Costo fiscal al vender un terreno adquirido en lote por una sociedad extranjera

Cuando una sociedad extranjera adquiere varios terrenos en una sola operación —pagando un precio global por todos— y luego decide vender solo uno de ellos, surge una pregunta práctica pero no trivial: ¿cuál es el costo fiscal que debe asignarse a ese terreno en particular? La DGI se pronunció sobre este escenario en la Consulta N° 4.805, aportando claridad sobre cómo proceder a la hora de liquidar el Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR).

El escenario: compra conjunta, venta parcial

El caso fue planteado por un escribano actuante en representación de su cliente, una sociedad extranjera titular de varios inmuebles adquiridos en forma conjunta y por un único precio global. Al momento de enajenar solo uno de esos terrenos, surge la necesidad de determinar cuánto del precio original de compra corresponde imputar como costo de ese bien específico.

Esta situación es más común de lo que parece: transacciones inmobiliarias que involucran múltiples padrones bajo un solo boleto o escritura, donde no se discrimina el valor individual de cada inmueble.

¿Qué es el IRNR y cuándo aplica?

El Impuesto a las Rentas de los No Residentes (IRNR) grava las rentas de fuente uruguaya obtenidas por personas físicas o jurídicas que no residen en Uruguay. Entre las rentas gravadas se encuentran los incrementos patrimoniales, categoría que incluye la ganancia generada por la venta de inmuebles ubicados en territorio nacional.

En este caso, la DGI aclara que del planteo realizado no es posible concluir con certeza que la sociedad sea contribuyente del IRNR, pero responde en el entendido de que así fuera, y que la operación genere rentas clasificables como incremento patrimonial.

El criterio de la DGI: proporcionar por valor catastral

El escribano consultante adelantó su propia opinión: el costo del terreno a enajenar debería calcularse proporcionando el precio global de adquisición en función de los valores catastrales de cada uno de los padrones incluidos en la operación original.

La DGI compartió esta posición. El razonamiento es lógico: si no existe un precio individual pactado para cada inmueble, el valor catastral es el indicador objetivo más razonable para distribuir el costo total entre los distintos bienes.

Una vez obtenida esa proporción, el costo fiscal se determina aplicando lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996, que regula el costo fiscal de los bienes inmuebles a efectos del IRNR.

¿Cómo se aplica en la práctica?

El procedimiento puede resumirse en los siguientes pasos:

• Paso 1: Identificar el precio global pagado en la compra original por todos los terrenos.
• Paso 2: Obtener los valores catastrales vigentes al momento de la adquisición de cada uno de los padrones involucrados.
• Paso 3: Calcular la proporción que representa el valor catastral del terreno a vender sobre el total de valores catastrales del conjunto.
• Paso 4: Aplicar esa proporción al precio global para obtener el costo de adquisición asignable a ese terreno.
• Paso 5: Sobre ese costo, aplicar el mecanismo de actualización previsto en el art. 20 inciso 2° del Título 7 del T.O. 1996.

Implicancias para escribanos y asesores

Este pronunciamiento es especialmente relevante para los escribanos que actúan como agentes de retención del IRNR en operaciones inmobiliarias. Al ser quienes instrumentan las escrituras de compraventa, tienen la responsabilidad de retener y verter el impuesto correspondiente cuando el vendedor es un no residente.

Conocer el método correcto para determinar el costo fiscal evita errores en el cálculo de la retención, lo que protege tanto al escribano como al contribuyente de posibles ajustes o sanciones por parte de la DGI.

Asimismo, este criterio es útil para asesores contables y tributarios que acompañan a inversores o sociedades extranjeras con portafolios de inmuebles en Uruguay, donde la compraventa parcial de activos es una operación frecuente.

Texto completo de la consulta

CONSULTA N° 4.805

SOCIEDAD EXTRANJERA QUE ENAJENA TERRENO - IRNR - COSTO FISCAL DEL TERRENO.

Una sociedad extranjera que adquirió en forma conjunta y por un precio global, varios terrenos, ahora procederá a enajenar uno de ellos. Consulta el escribano actuante en la operación, en forma no vinculante, cuál es el importe que debe considerar como costo a efectos de establecer la renta resultante de la operación.

Adelanta opinión considerando que su cliente es un contribuyente del Impuesto a las Rentas de los No Residentes y que a efectos de establecer el costo del terreno que ahora se enajena, debe proporcionar el importe de la operación original y los valores catastrales de los padrones incluidos en la operación.

Del planteo realizado no es posible concluir que la sociedad titular del terreno sea un contribuyente del impuesto mencionado. Si ello fuera así, y en el entendido que la operación genera para la misma rentas que corresponda clasificar como incremento patrimonial, se comparte la posición del consultante entendiendo que el costo fiscal del terreno se calculará aplicando al resultado de la proporción mencionada, lo dispuesto por el segundo inciso del artículo 20 del Título 7 del Texto Ordenado 1996.

29.04.008 - El Director General de Rentas, acorde.