Costo fiscal en IRNR: inmuebles adquiridos en concurso de precios

El problema del costo fiscal en concursos de precios

Cuando una persona jurídica del exterior adquiere inmuebles mediante concurso de precios, surge una situación particular: el comprador debe hacerse cargo de las deudas tributarias pendientes del propietario anterior (Contribución Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, tributos municipales, etc.).

La pregunta clave es: ¿estos montos adicionales forman parte del costo fiscal para el cálculo del IRNR cuando se enajene el inmueble?

Criterio de la DGI: valor efectivamente pagado

La DGI estableció un criterio claro: "El valor de adquisición de los bienes enajenados es el que efectivamente se pagó". Esto significa que el costo fiscal incluye:

• El precio que figura en la escritura
• Los tributos vencidos que eran de cargo del vendedor y que debió abonar el comprador para poder escriturar

Este enfoque se basa en el principio de que el costo real de adquisición incluye todos los desembolsos necesarios para obtener la propiedad del inmueble.

Base normativa del criterio

La fundamentación legal se encuentra en:

• Artículo 2°, literal D) del Título 8 T.O. 1996: Establece el hecho generador del IRNR por enajenación de inmuebles
• Artículo 12° del Título 8 T.O. 1996: Remite a las normas de IRPF para determinar el monto imponible
• Artículo 20 del Título 7 T.O. 1996: Define cómo calcular la renta por enajenación de inmuebles

El artículo 20 establece que la renta surge de la diferencia entre el precio de enajenación y el costo fiscal actualizado más el ITP.

Antecedente: Consulta 5.160

La DGI ya había sentado precedente en la Consulta N° 5.160 donde estableció que cuando se transfiere una deuda junto con un bien, debe sumarse al precio de la operación el monto de la deuda transferida si no está incluida en la cláusula de precio.

"Por lo tanto el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido."

Aplicación práctica del criterio

En los concursos de precios es común que las bases establezcan que el adjudicatario debe hacerse cargo de:

• Deudas municipales (Contribución Inmobiliaria, saneamiento)
• Impuesto de Primaria
• Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales
• Otros tributos pendientes

Todos estos montos que efectivamente pague el comprador formarán parte del costo fiscal para futuras enajenaciones.

Procedimiento de liquidación del IRNR

Para la liquidación del impuesto, la entidad no residente deberá:

1. Calcular la renta: Precio de venta menos costo fiscal actualizado menos ITP
2. Aplicar la alícuota del IRNR correspondiente
3. Deducir las retenciones efectuadas por el escribano
4. Determinar el saldo: a pagar o a devolver según corresponda

Importante: Si existe un saldo a pagar, debe abonarse en los plazos establecidos. Si hubo retención en exceso, puede solicitarse la devolución.

Documentación necesaria

Para acreditar el mayor costo fiscal, es fundamental conservar:

• Comprobantes de pago de los tributos asumidos
• Constancia de las deudas existentes al momento de la adquisición
• Escritura de adquisición
• Documentación del concurso de precios y sus condiciones

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.953

PERSONA JURÍDICA DEL EXTERIOR PROPIETARIA DE INMUEBLES ADQUIRIDOS POR CONCURSO DE PRECIOS - IRNR - LIQUIDACIÓN POR ENAJENACIÓN - COSTO FISCAL, DETERMINACIÓN.

Una persona jurídica del exterior, cuya única actividad en el país es la de ser propietaria de dos inmuebles adquiridos por Concurso de Precios, consulta sobre la forma de liquidación del Impuesto a la Renta de los No Residentes (IRNR) en caso de enajenar los mismos. Concretamente se consulta sobre la forma de determinación del costo fiscal de los inmuebles enajenados. Adelanta opinión estableciendo que por valor de adquisición entiende se debe incluir el precio que figura en la escritura respectiva más el Impuesto de Primaria, Contribución Inmobiliaria y otros tributos municipales que adeudaba el dueño anterior, sin cuyo pago no podía realizarse la escritura de los inmuebles.

La renta de fuente uruguaya obtenida por una entidad no residente derivada de la enajenación de un inmueble verifica el hecho generador del IRNR tal cual lo establece el literal D), del artículo 2° del Título 8 Texto Ordenado 1996.

Por otra parte a los efectos de determinar el monto imponible, el artículo 12°, del Título 8 Texto Ordenado 1996, se remite a las normas de IRPF.

Por último, el artículo 20 del Título 7, T.O. 1996 establece que:

"Cuando se trate de la enajenación o promesa de enajenación de inmuebles, la renta derivada de dicha operación estará constituida por la diferencia entre los siguientes conceptos:

A) El precio de la enajenación o de la promesa en su caso, o el valor determinado de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 25 de este Título según corresponda. En ningún caso el valor considerado podrá ser inferior al valor real vigente fijado por la Dirección Nacional de Catastro.

B) La suma del costo fiscal actualizado del inmueble enajenado más el Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales de cargo del enajenante.

El costo fiscal surgirá de aplicar al valor de adquisición el incremento del valor de la unidad indexada entre el primer día del mes inmediato siguiente al de dicha adquisición y el último día del mes inmediato anterior al de la enajenación. Si a la fecha de adquisición no existiera la unidad indexada, se aplicará el incremento del Índice de Precios al Consumo hasta la fecha en que dicha unidad comenzó a tener vigencia."

Por su parte, con relación a una situación similar a la consultada esta Comisión de Consultas en Consulta N° 5.160 de 14.07.009 (Boletín N° 434), expresó: "... si se realiza una cesión de una promesa de enajenación de un bien inmueble en la que se transfiere una deuda se deberá sumar, al precio de la cesión de promesa, la deuda que se transfiere, si es que la deuda no se encuentra incluida en la cláusula de precio. Si la deuda que se transfiere estuviera, por ejemplo, en Unidades Reajustables se deberá tomar la cotización vigente a la fecha de la cesión. Por lo tanto el producido de la venta será el monto abonado por el cesionario más el pasivo transferido."

En consecuencia, se comparte el criterio del consultante por cuánto en el llamado de Concurso de Precios - expresamente establecía que el comprador debía hacerse cargo de todo tipo de deuda e impuesto que existieran o se generare en virtud de la enajenación, debiendo hacerse cargo entre otras: deudas municipales (contribución inmobiliaria, impuestos domiciliarios, saneamiento y otros impuestos municipales, que pudieran surgir, así como impuesto de primaria, Impuesto Trasmisiones Patrimoniales, Impuesto a la rentas de las personas físicas, etc.

El valor de adquisición de los bienes enajenados es el que efectivamente se pagó (y así se acreditó) y que está constituido por la suma del precio que figura en la escritura, más los tributos vencidos y que eran de cargo del vendedor, que debieron abonarse por el comprador a los efectos de poder escriturar.

La sociedad deberá realizar la liquidación del IRNR correspondiente y deducir del tributo determinado la retención del citado impuesto que le fue efectuada por el escribano interviniente. En caso de surgir un saldo, el mismo deberá abonarse en los plazos correspondientes y en caso de haber sido retenido un monto en exceso podrá solicitar la devolución del mismo.

14.10.016 - El Sub Director General de la DGI, acorde.