Costo fiscal en inmuebles recibidos como dación en pago

Contexto de la consulta

Un contribuyente consultó a la DGI sobre el costo fiscal que debe considerar para determinar la renta gravada por IRPF al enajenar inmuebles rurales que había recibido como dación en pago. Esta situación surgió de una compleja operación financiera donde el consultante cedió créditos concursales a cambio de inmuebles rurales.

La operación planteada

La situación involucró varios pasos:

• 2017: Se acordó que el consultante cedería créditos de un concurso por U$S 1.836.256
• 2018: Se aprobó judicialmente el convenio de liquidación para la cesión de créditos
• Diciembre 2018: El consultante recibió inmuebles rurales como dación en pago por el valor acordado

El consultante sostenía que debía tomar como costo fiscal los U$S 1.836.256 acordados, argumentando que no se trataba de una enajenación a título gratuito.

Criterio de la DGI

La Administración Tributaria rechazó la posición del consultante y estableció que debe aplicarse:

El valor real vigente a la fecha de la operación del bien inmueble recibido en pago, según lo dispuesto por los artículos 20° y 25° del Título 7 del T.O. 1996.

Fundamento legal

La DGI basó su criterio en:

• Artículo 20° inc. 3 del Título 7: "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25"
• Artículo 25° del Título 7: Establece que el Poder Ejecutivo determinará los criterios de valuación para bienes recibidos en pago
• Artículo 73° lit. b) del Decreto 150/007: "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación"

Implicancias prácticas

Este criterio significa que:

• El costo fiscal no será el valor pactado en la operación (U$S 1.836.256)
• Deberá determinarse el valor real del inmueble al momento de recibirlo
• Este valor real será la base para calcular la ganancia o pérdida en una futura enajenación
• Solo se puede tomar otro importe si existen mejoras documentadas posteriores

Casos en que se puede modificar el valor

La DGI aclaró que el criterio "o se demostrara que corresponde tomar otro importe" no refiere a conveniencia económica, sino a:

• Mejoras documentadas: Realizadas después de la adquisición
• Circunstancias probadas: Que justifiquen técnicamente un valor distinto
• Documentación fehaciente: Que respalde cualquier modificación al valor real

Errores comunes a evitar

Error frecuente: Creer que se puede elegir el valor más conveniente entre el pactado y el valor real.

Criterio correcto: La normativa tributaria es imperativa y debe aplicarse el valor real del inmueble, independientemente de consideraciones económicas del contribuyente.

Recomendaciones

Si te encontrás en una situación similar:

• Obtené un avalúo profesional del inmueble al momento de recibirlo
• Documentá todas las mejoras realizadas posteriormente
• Conservá toda la documentación de la operación original
• Consultá con un profesional antes de realizar la enajenación

Texto completo de la consulta

ENAJENACIÓN DE INMUEBLE RECIBIDO EN PAGO - IRPF - VALUACIÓN - COSTO FISCAL

I) Consulta

Una persona física plantea consulta vinculante al amparo de lo dispuesto por el artículo 71 del Código Tributario en relación al costo fiscal que debe considerarse para determinar la renta derivada de una probable enajenación de determinados inmuebles rurales.

La situación planteada por el consultante es la siguiente:

1- Mediante transacción celebrada en el año 2017 se acordó que: a) el consultante se obligaba a ceder a una S.A. la totalidad de los créditos que detentaba en determinado concurso voluntario o fuera de él contra la concursada o que pudieran afectar el activo concursal de la misma, b) la S.A. abonaría por tales créditos la suma de U$S 1.836.256, c) dicha suma podría cancelarse con tres inmuebles rurales propiedad de una asociación agraria de responsabilidad limitada (empresa que es parte del grupo de la S.A.). Dicha asociación agraria junto con la S.A. como obligación de porte fort, se obligó a enajenar tales bienes inmuebles por el valor referido, que se compensaría con el precio de la cesión, previa cesión de crédito que lo posibilitara jurídicamente.

2- Por convenio de liquidación aprobado judicialmente el 21 de setiembre de 2018 el consultante cedió los derechos de crédito a la S.A. por el precio referido, que se abonaría mediante la entrega de los inmuebles rurales.

3- La Asociación Agraria de Responsabilidad Limitada enajenó por dación en pago al consultante la propiedad y posesión de los inmuebles rurales según escritura autorizada el 23 de diciembre de 2018 e inscripta, en la cual se estableció que la cesión de créditos y la enajenación en pago en calidad de tercero tenían unidad de fin.

El consultante adelanta opinión, indicando que debe tomarse como costo fiscal la suma de U$S 1.836.256 y "no aplicarse los artículos 20 y 25 del Título 7 del T.O. 1996 como si se tratara de una enajenación a título gratuito".

II) Respuesta

Esta Comisión de Consultas no comparte el criterio sostenido por el consultante.

Conforme a derecho corresponde aplicar los artículos 20° y 25° del referido Título 7, 32° del Decreto N° 148/007 de 26.04.007, y 73° literal b) del Decreto N° 150/007 de 26.04.007, por lo que deberá considerarse como costo fiscal al valor real vigente a la fecha de la operación del bien inmueble recibido en pago por el consultante y que se pretenda enajenar.

El inciso tercero del artículo 20° del Título 7 del T.O.1996 establece que: "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título".

Por su parte, el artículo 25° del mismo Título expresa: "Rentas en especie.- El Poder Ejecutivo establecerá los criterios de valuación para los bienes y servicios recibidos en pago, por permuta y, en general para la determinación de las rentas en especie".

Los referidos artículos 20° y 25° refieren a todos aquellos casos en que la renta que se recibe es en especie y no se recibe una suma dineraria, siendo aplicable por disposición expresa de la propia normativa tributaria a los bienes recibidos en pagos y a las permutas; por lo que resulta plenamente aplicable al caso planteado en la consulta en que el consultante recibió los bienes inmuebles de la sociedad agraria limitada como dación en pago del crédito a favor del consultante respecto de la sociedad anónima una vez operada la cesión de créditos concursales.

En efecto, conforme a las precitadas normas y a lo dispuesto por el artículo 32° del Decreto N° 148/007 procede aplicar el citado artículo 73° del Decreto N° 150/007 que a efectos de determinar las rentas en especie, en su literal b) indica que "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación...".

Asimismo es preciso señalar que es trasladable al caso la respuesta dada en la Consulta N° 6.161 de 11.09.018 (Bol. N° 544) en la cual se indica: "El término del literal b) del artículo 73 del Decreto N° 150/007: "o se demostrara que corresponde tomar otro importe", no refiere a que al contribuyente le convenga o no económicamente utilizar como base el valor real u otro.

Es decir, no se trata de un tema de conveniencia al momento de la venta desde el punto de vista económico, sino que se refiere a que después de adquirido el bien hayan surgido circunstancias probadas y relevantes de que impliquen tomar un valor distinto al valor real (valor de adquisición) como, por ejemplo, que se hayan realizado mejoras en el mismo. En tal caso, la normativa permite (inciso cuarto del artículo 20° Título 7 TO 1996) incorporar al valor fiscal (costo de adquisición actualizado) el costo de las mejoras debidamente documentadas al momento de la factura respectiva (también actualizadas). En dicho caso, podría sumar al valor real el costo de dichas mejoras y, por eso, se trataría de una situación en que quedaría demostrado que "corresponde tomar otro importe".

En definitiva, siendo la previsión normativa aplicable ajena al ámbito de la conveniencia económica y, no existiendo en el caso planteado circunstancias posteriores al momento de la adquisición que ameriten tomar otro importe, se deberá tomar como valor de adquisición el valor real del inmueble".

02.09.019 - El Director General de Rentas, acorde.