Costo fiscal en enajenación de viviendas de cooperativas

El problema de las adjudicaciones sin precio

Cuando una cooperativa de vivienda adjudica una propiedad a un socio, surge un escenario particular para el cálculo del IRPF en una futura enajenación. A diferencia de las compraventas tradicionales, las adjudicaciones cooperativas no establecen un precio específico en la escritura, lo que genera dudas sobre cómo determinar el costo fiscal de adquisición.

Marco normativo aplicable

Las cooperativas de vivienda operan bajo el régimen establecido en los artículos 161° y siguientes de la Ley N° 13.728 de 1968. Cuando adjudican la propiedad al socio, este asume la calidad de propietario en lo que constituye técnicamente una enajenación sin precio.

Para estos casos, el artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece que:

"En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título."

Criterio de valuación de la DGI

Según el artículo 73° del Decreto N° 150/007, cuando no se expresa precio en el documento de adquisición, debe aplicarse el siguiente criterio:

• Valor real vigente: Los inmuebles se toman por el valor real vigente a la fecha de la operación
• Valuación pericial: Si no existe valor real o corresponde tomar otro importe, el valor será determinado por peritos
• Control de la DGI: La Dirección General Impositiva puede rechazar la valuación pericial

El tratamiento de la deuda hipotecaria

Un aspecto crucial que genera confusión es el tratamiento de las deudas hipotecarias con el BHU u otras entidades. La DGI ha establecido que:

Para el costo de adquisición: Solo se considera el valor real vigente a la fecha de adjudicación, sin incluir el saldo de la deuda hipotecaria.

Para el precio de venta: Se considera tanto el precio efectivamente pactado como el saldo pendiente con la entidad crediticia.

Esta diferencia de criterios responde a que el saldo de deuda es variable y depende de los pagos realizados por el adjudicatario a lo largo del tiempo.

Ejemplo práctico

Imaginemos el caso de Juan, que recibió una vivienda de cooperativa en 2015:

• Valor real vigente en 2015: USD 80.000
• Deuda hipotecaria en 2015: USD 60.000
• Venta en 2023: USD 120.000
• Saldo deuda en 2023: USD 35.000

Cálculo correcto del incremento patrimonial:

• Costo fiscal de adquisición: USD 80.000 (valor real 2015)
• Precio de enajenación: USD 120.000 + USD 35.000 = USD 155.000
• Incremento patrimonial gravado: USD 155.000 - USD 80.000 = USD 75.000

Antecedentes relevantes

La DGI ya se había expedido sobre un tema similar en la Consulta N° 5.325 del 26.04.2011, referida a adjudicaciones de sociedades civiles regidas por la Ley N° 14.804. Este antecedente refuerza el criterio aplicado para las cooperativas de vivienda.

Recomendaciones prácticas

Si estás en una situación similar, te recomendamos:

• Conservar toda la documentación: Escritura de adjudicación, novación hipotecaria y comprobantes de valor real
• Verificar el valor real: Asegurate de tener el valor real vigente a la fecha de adjudicación
• Calcular correctamente: No incluir la deuda inicial en el costo, pero sí el saldo al momento de la venta
• Consultar profesionalmente: Ante dudas, consultar con un contador especializado en tributación

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.449

ENAJENACIÓN DE VIVIENDA ADJUDICADA EN COOPERATIVA - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

La adjudicataria de una vivienda de una cooperativa consulta, frente a la enajenación de la finca, si el cálculo realizado y por el cual abonó el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por incrementos patrimoniales es ajustado a Derecho. En caso de que se hubiese hecho de conformidad con las disposiciones vigentes solicita se revea lo actuado.

Dicha vivienda la adquirió por escritura de adjudicación, manifestando la consultante que en dicho negocio no existe precio. Simultáneamente otorga escritura de novación de la deuda hipotecaria a favor del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU).

Manifiesta que la deuda no fue considerada al momento de la fijación del costo de adquisición, dado que sólo se tomó en cuenta el valor real vigente a la fecha de la adjudicación. En cambio al momento de calcular el precio de venta actual se considera, además del precio efectivamente pactado, el saldo con el BHU.

En las escrituras de adjudicación de inmueble, como bien lo manifiesta la consultante no existe precio. En el caso consultado la cooperativa en cumplimiento de lo dispuesto en los Artículos 161° y siguientes de la Ley N° 13.728 de 17 de diciembre de 1968 adjudica la propiedad de la vivienda al socio, asumiendo éste la calidad de propietario. Dicha adjudicación, constituye una enajenación sin precio.

En la escritura de novación que se otorga se establece la suma en que se grava dicha unidad. Dicho valor lo constituye una suma variable dependiendo del saldo del crédito otorgado. Dicho préstamo podría haberse totalmente integrado o constituirlo por un monto ínfimo. Esta Administración ya se ha expedido sobre este tema en Consulta N° 5.325 de 26.04.011 (Bol. 455), referida a las adjudicaciones de las sociedades civiles regidas por la Ley N° 14.804 de 14 de julio de 1978.

El artículo 20° del Título 7 del Texto Ordenado 1996 establece: "En el caso de que dicho inmueble hubiera sido adquirido sin precio, se aplicarán las normas del artículo 25 de este Título."

Respecto al costo de adquisición, al no haberse expresado en el documento el precio, se aplican los criterios de valuación establecidos en el artículo 73° del Decreto N° 150/007 de 26.04.007.

El artículo 73° del Decreto N° 150/007 establece en el literal b): "Los inmuebles se tomarán por el valor real vigente a la fecha de la operación. Si no existiera valor real o se demostrara que corresponde tomar otro importe, su valor será determinado por peritos, el que podrá ser rechazado por la Dirección General Impositiva."

27.09.013 - El Sub Director General de la D.G.I.

BOLETÍN N° 484