Costo fiscal en venta de inmueble con mejoras: qué acepta la DGI

Cuando vendés un inmueble en Uruguay, el IRPF que pagás se calcula sobre la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el costo fiscal actualizado. Pero ¿qué pasa cuando el inmueble tiene mejoras o construcciones que hiciste antes de escriturar? ¿Podés usar el valor que figura en la cédula catastral? La DGI respondió esta pregunta en forma concreta, y la respuesta tiene implicancias prácticas muy importantes.

El caso: un terreno rematado, construido antes de escriturar

Un contribuyente adquirió en remate judicial un terreno sin construcciones en 1996, pero recién pudo escriturarlo luego de julio de 2009. Durante ese período —sin posesión judicial formal, pero sí de hecho— realizó construcciones en el inmueble.

Al momento de escriturar, se pagó el IRPF correspondiente al ejecutado (el vendedor original), tomando como base el precio del remate. Ahora el nuevo propietario proyecta vender el inmueble (ya con construcciones) y quiere saber cómo calcular el incremento patrimonial, planteando la siguiente fórmula:

Precio de venta − (Valor del terreno en escritura + Valor de mejoras en cédula catastral + ITP del enajenante)

La duda central es si puede usar el valor de las mejoras que figura en la cédula catastral como parte del costo fiscal. La respuesta de la DGI es no.

Cómo se calcula el IRPF en la venta de un inmueble

El artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 establece que la renta gravada por la enajenación de un inmueble es:

• Precio de venta (o valor determinado según el art. 25 si corresponde)
• Menos: costo fiscal actualizado del inmueble + ITP de cargo del enajenante

El costo fiscal se obtiene actualizando el valor de adquisición por el incremento de la Unidad Indexada (UI) entre el primer día del mes siguiente al de la compra y el último día del mes anterior a la venta.

¿Y las mejoras? Tres condiciones que deben cumplirse

La normativa permite incorporar el costo de las mejoras al costo fiscal, pero solo si se cumplen simultáneamente estas condiciones:

• Las mejoras deben estar debidamente documentadas: esto significa facturas que cumplían con el régimen de documentación vigente al momento de su emisión.
• En el caso de mano de obra, debe haberse liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción (AUC).
• El contribuyente debe presentar ante el escribano interviniente una declaración jurada del costo de las mejoras, dejando constancia de que posee la documentación respaldatoria.

Esto surge del artículo 42° del Decreto N° 148/007, que además deja en claro que es "exclusiva responsabilidad del contribuyente" la determinación de ese costo.

Por qué no sirve la cédula catastral

La cédula catastral refleja el valor que la Dirección Nacional de Catastro asigna al inmueble con sus mejoras, pero ese valor no equivale a la documentación de los costos reales incurridos. La DGI es explícita: si no se tienen las facturas que acrediten el gasto de las mejoras, estas no integran el costo fiscal del inmueble.

En palabras de la propia consulta:

"De no poseerse la documentación que acredite el gasto de las mejoras, éstas no integran el costo fiscal del inmueble a enajenar. No siendo viable, en consecuencia, la opción propuesta por el consultante, de tomar el valor de las mejoras que surge de la cédula catastral."

Implicancias prácticas: lo que debés hacer antes de vender

Si tenés un inmueble con mejoras y pensás venderlo, estos son los pasos clave para no pagar más IRPF del que corresponde:

• Reuní toda la documentación de las obras: facturas de materiales, contratos con empresas constructoras, comprobantes de pago del AUC por la mano de obra.
• Verificá que las facturas sean válidas según la normativa de documentación fiscal vigente al momento en que fueron emitidas.
• Preparate para firmar una declaración jurada ante el escribano con el detalle del costo de las mejoras y la afirmación de que tenés el respaldo documental.
• Si no tenés esa documentación, el costo fiscal se calculará solo sobre el valor de adquisición del terreno actualizado por UI, lo que puede resultar en una base imponible significativamente mayor.

¿Qué pasa si las construcciones se hicieron antes de escriturar?

Este es exactamente el escenario de la consulta: las mejoras se realizaron en un período donde el contribuyente no tenía aún la escritura del inmueble. La DGI no hace una excepción por esta circunstancia. Lo que importa es si existió documentación válida al momento de incurrir en los costos, independientemente de cuándo se formalizó la titularidad jurídica del bien.

Esto pone de relieve la importancia de guardar comprobantes de obra desde el primer momento, incluso en situaciones de posesión irregular o pendiente de formalización.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.304

ENAJENACIÓN DE TERRENO ADQUIRIDO EN REMATE JUDICIAL CON CONSTRUCCIONES REALIZADAS EN FORMA PREVIA A LA ESCRITURACIÓN - IRPF - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Situación planteada: En el año 1996 el consultante adquirió en remate judicial como mejor postor un terreno sin construcciones, el que logra escriturar luego de julio de 2009. A pesar de no haber obtenido la posesión del bien judicialmente, la tuvo en los hechos, habiendo realizado construcciones en el inmueble.

Al momento de la escrituración se abonó el IRPF correspondiente al ejecutado en su hecho generador incrementos patrimoniales, tomando como base de cálculo el precio del remate.

Proyectando enajenar el inmueble (terreno con construcciones) consulta si calcula el incremento patrimonial de la siguiente forma: Precio de Venta - (Valor del terreno que figura en la escritura + valor de las mejoras que figura en la cédula catastral + ITP del enajenante).

Respuesta:

El negocio proyectado ingresa dentro de la Categoría I, Sección II, Incrementos Patrimoniales del IRPF conforme al Artículo 17° del Título 7 del T.O 1996.

El Artículo 20° del Título 7 del T.O. 1996 dispone que la renta derivada de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles estará constituida por la diferencia entre precio de la enajenación y el costo fiscal actualizado del inmueble (más el ITP de cargo del enajenante). En efecto la norma establece que:

"Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda. (...)

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Trasmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante. (...)".

La norma referida precisa el concepto de costo fiscal actualizado:

"El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación".

La norma en análisis, prevé la posibilidad de que se le adicionen al costo fiscal las mejoras efectuadas si ocurren acumulativamente las siguientes condiciones:

"...Si al inmueble se le hubieran realizado mejoras, el costo de dichas mejoras, debidamente documentado, se incorporará al citado valor fiscal al momento de la factura respectiva, y se actualizará de acuerdo al procedimiento señalado. En el caso de los costos correspondientes a mano de obra, se requerirá que por las retribuciones correspondientes se haya liquidado y pagado el Aporte Unificado de la Construcción..."

En conclusión, como se desprende del texto normativo indicado, en cuanto a las mejoras, el precepto refiere a "debidamente documentado", entendiéndose por tal, aquellas facturas que cumplan con el régimen de documentación vigente al momento de su emisión. De no poseerse la documentación que acredite el gasto de las mejoras, éstas no integran el costo fiscal del inmueble a enajenar. No siendo viable, en consecuencia, la opción propuesta por el consultante, de tomar el valor de las mejoras que surge de la cédula catastral.

Para los casos que se posea la documentación referida, corresponde la aplicación del artículo 42° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, el que establece:

"...En el caso de que la renta deba determinarse por la diferencia entre el precio de la enajenación y el costo revaluado, será exclusiva responsabilidad del contribuyente la determinación del costo de las mejoras que le hubiera realizado al inmueble. El contribuyente deberá realizar una declaración jurada de dicho costo, en la que dejará expresa constancia de que posee la documentación de las adquisiciones de los bienes y servicios y demás costos incurridos en la obra. Dicha declaración deberá ser presentada ante el Escribano interviniente a efectos de determinar el monto de la retención..."

23.07.010 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde. BOLETÍN N° 446