Costo fiscal en venta de inmueble adjudicado en cesación de condominio

¿De qué se trata este escenario?

Imaginá que sos copropietario de un inmueble junto a otra persona —un familiar, un socio, un ex cónyuge— y deciden poner fin a esa situación de copropiedad. Cada uno se queda con una parte del bien en exclusividad. Eso es, en términos jurídicos, una cesación de condominio.

Ahora bien: si más adelante vendés ese inmueble, ¿cómo determinás el costo fiscal a los efectos del IRPF o del IRNR? ¿Importa la forma en que se documentó la cesación? ¿Cambia algo si el condominio era de un tipo u otro?

Esas fueron exactamente las preguntas planteadas ante la DGI, y la respuesta tiene implicancias concretas para cualquier persona física —residente o no residente— que transite por esta situación.

Cesación de condominio y partición: la DGI las equipara

Un punto central del criterio de la DGI es que la cesación de condominio y la partición de bienes reciben el mismo tratamiento tributario. La lógica es clara: en ambos casos se está poniendo fin a un estado de indivisión, adjudicando bienes en exclusividad a cada titular.

Para la DGI, lo que importa no es la etiqueta jurídica del documento —si dice "partición", "cesación de condominio" u otro nombre—, sino el contenido real del acto. Si el efecto económico y jurídico es el mismo, el tratamiento impositivo también lo será.

"No importa la forma en que se caratula el acto, lo relevante es el contenido del documento." — DGI, Consulta N° 5.098

Tampoco hace diferencia el tipo de condominio del que se trate: la consulta es explícita en que no debe distinguirse según esa variable.

El marco normativo: IRPF e IRNR

Cuando el enajenante del inmueble es una persona física residente, la renta obtenida queda gravada por el IRPF, conforme al artículo 17° del Título 7 del T.O. 1996. El resultado de la operación se determina según el artículo 20° del mismo título.

Si el enajenante es un no residente, entra en juego el IRNR (Título 8 del T.O. 1996). En todo lo que no esté expresamente regulado por las normas del IRNR, se aplican —con carácter general— las disposiciones del IRPF. Por eso, el criterio para determinar el costo fiscal es el mismo en ambos impuestos.

El decreto que cambió las reglas: 551/009

Este es el aspecto más operativo de la consulta. El Decreto N° 551/009, publicado el 17 de diciembre de 2009, incorporó el artículo 26° bis al Decreto N° 148/007 y modificó el criterio que venía aplicándose hasta ese momento (plasmado en las Consultas N° 4.906, N° 4.987 y N° 5.012).

La línea temporal queda así:

• Actos realizados hasta el 17/12/2009: los escribanos intervinientes deben aplicar los criterios de las consultas anteriores (N° 4.906, 4.987 y 5.012).
• Actos realizados a partir del 17/12/2009: se aplica el nuevo artículo 26° bis del Decreto N° 148/007, introducido por el Decreto N° 551/009.

Este cambio normativo tuvo efecto retroactivo sobre las operaciones ocurridas durante el año 2009: dado que el hecho generador del IRPF es anual (artículo 4°, Título 7, T.O. 1996), los contribuyentes que realizaron actos gravados en 2009 pudieron presentar su declaración jurada al 31 de diciembre de ese año incorporando el nuevo criterio.

¿Hubo retenciones en exceso? Podés recuperarlas

Si durante 2009 un escribano realizó retenciones de IRPF o IRNR aplicando el criterio anterior —que luego fue modificado por el Decreto 551/009—, y el nuevo criterio implicaba un menor impuesto, el contribuyente tuvo derecho a recuperar la diferencia.

El mecanismo: presentar la declaración jurada anual al 31/12/2009 con el nuevo criterio y, si correspondía, solicitar la devolución del exceso retenido por el escribano, conforme a lo establecido en la Consulta N° 4.912 (Boletín 423).

Preguntas frecuentes

• ¿Importa si el condominio se formó por herencia, compra conjunta o sociedad conyugal?
  No. La DGI no distingue según el origen del condominio. Lo que define el tratamiento es el acto de cesación en sí mismo.
• ¿Y si el escribano ya hizo la retención bajo el criterio viejo?
  Si la operación fue en 2009, el contribuyente pudo rectificar vía declaración jurada anual y recuperar el exceso. Para operaciones posteriores al 17/12/2009, directamente se aplica el nuevo decreto.
• ¿El criterio aplica igual para personas no residentes?
  Sí. Las normas del IRPF se aplican supletoriamente al IRNR, por lo que el tratamiento del costo fiscal en cesaciones de condominio es idéntico para residentes y no residentes.
• ¿Qué pasa si el acto se denomina "liquidación de sociedad conyugal" pero tiene el mismo efecto que una cesación de condominio?
  Según el criterio de la DGI, lo relevante es el contenido del acto, no su denominación. Si el efecto es la adjudicación en exclusividad de bienes que estaban en indivisión, se aplican las mismas reglas.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.098

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE ADJUDICADO EN CESACIÓN DE CONDOMINIO – IRPF – IRNR – COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Se consulta sobre la aplicabilidad de las normas del Impuesto a las Rentas de las Personas Físicas (IRPF), o al Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR), en lo referente a la determinación del costo fiscal en el caso en que exista una cesación de condominio como antecedente. A su vez, se consulta además si debe diferenciarse según el tipo de condominio.

En el entendido que el enajenante sea una persona física, la renta obtenida por la enajenación del bien inmueble estará alcanzada por el IRPF, en la medida que se cumple con lo establecido en el Artículo 17° Título 7 del TO 1996. El resultado de dicha transacción se determinará de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 20° del mismo Título.

En las cesaciones de condominio, al igual que en las particiones, se pone fin a un estado de indivisión de los bienes mediante la adjudicación en exclusividad a cada uno de los condóminos de una parte de esos bienes. Las mismas consideraciones realizadas para las particiones deberán extenderse para las cesaciones de condominio, ya que no importa la forma en que se caratula el acto, lo relevante es el contenido del documento.

El Decreto N° 551/009 de 07.12.009 publicado el 17.12.009 en el Diario Oficial N° 27.880 agregó el artículo 26° bis al Decreto N° 148/007 de 26.04.007 y modificó el criterio plasmado en las Consultas N° 4.906 (Bol. 416), N° 4.987 (Bol. 427) y N° 5.012 (Bol. 428). Por lo tanto, para los actos realizados hasta la fecha de publicación del Decreto N° 551/009, los escribanos que intervengan aplicarán los criterios establecidos en las mencionadas consultas, y para los actos posteriores a la publicación se remitirán a la modificación introducida por el Decreto N° 551/009.

Aquellos contribuyentes que hubieran realizado actos gravados por incrementos patrimoniales durante 2009, y hubieran sido objeto de retención, podrán realizar la liquidación al 31.12.009 ya que el hecho generador del impuesto es anual (Artículo 4° Título 7 del TO 1996). Para ello podrán presentar la correspondiente declaración jurada tomando en cuenta la modificación introducida a través del artículo 26° bis del Decreto N° 148/007. En caso que correspondiere, se le devolverá la retención efectuada en exceso por parte del escribano, conforme a lo establecido en la Consulta N° 4.912 (Bol. 423).

Lo anterior también es de aplicación al Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR). El Artículo 2° Título 8 del TO 1996 establece que en lo no dispuesto expresamente por la reglamentación del IRNR se aplicarán con carácter general las normas del IRPF.

12.02.010 – El Director General de Rentas. Boletín N° 441.