Costo fiscal en compraventas con promesa previa: criterio DGI

El problema de las diferencias de precio

Cuando se realiza una compraventa en cumplimiento de una promesa de compraventa, es común que los precios consignados en ambos contratos no coincidan. Esta situación genera dudas sobre cuál debe ser el valor a considerar para determinar el costo fiscal del inmueble a efectos del IRPF.

La DGI ha establecido criterios claros para resolver esta problemática, especialmente relevante cuando se trata de calcular la ganancia de capital en la posterior venta del inmueble.

Criterio establecido por la DGI

Según la posición de la Dirección General Impositiva, el costo fiscal debe determinarse en base al precio que figura en la compraventa definitiva, no en el de la promesa de compraventa.

Los fundamentos de este criterio son:

• La compraventa representa el precio que efectivamente pagó el contribuyente por el inmueble
• Es el documento que materializa la transferencia real de la propiedad
• Refleja las condiciones económicas finales de la operación

Actualización del costo

Un aspecto fundamental es que el importe debe actualizarse desde la fecha de otorgamiento de la promesa, no desde la fecha de la compraventa definitiva.

Esta actualización reconoce que:

• El compromiso económico se generó en la fecha de la promesa
• El transcurso del tiempo entre ambos contratos debe ser considerado
• Se mantiene el poder adquisitivo real del costo

Consideraciones prácticas

Para aplicar correctamente este criterio, es importante tener en cuenta:

Documentación necesaria: Tanto la promesa de compraventa como la escritura definitiva deben estar disponibles para determinar las fechas y montos correspondientes.

En casos donde el inmueble comprende múltiples unidades (como una vivienda y una cochera), los cálculos deben realizarse independientemente para cada bien inmueble.

Ejemplo ilustrativo

Supongamos el siguiente caso:

• Promesa de compraventa: noviembre 2020, precio $100.000
• Escritura definitiva: marzo 2022, precio $120.000
• Venta del inmueble: enero 2024

Para calcular el IRPF en la venta de 2024:

• Costo base: $120.000 (precio de la escritura definitiva)
• Actualización: desde noviembre 2020 hasta enero 2024
• No se considera el precio de $100.000 de la promesa

Implicancias para contribuyentes

Este criterio puede generar tanto beneficios como perjuicios para los contribuyentes:

Situaciones favorables:

• Cuando el precio de la compraventa es mayor al de la promesa
• Mayor costo fiscal reduce la ganancia gravable

Situaciones desfavorables:

• Cuando el precio de la compraventa es menor al de la promesa
• Menor costo fiscal aumenta la ganancia gravable

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 5.614

COMPRAVENTA EN CUMPLIMIENTO DE PROMESA SIN COINCIDENCIA DE PRECIO - IRPF - DETERMINACIÓN DEL COSTO FISCAL.

Los comparecientes plantean que en diciembre de 1979 se realizó una compraventa en cumplimiento de una promesa de compraventa que había sido celebrada en noviembre de 1977.

El objeto de ambos contratos fueron los siguientes bienes inmuebles de un mismo padrón matriz:

• a) el 100 % de una unidad de propiedad horizontal.
• b) la novena parte indivisa de una unidad de garage.

Por otra parte, se señala que no coinciden los precios de ambos bienes consignados en la compraventa y en la respectiva promesa de compraventa. En el caso del negocio mencionado en el literal a) del párrafo anterior, el precio señalado en la compraventa es mayor que el consignado en la promesa y, en el caso del contrato indicado en el literal b), es mayor el de la promesa.

Las referidas unidades fueron enajenadas en abril de 2011 habiéndose retenido por el escribano actuante el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) en base al criterio ficto.

Se consulta cuál sería el valor de adquisición a considerar a efectos de obtener el costo fiscal de dichos inmuebles para realizar los cálculos en base al criterio real.

Esta Comisión de Consultas se remite a lo señalado en la primera parte del punto 3) de la respuesta a la Consulta N° 4.990 de 21.07.009 (Bol. 434), que se transcribe a continuación por ser de aplicación al presente caso concreto:

"3) ¿Cuál sería el costo si el antecedente es una compraventa en cumplimiento de dicha promesa? La pregunta se realiza en el entendido que el precio de la promesa no coincide con el de la compraventa debido al descuento realizado.

El costo será el que figure en la compraventa, dado que en definitiva es el precio que efectivamente pagó el contribuyente por dicho inmueble, debiéndose actualizar dicho importe desde la fecha de otorgamiento de la promesa, tal como se ha expresado en las Consultas N° 4.813 (Bol. 416) y N° 5.092 (Bol. 427)."

Por último, cabe precisar que los cálculos se deberán realizar independientemente para cada bien inmueble.

26.06.012 - El Sub Director General de la D.G.I., acorde.

BOLETÍN N° 469