Costo fiscal en venta de inmueble heredado: cómo determinarlo

Vender un inmueble que se heredó puede parecer sencillo, pero cuando la cadena de sucesiones se remonta décadas atrás —o incluso más de un siglo— determinar el costo fiscal a los efectos del IRPF se convierte en un verdadero desafío. Esta consulta tributaria resuelta por la DGI aborda exactamente ese escenario y sienta un criterio claro que todo escribano, contador o heredero debería conocer.

El escenario: una herencia con raíces en 1917

El caso presentado involucra la enajenación de una cuota ava parte indivisa de un inmueble, es decir, una fracción del bien en condominio, por parte de un heredero a favor de su condómino. La cadena de transmisiones es la siguiente:

• El origen del título se encuentra en una partición sucesoria del año 1917, de la que no existe documentación disponible.
• El inmueble pasó sucesivamente por fallecimientos en 1925, 1970, 2000 y 2008, con una cesión de derechos hereditarios en 1952 en el medio.
• El enajenante actual adquirió su cuota parte por sucesión en el año 2008, es decir, con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 (que introdujo el IRPF en 2007).

Dado que se trata de una adquisición posterior a la entrada en vigencia del IRPF, el incremento patrimonial derivado de la venta queda sujeto al impuesto. El problema práctico es: ¿cuál es el costo fiscal cuando el origen del bien se pierde en el tiempo?

¿Qué dice la normativa aplicable?

El numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 establece la regla general para bienes adquiridos por sucesión:

El costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26 del Decreto 148/007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.

En caso de que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73 del Decreto 150/007.

Este criterio aplica tanto cuando los herederos venden sus cuotas avas partes indivisas antes de la partición, como cuando lo hacen después de que les fueron adjudicados los bienes (Consulta N° 4.906).

El problema: el precio de adquisición original no existe

Cuando el origen del bien data de 1917 y no hay documentación, es materialmente imposible determinar el precio de adquisición del causante original. La adjudicación realizada en aquella partición tampoco equivale a un precio de mercado.

En estos casos, el artículo 73, literal b) del Decreto N° 150/007 habilita al contribuyente a determinar el costo fiscal mediante una tasación efectuada por peritos en la materia, que puede arrojar un valor distinto al de la cédula catastral. Esta tasación puede ser impugnada por la DGI si lo considera pertinente.

El punto clave: ¿a qué fecha se realiza la tasación?

Aquí es donde la DGI introduce una precisión fundamental que contradice —parcialmente— la opinión de la consultante.

La escribana planteó que la tasación debería referirse al valor del bien al momento en que el actual enajenante lo adquirió por sucesión (año 2008). La lógica era razonable: no tiene sentido valuar el bien cien años atrás.

Sin embargo, la DGI —apoyándose en el criterio sostenido en la Consulta N° 5.185— establece que la tasación debe realizarse a la fecha de la operación de enajenación, no a la fecha de la sucesión.

Esto tiene una consecuencia práctica muy importante:

• El costo fiscal se determina por el valor de tasación del bien al momento de la venta.
• Ese valor se compara con el precio de venta pactado.
• La diferencia positiva constituye el incremento patrimonial gravado por IRPF.

Implicancias prácticas para herederos y escribanos

Si estás involucrado en una operación de este tipo, estos son los aspectos a tener en cuenta:

• Encargá la tasación antes de la escritura. El perito debe valuar el bien a la fecha de la operación. Sin ese informe, no hay forma de determinar el costo fiscal.
• El valor catastral no es suficiente. La normativa expresamente admite una tasación que se aparte de la cédula catastral, pero esa tasación debe estar fundada y firmada por un perito de reconocida solvencia.
• La DGI puede impugnar la tasación. No es un valor inatacable. Si la Administración considera que el valor tasado es incorrecto, tiene facultades para cuestionarlo.
• Documentá todo. Aunque no exista documentación de hace un siglo, es fundamental conservar el informe pericial, el compromiso de compraventa y cualquier antecedente que respalde los valores declarados.
• La regla aplica también post-partición. Si el bien ya fue adjudicado en la partición y luego se vende, el mismo criterio es aplicable.

Preguntas frecuentes

¿Qué es una cuota ava parte indivisa?
Es la fracción proporcional que corresponde a cada condómino sobre un bien que no ha sido dividido materialmente. En el condominio, nadie es dueño de una parte física determinada, sino de una cuota ideal del todo.

¿Desde cuándo aplica el IRPF a las sucesiones?
Desde la vigencia de la Ley N° 18.083, el 1° de julio de 2007. Las adquisiciones por sucesión ocurridas a partir de esa fecha quedan sujetas al IRPF por incrementos patrimoniales cuando el bien se enajena posteriormente.

¿Qué pasa si la sucesión fue antes de 2007 pero la venta es después?
Si la adquisición del bien fue anterior a la vigencia de la ley, la situación puede ser diferente. En este caso particular, la adquisición por sucesión ocurrió en 2008, por lo que sí aplica el IRPF.

¿Quién puede ser perito tasador?
Debe ser un profesional de reconocida solvencia en la materia, típicamente un tasador inmobiliario habilitado o un arquitecto con experiencia en valuaciones. La DGI no designa al perito, pero sí puede cuestionar su dictamen.

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Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.207

ENAJENACIÓN DE LA CUOTA AVA PARTE INDIVISA DE INMUEBLE ADQUIRIDO POR SUCESIÓN — IRPF — DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Una escribana pública, que intervendrá en la enajenación de una cuota ava parte indivisa de un inmueble por parte de un heredero a favor de su condómino, consulta sobre la forma de determinar el IRPF por incrementos patrimoniales, de acuerdo a los siguientes antecedentes dominiales:

• a) Quien hoy enajena adquirió por sucesión en el año 2008, o sea con posterioridad a la vigencia de la Ley N° 18.083 de 27 de diciembre de 2006.
• b) El causante, fallecido en el año 2008, a su vez había adquirido por sucesión por otro fallecimiento del año 2000 y este último por otra sucesión del año 1970.
• c) El causante, fallecido en el año 1970, había adquirido su cuota ava parte indivisa, parte por una sucesión del año 1925 y parte por cesión de derechos hereditarios de su hermana en el año 1952.
• d) El fallecido en el año 1925 hubo esta cuota ava parte en una partición de origen sucesorio del año 1917, de la cual no se dispone de la documentación.

La consultante adelanta opinión, manifestando "que la determinación del costo del bien debería efectuarse mediante una tasación solicitada a un perito de reconocida solvencia en la materia, tomando como base, no el valor que tenía el bien cien años atrás sino el valor que correspondía a la fecha en que el actual eventual contribuyente hubo el bien por el modo sucesión, esto es el año 2008." Criterio adoptado en la Consulta N° 4.999 de 21.11.008 (Bol. 426).

La Comisión de Consultas se expide en los siguientes términos:

El numeral 25 de la Resolución DGI N° 662/007 de 29.06.007 es aplicable, tanto cuando los herederos venden sus cuotas avas partes indivisas, como cuando una vez realizada la partición cada heredero enajena los bienes que le fueron adjudicados. (Consulta N° 4.906 de 17.01.008, Bol. 416).

Dicha norma expresa:

"A efectos de determinar la renta originada en incrementos patrimoniales correspondientes a enajenaciones de bienes adquiridos por sucesión, el costo fiscal estará constituido por el costo de adquisición del causante, actualizado de acuerdo a lo establecido en el inciso segundo del artículo 26 del Decreto 148/007 de 26 de abril de 2007, más el costo actualizado de las mejoras que se le hubieran realizado, debidamente documentado.

En caso de que no pudiera determinarse el precio de adquisición del causante, se aplicarán los criterios de valuación establecidos en el artículo 73 del Decreto 150/007 de 26 de abril de 2007."

La cuota ava parte que le correspondió al enajenante es una parte de los bienes que le fueron adjudicados al heredero que efectuó la partición con los demás condóminos, en el año 1917.

Si bien en ese momento los bienes fueron valuados a efectos de su adjudicación a cada integrante, ello no implica que tal valor corresponda al precio que los mismos tienen.

En consecuencia tal como lo plantea la consultante, a efectos de valuar los bienes recibidos por el modo sucesión, el artículo 73° literal b) del Decreto N° 150/007 referenciado habilita al actual enajenante a determinar el costo fiscal, de su cuota ava parte, mediante tasación efectuada por peritos en la materia que determine un valor distinto al de la cédula catastral, el cual podrá ser impugnado por esta Administración Tributaria. Ahora bien el valor de tasación no será a la fecha de la sucesión como plantea la consultante, sino a la fecha de la operación en cuestión, esto es, de la pretendida enajenación (criterio sostenido en Consulta N° 5.185).

14.07.009 — El Director General de Rentas, acorde.

BOLETÍN N° 434