costo"?

Para aplicar el régimen favorable posterior a 2021, tu fideicomiso debe cumplir las condiciones del penúltimo inciso del artículo 14 del Decreto N° 150/007. Esto implica que:

• El fideicomiso debe estar estructurado "al costo" (sin margen de ganancia del desarrollador)
• Los aportes deben estar pactados con los fideicomitentes
• Debe cumplir los requisitos formales establecidos en la normativa

Implicancias prácticas para tu situación fiscal

Este cambio normativo tiene efectos muy concretos en tu carga tributaria:

Régimen anterior (más gravoso)

Si vendiste antes de junio 2021, tu ganancia gravable será probablemente mayor, ya que el valor real del inmueble adjudicado podía ser inferior a tus aportes efectivos al fideicomiso.

Régimen actual (más favorable)

Si vendés ahora, podés computar todos tus aportes como costo fiscal, lo que generalmente resulta en una menor ganancia gravable y, por tanto, menor IRPF a pagar.

Un ejemplo numérico clarificador

Caso: Juan participó en un fideicomiso al costo, aportando US$ 80.000 durante la construcción. Al finalizar, recibió un apartamento que se adjudicó por escritura. Años después lo vende en US$ 120.000.

Bajo el régimen anterior:

• Valor real del inmueble al momento de adjudicación: US$ 70.000
• Costo fiscal computable: US$ 70.000
• Ganancia gravable: US$ 50.000 (120.000 - 70.000)

Bajo el régimen actual:

• Aportes efectivos al fideicomiso: US$ 80.000
• Costo fiscal computable: US$ 80.000
• Ganancia gravable: US$ 40.000 (120.000 - 80.000)

En este ejemplo, Juan pagaría IRPF sobre US$ 10.000 menos de ganancia con el régimen actual.

Errores frecuentes a evitar

Confundir los regímenes por fecha

Es fundamental identificar correctamente bajo qué normativa cae tu operación. La fecha clave es el 10 de junio de 2021.

No documentar adecuadamente los aportes

Para aplicar el régimen favorable, necesitás documentación completa de todos los aportes realizados al fideicomiso.

Aplicar el criterio de "conveniencia"

La DGI fue clara: no podés elegir el método de valuación que más te convenga. Cada régimen tiene sus reglas específicas.

Recomendaciones para fideicomitentes

Si estás participando o pensás participar en un fideicomiso de construcción:

• Conservá toda la documentación de aportes realizados
• Verificá que el fideicomiso cumpla los requisitos para ser considerado "al costo"
• Consultá con tu contador antes de vender para optimizar el tratamiento fiscal
• Considerá el timing de la venta en función de las reglas aplicables

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADQUIRIDO MEDIANTE ADJUDICACIÓN DE UN FIDEICOMISO DE CONSTRUCCIÓN AL COSTO - IRPF - RENTA COMPUTABLE - COSTO DE ADQUISICIÓN, DETERMINACIÓN.

Se consulta respecto del costo fiscal a considerar en oportunidad de la enajenación de un inmueble adquirido mediante adjudicación por el cumplimiento del objeto de un contrato de fideicomiso de construcción al costo.

Expresa el consultante que el inmueble fue adjudicado al beneficiario en escritura pública por una suma equivalente a la entregada durante el transcurso de la obra y considera que a los efectos de determinar la renta computable se debe considerar como valor de adquisición lo efectivamente abonado al fideicomiso por el adjudicatario (beneficiario) y no el valor catastral de la unidad.

Se considera que deben analizarse dos situaciones:

1.- Situación anterior a la vigencia del Decreto N° 185/021 de 10.06.021.

La enajenación de un bien que ha sido adquirido mediante la adjudicación por parte de un fideicomiso al beneficiario constituye una enajenación sin precio de adquisición. En esta hipótesis, para determinar el valor de costo del inmueble las normas del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) remiten a las normas de valuación de rentas en especie previstas para el Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE).

En consecuencia, se debe aplicar el literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 de 26.04.007 y valuar el inmueble por el valor real. Si no existe valor real o se demuestra que corresponde tomar otro importe, su valor puede determinarse por peritos, el que podrá ser rechazado por DGI.

Al respecto esta Oficina se ha pronunciado en Consulta N° 6.161 de 11.09.018, indicando que: "El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble."

2.- Situación luego de la entrada en vigencia del Decreto N° 185/021 de 10.06.021.

El Decreto referido modificó el alcance del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007 antes mencionado, agregando:

"En el caso de los inmuebles recibidos por adjudicación de un fideicomiso de construcción al costo que cumpla las condiciones establecidas en el penúltimo inciso del artículo 14 del Decreto N° 150/007, de 26 de abril de 2007, su valor estará constituido por la suma de los aportes oportunamente pactados con los fideicomitentes, debiéndose considerar como fecha de adquisición, la del otorgamiento de la respectiva escritura de adjudicación.

En el caso de los fideicomitentes que hayan aportado el terreno al fideicomiso, se tomará a estos efectos, el valor establecido en el inciso quinto del artículo 14 del presente Decreto".

De lo anterior se desprende que, en enajenaciones posteriores a la vigencia de la referida norma, de cumplirse las condiciones a que refiere la disposición trascripta, el enajenante podrá computar como costo de adquisición del inmueble, los aportes realizados al fideicomiso que hayan sido pactados con los fideicomitentes.

15.12.021 - La Directora General de Rentas.